每經(jīng)記者｜包晶晶    每經(jīng)編輯｜陳夢(mèng)妤    

天氣還沒(méi)轉(zhuǎn)暖，上海二手房市場(chǎng)搶先火了。3月份2.4萬(wàn)套成交量，直接站上了近20個(gè)月以來(lái)的最高點(diǎn)。

上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，上海二手住宅2023年1月成交8069套、2月19280套、3月23991套，3月成交套數(shù)環(huán)比增加24%，同比增加86%，創(chuàng)下了2021年8月以來(lái)的成交高點(diǎn)。2021年上半年，正是上海樓市供需兩旺之時(shí)，隨后一劑猛藥“三價(jià)就低”政策出臺(tái)，8月、9月上海二手房成交量“速凍”。

盡管2022年下半年起，“三價(jià)就低”在實(shí)際操作中逐漸淡化，但今年的回暖也帶著明顯的政策痕跡。

房東不再坐地起價(jià)

記者注意到，今年1-3月上海的二手房成交有著明顯特點(diǎn)：總價(jià)低、舒適度高、面積不小。

從上海中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)來(lái)看，今年的剛需買家“上車”時(shí)，在地段和舒適度之間多選擇后者，不少外郊環(huán)回遷房也成了不錯(cuò)的選擇。上海鏈家數(shù)據(jù)也顯示，一季度70-90平方米成交占比26%，較去年同期增加1個(gè)百分點(diǎn)；110-140平方米占比較去年增加0.4個(gè)百分點(diǎn)；50平方米以下的占比18.6%，減少1.5個(gè)百分點(diǎn)。從總價(jià)段來(lái)看，400萬(wàn)-600萬(wàn)元的占比11.9%，增加1.4個(gè)百分點(diǎn)；600萬(wàn)元以上的占比10.2%，增加1.5個(gè)百分點(diǎn)。

業(yè)主調(diào)低掛牌價(jià)，以期以價(jià)換量 每經(jīng)記者 包晶晶 攝

“2.4萬(wàn)套是‘以價(jià)換量’換出來(lái)的”，上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦告訴記者，“一方面，一線城市消費(fèi)韌性優(yōu)于其他城市，房東掛牌比較活躍，充足的掛牌量給成交奠定基礎(chǔ)；另一方面，雖然成交量有所放大，但價(jià)格表現(xiàn)非常穩(wěn)定，說(shuō)明房東也比較務(wù)實(shí)，并不因?yàn)槭袌?chǎng)轉(zhuǎn)好就坐地起價(jià)。”

對(duì)于今年房東心態(tài)的變化，盧文曦說(shuō)，“現(xiàn)在客戶非常聰明，會(huì)挑性價(jià)比高的房源，最優(yōu)先成交的都是筍盤，房東掛牌價(jià)格高、跳價(jià)，就賣不掉。以價(jià)換量的另一方面，是最近的掛牌量非?；钴S，每周大約新增1.3萬(wàn)套，跳價(jià)就相當(dāng)于幫其他房東抬價(jià)，這是非常不明智的。”

“只要市場(chǎng)有成交，基本上房源掛牌價(jià)就是市場(chǎng)平均水平或者能夠接受的水平，比市場(chǎng)水平高，那你這個(gè)房子肯定難成交。”

價(jià)格合適一兩周就成交了

由于房東們大多謹(jǐn)慎選擇了以價(jià)換量，今年的小陽(yáng)春，對(duì)于剛需上車族而言極為友好。

根據(jù)上海鏈家統(tǒng)計(jì)，3月份成交均價(jià)漲幅最大的是外郊環(huán)間，同比增長(zhǎng)8%。但從環(huán)比來(lái)看，各環(huán)線漲幅僅1%左右，變動(dòng)不大。整個(gè)2023年一季度，除郊環(huán)以外均價(jià)同比下跌1%，其余各環(huán)線均價(jià)相較去年略有增長(zhǎng)，外郊環(huán)間同比增長(zhǎng)4%。

記者注意到，3月份各個(gè)區(qū)域內(nèi)二手房成交均價(jià)的同環(huán)比變動(dòng)十分穩(wěn)定，除內(nèi)環(huán)內(nèi)略出現(xiàn)不易察覺(jué)的同比下調(diào)外，其余區(qū)域均保持穩(wěn)定。

從2023年一季度二手房?jī)r(jià)格累計(jì)同比來(lái)看，下跌區(qū)域?yàn)楹缈?、黃埔、徐匯和金山。從二手房成交均價(jià)來(lái)看，TOP3區(qū)域?yàn)辄S浦、長(zhǎng)寧和徐匯。

以靜安區(qū)大寧板塊為例，上海靜安區(qū)平型關(guān)路一家中原地產(chǎn)店長(zhǎng)江超對(duì)記者說(shuō)：“還是看品質(zhì)，次新房和房齡比較小的更受歡迎，比如慧芝湖花園小區(qū)，各方面都不錯(cuò)，光3月份就成交了15套。”

作為一線從業(yè)人員，江超也感受到了今年小陽(yáng)春的不同之處：“成交量大，但是價(jià)格很平穩(wěn)，和2022年下半年基本上差不多，個(gè)別極熱門的次新樓盤漲幅稍微明顯一些，大部分房東掛牌還是符合市場(chǎng)價(jià)的。最近二手房交易周期非常快，價(jià)格合適一兩周就成交了，即便是不那么有誠(chéng)意的掛牌，一兩個(gè)月也能完成交易。”

老破小可能會(huì)受影響

“近段時(shí)間帶看量確實(shí)有一定下降，大概從3月底那一周開始，門店感受比較明顯”，江超說(shuō)，“對(duì)品質(zhì)比較好的小區(qū)成交量影響不大，預(yù)計(jì)一些老破小，在看房熱度降下來(lái)之后會(huì)受到影響。”

“但是等跌價(jià)、等撿漏，基本上也不現(xiàn)實(shí)。有些客戶就是想找低于市場(chǎng)價(jià)很多的房子，我們也去溝通過(guò)一些業(yè)主，但房東更多的是置換需求，什么時(shí)候賣掉什么時(shí)候買，所以想找特價(jià)房、急售房也挺難。”

上海某二手房小區(qū) 每經(jīng)記者 包晶晶 攝

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦認(rèn)為，就是一個(gè)正常的季節(jié)性交易量回升。從最近10年來(lái)看，歷來(lái)就是上半年特別是3月份有一個(gè)比較明顯的回升，4、5月份回歸正常軌道。

從鏈家的帶看來(lái)看，帶看量較大的時(shí)段主要集中在2月下旬至3月初，近幾周的環(huán)比連續(xù)下滑3%左右。

“從中原地產(chǎn)一些前瞻性指標(biāo)來(lái)看，3月份新增客戶量是明顯減少的。從整個(gè)市場(chǎng)來(lái)看，掛牌指數(shù)也是往下走的，那也就意味著3月份這種快速放量的行情其實(shí)是不可延續(xù)的。預(yù)計(jì)4、5月份會(huì)有從高位回落的一個(gè)動(dòng)作，上半年3月份就是一個(gè)高點(diǎn)。”盧文曦說(shuō)。

封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