每經(jīng)記者｜劉頌輝    每經(jīng)編輯｜陳夢妤    

在售樓處看到的樣板間，空間敞亮且實(shí)用感強(qiáng)，但是當(dāng)人們花費(fèi)數(shù)百萬元買房后，得到的卻是另外一番景象。

樣板間有什么貓膩？

買房前后的效果天壤之別，經(jīng)歷了怎樣的操作？

“我們的樣板間設(shè)計主要是為了實(shí)用，床寬1.3米，長2米。”

3月14日，上海市閔行區(qū)吳涇板塊，光合上城項(xiàng)目客戶經(jīng)理譚玲玲介紹。而經(jīng)過實(shí)際測量，這張床寬度只有1.19米，長約1.85米，譚玲玲本人對實(shí)際尺寸很是驚訝。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，市面上有大量樓盤樣板間家具與實(shí)際購買的不同，在尺寸和設(shè)計上被改動，相當(dāng)于縮小版。這種類似于電商平臺的“賣家秀”，在經(jīng)過加工處理后，給購房者帶來了不少煩惱。

多位接受記者采訪的專家表示，樣板間，本質(zhì)上是開發(fā)商用來展示銷售的，從美學(xué)上做了研發(fā)和設(shè)計，但從尺寸上來講，并不能按這個樣板來裝修。越是偏剛需的中小型戶型房源，消費(fèi)者越容易受尺寸誤導(dǎo)。購房的時候，千萬不要被樣板間的建筑面積和陳設(shè)蒙蔽了雙眼。

“身邊的樓盤都是這樣，肉眼上很難看出來。”

2年前，汪源在安徽阜陽買了一套置地雙清灣小區(qū)的房子，曾因收房后發(fā)現(xiàn)裝修工程問題而奔走各方。如今，汪源已不愿再提及房子的事：

“不想再折騰了，樣板間里擺放的床和衣柜都比正常的小一號。”

宋獻(xiàn)躍是一名普通上班族，去年9月，他在上海松江區(qū)泗涇地鐵站附近買的房子終于迎來交付。

該小區(qū)由兩大國央企開發(fā)商聯(lián)合開發(fā)，可交房不久，宋獻(xiàn)躍和鄰居們就發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目存在多處質(zhì)量問題，品質(zhì)與當(dāng)初參觀的樣板間嚴(yán)重不符。

宋獻(xiàn)躍稱，買房之初就注意到，銷售人員邀請去看的樣板間里，軟裝部分的床、沙發(fā)和衣柜等都是縮小版的：

“主臥的床就不是正常長度，斗柜做得很小。”

“開發(fā)商定做，肯定不是常規(guī)尺寸”

上海地鐵15號線開通后，閔行區(qū)吳涇板塊新房加速開發(fā)，去年以來持續(xù)有樓盤入市，光合上城即熱門項(xiàng)目之一。

“我們的樣板間設(shè)計主要是為了實(shí)用，床寬1.3米，長2米。”如前所述，項(xiàng)目客戶經(jīng)理譚玲玲向記者介紹。

而經(jīng)過記者用卷尺測量，實(shí)際上，展示的這張床寬度只有1.19米，長約1.85米。“我原以為是1米3的床呢！”譚玲玲對實(shí)際尺寸也感到了驚訝。

在一套93平方米的樣板間主臥，床、床頭柜、斗柜、櫥窗、衣柜和吊頂一應(yīng)俱全。但事實(shí)上，床寬1.7米，長度僅約1.88米。如果擺放正常家庭的床，則與斗柜擠得讓人無法過身。現(xiàn)場沒有做衣柜，取而代之是一個深度50公分的鏤空衣架。

譚玲玲笑著答：“我們之前連這個衣架都沒有放，只是底下放了幾個矮柜。”

與記者同行的購房家庭看完后恍然大悟，“按照北側(cè)房間的尺寸，如果不靠窗，連我們家正常1.5米的床架都放不下。”

 

光合上城是一個TOD項(xiàng)目，不遠(yuǎn)處，該開發(fā)商還與廈門聯(lián)發(fā)集團(tuán)合作開發(fā)了光合臻園。后者受上海房地聯(lián)動價限制，均價不高于6.5萬元/平方米，光合上城則為6.99萬元/平方米。

