年報現場| 卓越商企服務李曉平：物管行業對房地產的依賴減少，對公司在行業的競爭有信心

每經記者｜陳榮浩    每經編輯｜陳夢妤    

3月27日晚間，卓越商企服務（06989.HK，股價3.44港元，市值41.98億港元）公布了2022年業績。3月28日上午，卓越商企服務舉行線上業績會，董事會主席、執行董事李曉平，總經理、執行董事郭瑩，常務副總經理楊志東，首席財務官及聯席公司秘書賈杰出席。

2022年，卓越商企服務實現營收35.27億元，同比增長1.7%；核心歸母凈利潤4.95億元，同比下降約6%；毛利率為23.9%，同比下降3.8個百分點。

對于毛利率下滑原因，郭瑩解釋稱，主要是受疫情和行業下行影響，停車、中央空調收入減少4106萬元，使得案場、一手房經紀業務減少了1.36億元收入。

2021年，卓越商企服務出售兩家收并購公司，對業績產生一定影響（出售浙江港灣物業服務有限公司和武漢市雨陽物業管理有限公司）。報告提到，若剔除2021年出售兩家收并購公司影響，卓越商企收入將同比長18.1%，核心歸母凈利潤同比下降0.1%；若剔除2021年出售兩家收并購公司和關聯方增值業務的影響后，2022年收入同比增長28.8%，毛利同比增長13.8%。

在提及當下物管行業發展現狀時，李曉平表示：“目前物管行業呈現出了兩個特征，一個是市場化競爭加劇，另一個是對房地產的相關性依賴在減少。正因如此，企業需要不斷去適應市場化競爭，而對卓越商企服務來說，與龍頭大客戶維持著長期戰略關系，形成了良好的競爭壁壘，對自身在行業的競爭還是較有信心。”

互聯網商業大客戶帶來溢價

從營收結構來看，卓越商企服務的業務構成分為三類，分為物業管理服務、金融服務和其他業務，其中物業管理服務為核心業務，貢獻營收34.8億元，占營收比重為98.7%。

從物業管理服務的細分類型來看，商業服務占比61.4%；公共及工業服務占比6.0%，住宅物業占比12.4%，增值服務占比達19%，其他服務占比為1.2%。其中，商業服務貢獻21.67億元營收，2021年同期為19.62億元。

對于商業服務的發展，楊志東表示，卓越商企服務因為深耕商業領域的時間較長，所以積累了較多互聯網領域的長期戰略客戶，也正是這種優勢，使得公司能在行業競爭中帶來溢價。

“目前大灣區的商業領域，卓越商企服務能排第一，在全國能排第四，值得一提的是，卓越是行業內同時服務華為、百度、阿里、京東等大客戶的企業。”楊志東提到，目前在商業領域對互聯網高科技大客戶群的市場占有率在30%+，對單一大客戶的占有率最高達74%。

去年積極拓展醫療和政府共建

截至報告期末，卓越商企服務的合約面積約為7000萬平方米，同比增長約23%；在管面積達到約5380萬平方米，同比增長約30%。

從項目分布情況來看，卓越商企服務多數業務位于大灣區，占比43.5%，19.7%位于長三角城市群，36.8%分布于其他區域。項目已拓展至全國53個城市。

財報提到，卓越商企將圍繞“1+1+X”的戰略，深耕大灣區、長三角兩大核心區域，并重點布局一線、新一線及其他高能級城市，實現全國重點區域的均衡發展。

從土儲結構來看，截至2022年末，卓越商企服務的合約面積7006萬平方米，儲備面積占23%；第三方在管面積3477萬平方米，占在管面積的65%；非住宅物業在管面積占比65%。

卓越商企服務的戰略客戶包括華為、騰訊、阿里、oppo等，2022年新拓戰略客戶28個，新拓年化合同額2.5億元。

關于未來業務拓展，卓越商企服務管理層向媒體透露，“我們會把新賽道作為業務延伸，比如過去一年，卓越商企服務積極拓展了醫療和政府共建，同時與政府和國資平臺一起成立合資公司，借助多方資源，提高我們的商業資產經營和服務能力。”

對于進一步的收購計劃，郭瑩提到，“卓越商企服務整體上是基于積極謹慎的態度去做收并購，2022年物管市場整體估值還是偏高，并不是一個特別好的收購機會。但2022年底以來，公司從內部加強了收并購的資源整合，未來在收并購方面會以‘區域補強’為目標，會在區域以‘非住’為主對一些項目進行股權合作。”

封面圖片來源：企業供圖