每經熱評｜避免提前還房貸成為風潮 應做到利率“一視同仁”

每經評論員 薛暉

近期，提前還房貸難、排隊還房貸等話題頻頻登上熱搜榜單。然而，輿論場的聲量雖然很高，但幾乎都是現象描述。如哪個銀行要排隊還貸，哪個銀行預約不上，哪些人還貸無門等。至于具體的還貸人數和金額，卻沒有權威數據。因此，相關分析，更多只能局限于個體感性層面。

盡管如此，相關各方對于這個問題還是應該足夠重視。雖然提前還房貸并非新現象，每逢銀行利息下行周期，總會有人選擇提前還貸款。但這一次，仍有一些新現象值得關注。

就目前筆者所了解到的情況，提前還貸者至少包括以下三類人：

第一類是炒房客。

炒房客贏利是靠房價上漲后再高拋套現。近些年，由于“房住不炒”得到切實貫徹落實，炒房客生存空間不斷被壓縮。眾所周知，從2022年開始，全國主要城市的房企都是停漲或下降，一二手房成交量也明顯下行。因此，前幾年入場的投資客有了選擇離場的理由。

第二類人是貸款置換者。

本輪房貸利率下行較快，兩年前房貸利率還在5%甚至6%以上，而現在部分地區已經可以做到3.7%。于是，市面上開始出現了貸款置換的生意。金融中介公司向貸款人推薦低息的消費貸或經營貸（最長不超過3年），部分人將新貸到的資金提前償還部分房貸。通過貸款置換，可以降低大約2個百分點的利息。雖然以消費貸和經營貸置換房貸屬于違規操作，但在利益驅動下，仍有人選擇鋌而走險。

第三類是有降低杠桿率需求的人。

之前，部分家庭負債規模較大，杠桿率較高。近兩三年，受多種因素影響，經濟增速承壓，影響了部分人對未來收入、工作穩定性的預期。這種情況下，盡量減少負債就理所當然了。

不難看出，以上三類人的提前還貸，折射出了比較復雜的社會圖譜。第一類情況符合國家“房住不炒”的要求，有利于房地產行業的健康發展。第二類情況，則屬于套利行為。監管方需要做的，一是補漏洞，二要因勢利導。至于第三類情況，則需要區分情況，認真研判。

去杠桿本是對房地產企業的要求。由于房企負債率偏高，危及金融安全，監管層多管齊下力促房企去杠桿。而對于住戶部門來說，則需要區分對待。如果家庭負債率確實比較高，在力所能及的情況下，提前還房貸，降一降家庭杠桿率，也未嘗不可。

但從整體來說，中國家庭的存款水平還是偏高的。尤其是去年以來，住戶部門存款快速增加。央行最新公布的數據顯示，2023年1月住戶存款增加6.2萬億元，相當于2022年全年（17.84萬億元）的約34.75%。

近些年，政策面不斷強調擴大內需的重要性，要讓消費發揮經濟增長主拉動力的作用。如果提前還房貸成為風潮，使得本沒有降低負債率需求的家庭也跟風加入，將本來計劃用于其他消費的資金，用來提前償還房貸，那無疑是不利于擴大內需，不利于構建“雙循環”新發展格局的。

因此，對于第三種情況，監管方面應該審慎研究。按筆者的意見，大可以讓之前房貸利率較高者享受如今購房者同等待遇。如此，銀行固然會損失一定的利潤，但有利于維護金融秩序穩定，防范風險于未然。同時，也能夠讓居民家庭有更多資金用于消費，起到擴大內需的作用。