光合臻園的一套95平方米樣板間里，南側(cè)主臥和次臥同樣配備了床頭柜、衣柜或?qū)懽峙_，實(shí)際上，次臥床長度約1.9米，寬僅1.2米；主臥床寬1.56米，長約1.97米。

項(xiàng)目客戶經(jīng)理覃鈺介紹，因?yàn)樵谑鄣臉菞潪?梯5戶，得房率只有74%，所以次臥的床為了視覺美觀，只有這個尺寸，實(shí)際買房后，床只能靠墻放。

青浦區(qū)大虹橋板塊是上海市新房供應(yīng)量最大的幾個區(qū)域之一，在走訪過程中，一家樓盤的銷售人員直言：

“樣板間的軟裝部分都是為了裝飾好看，床都是開發(fā)商定做的，肯定不是常規(guī)尺寸，也不是實(shí)際交付效果。說得難聽點(diǎn)，交房以后還要花錢請?jiān)O(shè)計師的。”

記者用卷尺測量發(fā)現(xiàn)，該樓盤的主臥，床寬1.72米，長約1.98米；次臥的床搭在飄窗上，實(shí)際寬度只有1.2米。所有房間沒有門，衣柜深度僅45厘米。

有定制能力的資源，開發(fā)商“來者不拒”

記者在采訪中了解到，寧波、蘇州和南京等地，不少樓盤為了銷售效果，也都會用窄床來展示。

寧波杭州灣新區(qū)一樓盤的銷售主管劉思彤介紹，樣板間都是為了視覺效果，縮小了家具尺寸，床和衣柜都會稍微窄一點(diǎn)。

蘇州平江新城一處樓盤的高級置業(yè)顧問申艾婉璐說，房子放了自己的家具后會看起來小很多，如果買房時不放心，可以向銷售人員要房子的CAD圖（建筑工程圖），“只要銷售人員愿意，一般都會向工程部找，或者帶著尺子測量。”

開發(fā)商不設(shè)置房門和衣柜，改小家具的尺寸，有著營銷層面的心思。

上海一家本地開發(fā)商的營銷總監(jiān)向記者透露，樣板間里的縮小版家具，是房地產(chǎn)營銷的常規(guī)操作。開發(fā)商對于這種有定制能力的設(shè)計裝修公司或者產(chǎn)業(yè)鏈上的資源，有多少就需要多少。

樣板間做完后，很多會被拆掉，所以定制家具用料會重復(fù)利用，里面的水電煤等隱蔽工程都沒做完。

特別是在小戶型樣板間，展示出來的床肯定不是正常尺寸，目的只是為了房間空間看上去大一點(diǎn)，而且墻壁也會被人為做薄。

在樣板間，顏色基本上都偏淡，設(shè)置鏡面較多，有亮片反射效果。比如，轉(zhuǎn)角的地方不做柜子，而是用衣架搭起來，或者玻璃磚嵌上去，增加通透感、空間感。

在樣板間，燈永遠(yuǎn)開得很亮，無論是筒燈、泡燈帶全部開好，而且多是無主燈設(shè)計，突出層高和氣派感。

有經(jīng)驗(yàn)的人士，都是先看結(jié)構(gòu)圖。

王小莜經(jīng)營了一家全屋定制公司，曾在上海新天地和浙江嘉興等地為融創(chuàng)等品牌開發(fā)商做樣板間業(yè)務(wù)。

據(jù)她介紹，公司有兩種運(yùn)營方式，如果開發(fā)商賣精裝房，整個項(xiàng)目需要裝修，那么樣板間會以便宜的批發(fā)價定制；如果賣毛坯房，則是樣板間做完以后，交房的時候給我們做團(tuán)購活動的場地，樣板間不收費(fèi)。

據(jù)王小莜介紹，在做樣板間之前，開發(fā)商一般會提供設(shè)計效果圖，需要的家具材料等都已規(guī)劃好。

“正常衣柜的尺寸至少是50公分，正常家里的床寬2米，最少1.5米。而樣板間主要講究‘小空間大利用’。”

