博舊改？佛山多個(gè)老舊農(nóng)村自建房遭哄搶，溢價(jià)率達(dá)到驚人的434%！

每經(jīng)記者｜黃婉銀    每經(jīng)編輯｜陳夢(mèng)妤    

溢價(jià)率389%、高出評(píng)估價(jià)77.5萬(wàn)元，溢價(jià)率434%、高出評(píng)估價(jià)369.39萬(wàn)元……

近期，佛山法拍市場(chǎng)多套老舊自建房現(xiàn)高溢價(jià)率成交，競(jìng)價(jià)記錄均超過150次。

阿里法拍顯示，3月21日，位于廣東省佛山市南海區(qū)桂城街夏南一社區(qū)一套約109平方米的自建房，在競(jìng)價(jià)179輪后以約110萬(wàn)元成交，溢價(jià)率389%；佛山市南海區(qū)里水朝陽(yáng)路一棟約900平方米的自建房，經(jīng)過154輪競(jìng)價(jià)后以總價(jià)504萬(wàn)元成交，溢價(jià)率434%。

值得注意的是，兩套自建房目前都附帶租約，其中一套租約還有11年，故不清場(chǎng)交付。且該套房源對(duì)應(yīng)土地的權(quán)利性質(zhì)為批準(zhǔn)撥用宅基地，土地用途為農(nóng)村宅基地，其轉(zhuǎn)移流轉(zhuǎn)受到相應(yīng)政策的限制。

溢價(jià)率434% 農(nóng)村自建房也要靠搶

佛山市南海區(qū)里水朝陽(yáng)路的自建房位于熱度較高的金沙洲板塊，臨近萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、紅星美凱龍等商業(yè)，學(xué)校、醫(yī)院等一應(yīng)俱全。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從阿里法拍了解到，該套房源起拍價(jià)為94萬(wàn)元，評(píng)估價(jià)為134.82萬(wàn)元，保證金18萬(wàn)元，共有40人報(bào)名，吸引了25910次圍觀。最終總價(jià)504萬(wàn)元成交，溢價(jià)率434%。不動(dòng)產(chǎn)登記信息顯示，該房源房屋建筑面積912.78平方米，以504萬(wàn)元計(jì)算，折合約5522元/平方米。

國(guó)有土地出讓的權(quán)利類型也是該套房源的一大熱點(diǎn)因素，獨(dú)用土地面積有180.97平方米，土地權(quán)利性質(zhì)為出讓，土地/房屋用途為城鎮(zhèn)住宅用地（住宅），使用期限還有48年。

該房源帶租約拍賣，不清場(chǎng)交付。房源共有6層，其中四層（2-5層）帶租約拍賣，租賃期共20年，自2006年6月10日起至2026年6月9日止，該房屋20年租金已一次性付清。1層和6層均存在公共使用區(qū)域，公共使用區(qū)域的交付問題需與承租人協(xié)商處理。

處于舊改范圍內(nèi)

南海區(qū)桂城街夏南一社區(qū)自建房的圍觀次數(shù)也有14280次，雖然只有8人報(bào)名，但競(jìng)買記錄達(dá)到了179次。起拍價(jià)為22.38萬(wàn)元，評(píng)估價(jià)31.97萬(wàn)元，最終溢價(jià)率389%至109.5萬(wàn)元成交。

房屋建筑面積109.79平方米，折合均價(jià)約9974元/平方米，遠(yuǎn)高于南海區(qū)里水朝陽(yáng)路的自建房成交均價(jià)。該房產(chǎn)也是帶租約拍賣，但租賃期限2019年12月1日至2034年11月30日，還剩約11年，租期內(nèi)產(chǎn)生的租金，已由被執(zhí)行人收取。在上述租賃期限屆滿前，除出現(xiàn)法定或租約約定的情形外，買受人不得提起物權(quán)保護(hù)訴訟請(qǐng)求騰退。

值得注意的是，該房源對(duì)應(yīng)土地的權(quán)利性質(zhì)為批準(zhǔn)撥用宅基地，土地用途為農(nóng)村宅基地，其轉(zhuǎn)移流轉(zhuǎn)受到相應(yīng)政策的限制。

3月24日，廣東華商律師事務(wù)所律師周爭(zhēng)鋒在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，一般農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓要求必須是同村的，就是同一集體組織的人，才有競(jìng)買資格，不然沒有競(jìng)買主體資格。

阿里法拍競(jìng)買公告也顯示，上述房源因是集體土地性質(zhì)的房地產(chǎn)，買受人須具備宅基地不動(dòng)產(chǎn)受讓資格條件。佛山市南海區(qū)已經(jīng)實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，如上述建筑物已經(jīng)改建、加建或擴(kuò)建等，建筑物現(xiàn)狀與房產(chǎn)證證載不一致的，在無法提供合法規(guī)劃報(bào)建驗(yàn)收材料的情況下，無法辦理過戶登記，由此產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)由買受人承擔(dān)。

“只要法院出了裁定一般就可以過戶，因?yàn)榕馁u的房產(chǎn)可能就根本沒有過戶流程，拍賣成交的裁定也可以是產(chǎn)權(quán)人的依據(jù)。”周爭(zhēng)鋒補(bǔ)充道。

這套宅基地的房源受熱捧，正是因?yàn)槠渌趨^(qū)域已經(jīng)明確為舊改范圍。記者了解到，房源所在的夏南一整村改造已在2020年表決通過，改造主體為海逸集團(tuán)。

近1100畝的夏南一社區(qū)整村改造項(xiàng)目，可以說是佛山桂城最大體量的整村改造項(xiàng)目。今年1月，夏南一社區(qū)的公路南工業(yè)區(qū)已經(jīng)率先開拆。