新規實施！外墻面層計入建筑面積，公攤變大了？

每經編輯｜孫志成 畢陸名 蓋源源    

3月1日起，住建部發布的強制性文件《民用建筑通用規范》正式實施，其中關于外墻面層計入建筑面積的規定引起輿論熱議。新規規定“建筑面積應按建筑每個自然層樓（地）面處外圍護結構外表面所圍空間的水平投影面積計算”，也就是說不僅外圍建筑墻體，而且作為外圍護結構的玻璃幕墻、金屬幕墻、石材幕墻、人造板材幕墻等也要被計入建筑面積。

那么，新規對購房者會造成哪些影響？據紅星新聞3月6日報道，有業內人士向記者表示，對購房者來說，可能購房成本會有所增加?！案鶕乱巵砜矗彿空呦胍I到和以前同樣套內面積的房子可能需要付出更多的成本?！?/span>

有網友認為，這條規定是指今后外墻面層，包括找平層、保溫層、抹灰層幕墻等，統統都要計入建筑面積，這將讓房子的建筑（公攤）面積增加，得房率進一步下降。

對此，北京青年報記者從住建部獲悉，此種說法是誤讀。中原地產首席分析師張大偉表示，這個標準是建筑規范，不是測繪規范。

新舊建筑面積計算規范確有區別

住建部2022年8月發布《民用建筑通用規范》公告

實際上，在2022年8月25日住建部官網就發布了《民用建筑通用規范》公告（國標編號GB 55031-2022），并指出本規范為強制性工程建設規范，今年3月1日新規正式實施后，全部條文必須嚴格執行?，F行工程建設標準中有關規定與本規范不一致的，以本規范的規定為準。

那么新規范與舊規最大的區別究竟是什么？首先來看引起巨大關注3.1.1條，其中稱：“建筑面積應按建筑每個自然層樓（地）面處外圍護結構外表面所圍空間的水平投影面積計算。”部分人士分析此條款時稱，以前外墻水平投影面積不被算入建筑面積，以后則將算入，因而會大大增加公攤面積。

2013年12月，住建部曾發布《建筑工程建筑面積計算規范》公告，在新規范出臺之前，這就是國家標準的房屋建筑面積測算規范，其中稱：建筑物的建筑面積應按自然層外墻結構外圍水平面積之和計算；建筑物的外墻外保溫層，應按其保溫材料的水平截面積計算，并計入自然層建筑面積；以幕墻作為維護結構的建筑物，應按幕墻外邊線計算建筑面積。

此外，2013版《建筑工程建筑面積計算規范》還明確指出，一些項目不應計算建筑面積，包括勒腳、附墻柱、垛、臺階、墻面抹灰、裝飾面、鑲貼塊料面層、裝飾性幕墻等。

通過對比可以看出，舊規范并非完全不計算外墻水平投影面積，但計算的僅是結構外墻結構外圍水平面積之和，包括保溫層，且不把墻面抹灰、裝飾面、裝飾性幕墻算入。

而新規范則將外圍護結構外表面所圍空間的水平投影面積全部算入。根據住建部網站的名詞解釋，圍護結構指圍合形成物理封閉建筑空間的墻體(柱)、門、窗、幕墻等。這意味著外墻面抹灰、裝飾面、裝飾性幕墻等水平投影面積都需要算入建筑面積。

除了近日開始正式實施的《民用建筑通用規范》，去年11月，住建部還就新的《建筑工程建筑面積計算標準（征求意見稿）》公開征求意見，這份標準對2013年版本的《建筑工程建筑面積計算規范》進行了修訂，其中對于建筑面積計算的表述與最新的《民用建筑通用規范》保持了一致，即“建筑工程建筑面積應按各自然層樓面或地面處圍護結構外表面的水平面積之和計算”。由此可見，住建部已在兩份新規中統一表述，統一啟用新的建筑面積計算規范。

圖片來源：每經記者 王佳飛 攝

總體來說，住建部實施的新規范與各地正在執行的房產面積測繪規范相差并不多，由于該標準是建筑規范，而不是測繪規范，在測繪規范未變的情況下，不會實際增加公攤面積。

新規對購房者會造成哪些影響？

據紅星新聞3月6日報道，諸葛數據研究中心高級分析師陳霄向記者表示，對購房者來說，可能購房成本會有所增加?！案鶕乱巵砜矗鈮γ鎸泳嬋虢ㄖ娣e，房子的建筑面積增大，但實際套內面積沒有改變，購房者想要買到和以前同樣套內面積的房子可能需要付出更多的成本。”

陳霄舉例說，比如購房者買一套建筑面積為100平方米的房子，按照國家規定，11層以下的房子公攤率在7%-16%左右，12層以上公攤率在14%-24%左右，公攤面積7-24平方米，實際套內面積在76-93平方米。將外墻面層計入建筑面積，那么公攤面積可能會增大，相應的套內面積會縮小。

不過陳霄表示，也不必過于擔憂，因為商品房面層厚度一般為20mm左右，雖然公攤率增加了，但其中產生的差距可能不會過大，而房企及設計院在設計住宅過程中可能會需要更多的考量。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴記者，新規還需要住建部門給出具體的解釋，因為建筑面積的確認最終要以住建部門的測繪為準?！芭c之前的規定相比，新規主要是規定外墻部分計入建筑面積，我覺得主要目的還是鼓勵開發商不使用玻璃幕墻這種高耗能、光污染大的建材。另外從建筑全生命周期管理角度來說，如果外墻計入房屋面積的話，對這部分的投入就會增加，有利于提升房屋的生命質量?！?/span>

公攤面積需不需要取消？

近年來，關于取消公攤面積的聲音從未間斷。2022年兩會期間，全國政協委員洪洋表示，在商品房銷售中附加公攤面積是普遍現象。取消公攤面積，可以將實際的公攤面積成本核算到實用面積之中，讓老百姓明白付費，放心購房。2021年兩會期間，全國政協委員周世虹提交了一份“取消公攤面積”的提案。

圖片來源：每經記者 包晶晶 攝

據時代周報此前報道，合碩機構首席分析師郭毅告訴記者，關于公攤面積，如果開發商能夠實現公開公示，并且真實用到購房者生活居住本身，沒有私自盈利，就是合理的公攤，沒必要取消。

中國香港被認為是“公攤”的發源地，中國內地的期房預售、賣公攤面積等模式，都是上世紀90年代借鑒自香港，但香港已于10年前正式廢除了公攤模式。從2013年起，香港的新房銷售必須按照實用面積標注，否則將被罰款100萬至500萬港幣、判處3至7年監禁，針對存量房售賣，政府要求賣家提供以“套內面積”和“建筑面積”計價的雙份資料。從國際經驗來看，“取消公攤”也已經是大勢所趨。

如果收房后出現房屋面積縮水、公攤面積增加的情況，業主又該如何維權呢？在收房后，假如對公攤有異議，購房者可以攜帶購房合同、建筑施工圖，房屋銷售或者分割方案等，到房產測繪中心申請面積鑒定。

據央視新聞此前報道，廣東連越律師事務所高級合伙人黃羅平曾表示，我們說一般正確尋求法律幫助的話，你首先要把你受損害的證據要固定好，第一開發商他在進行報建的時候，報建的公攤面積到底有多少，第二把開發商當初給你做的承諾，證據可以準備好，第三向相關的行政主管部門進行投訴，最后環節才是依法向人民法院提起訴訟。

編輯|孫志成?畢陸名?蓋源源

校對|王月龍

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