王小莜的公司曾在嘉興裝修過一套120平方米的樣板間，開發(fā)商共花費(fèi)了80多萬元成本。

她直言，樣板間呈現(xiàn)的效果不代表樓盤品質(zhì)就好，自己在上海買房，結(jié)果實(shí)際交付的狀況與樣板間相差“十萬八千里”，面積和裝修標(biāo)準(zhǔn)完全不符，所以還起訴了開發(fā)商。

消費(fèi)提示：營銷樣板間易被誤導(dǎo)

實(shí)際中，案場部分銷售人員會以“獨(dú)家裝修設(shè)計”“磕碰家具”等理由，禁止現(xiàn)場拍照或者帶工具測量尺寸，很多購房者等到發(fā)現(xiàn)問題找開發(fā)商溝通時，才想起手里缺乏實(shí)際有力的證據(jù)。

中國家居/設(shè)計產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)戰(zhàn)略專家王建國表示，整個住宅地產(chǎn)銷售體系里，基本都存在相似情況，可以說是“營銷樣板間”。本質(zhì)上是開發(fā)商展示銷售使用，從美學(xué)上做了研發(fā)和設(shè)計，但從尺寸上來講，并不能按這個樣板來裝修。越是偏剛需的中小型戶型房源，消費(fèi)者越容易受尺寸誤導(dǎo)。

對此，北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣提醒，消費(fèi)者在買房時要關(guān)注套內(nèi)使用面積。套內(nèi)使用面積是買房后的私有空間內(nèi)，實(shí)際可以使用的面積。和套內(nèi)建筑面積的區(qū)別在于，套內(nèi)使用面積是不計墻體面積的。所以，套內(nèi)使用面積才是實(shí)際具體使用的空間部分。所以，購房的時候，千萬不要被樣板間的建筑面積和陳設(shè)蒙蔽了雙眼。

另外，購房時務(wù)必多關(guān)注合同，一切以合同為準(zhǔn)。現(xiàn)實(shí)中，所有宣傳材料或銷售人員的承諾幾乎都不會寫入合同。恰恰相反，在絕大部分購房合同補(bǔ)充協(xié)議中，開發(fā)商都會有類似約定：“樣板間、沙盤、樓書等宣傳材料，以及銷售人員的承諾不是合同的組成部分，對開發(fā)商沒有約束力。”

針對上述問題，消費(fèi)者需要盡快對開發(fā)商的宣傳材料進(jìn)行收集匯總，不論線上線下，盡可能多地收集，然后進(jìn)行現(xiàn)狀比對。

如果存在現(xiàn)狀和宣傳不相符，則為虛假宣傳，可以按照針對虛假宣傳的方式維權(quán)。

如果存在現(xiàn)狀和合同約定不符，則開發(fā)商明顯存在違約，可以直接追究開發(fā)商的違約責(zé)任。

值得一提的是，目前，樓盤樣板間縮小版家具問題已得到多方注意。今年2月份，上海市消保委發(fā)布消費(fèi)提醒，消費(fèi)者對于房間大小的直觀感受可能更多來自陳設(shè)了家具軟裝的樣板間。如果樓盤銷售者為展示需要使用了非標(biāo)家具，也應(yīng)向消費(fèi)者進(jìn)行提示。

買房對于每個家庭都是大事，上海市消保委建議，消費(fèi)者在看樣板間時，想方設(shè)法獲知陳設(shè)家具的真實(shí)尺寸，從而獲取對樣板間大小更為準(zhǔn)確的感受。

浙江省建設(shè)廳此前也就規(guī)范全裝修商品住宅項(xiàng)目交付樣板間發(fā)布通知，規(guī)定全裝修商品住宅項(xiàng)目至少設(shè)置一套交付樣板間，不同的裝修標(biāo)準(zhǔn)分別設(shè)置交付樣板間；交付樣板間不得加裝合同約定交付標(biāo)準(zhǔn)以外的設(shè)施設(shè)備，實(shí)行“所見即所得”。

（汪源、譚玲玲、覃鈺為化名）

封面圖片來源：每經(jīng)記者 劉頌輝 攝