區域新盤觀察 | 大灣區拿地近3年，華宇鳳凰藝術島為何產業導入進展緩慢？

每經記者｜黃婉銀    每經編輯｜魏文藝    

2022年，廣州樓市供求量均降至近10年低位水平，南沙、增城、花都等遠郊外圍區域房多客少，降價項目占比超過半數。

打出大灣區首個“藝術島”概念的樓盤華宇鳳凰藝術島亦是如此。近期，該項目推出一批元宵節特惠房源，最低價格不到2萬元/平方米，而2021年初首開時的均價約2.5萬元/平方米。

值得注意的是，作為一個主打文化產業概念的樓盤，華宇鳳凰藝術島最初的地塊規劃預計引入鳳凰文化的粵港澳大灣區媒體文創產業中心，項目地塊由5部分組成，僅其中一塊為二類居住用地、商業服務業設施用地，其余為產業、公共地塊。

不過，《每日經濟新聞》記者2月3日走訪華宇鳳凰藝術島現場發現，目前僅有二類居住用地、商業服務業設施用地在進行商品房建設施工，其余產業、公共地塊都還未有明顯動工跡象。而當時地塊出讓時則要求，項目各地塊自土地移交之日12個月內全面動工。

遭左右夾擊，銷售壓力與日俱增

華宇鳳凰藝術島位于廣州南沙黃閣南路與進港大道交匯處，梅山糖廠城市更新片區，面向蕉門水道。2020年4月，渝派房企華宇集團聯合鳳凰文化拿下了2020NJY-1南沙區黃閣鎮亭角大橋東側梅山工業區地塊，在此地塊上開發的華宇鳳凰藝術島也是華宇集團在廣州的首個項目。

廣州住房和城鄉建設局信息顯示，2021年3月-8月，華宇鳳凰藝術島共獲批預售總套數為727套，已銷售426套。

記者在華宇鳳凰藝術島現場看到，樓棟外立面都還處于毛坯狀態，部分樓頂還有腳手架。項目周邊尚未開通地鐵，一側靠近廣澳高速，附近都是建設中的新盤項目。目前，項目周邊配套較為缺乏，如商業、醫療等都需要較長的時間兌現。

在建中的華宇鳳凰藝術島項目 圖片來源：每經記者 黃婉銀 攝

記者以購房者身份從代理華宇鳳凰藝術島的銷售人員處了解到，項目主打87-125平方米三房和四房，梯戶比為2梯4-5戶，容積率2.9，規劃棟數為8棟高層住宅，總占地面積約4.35萬平方米，總建面約18.3萬平方米，預計今年下半年開始陸續交樓。

同時，記者還了解到，近期華宇鳳凰藝術島推出一批元宵節特惠房源，最低價格不到2萬元/平方米，而該項目在2021年初首開時均價約2.5萬元/平方米。這一方面源于區域市場下行的大勢所趨，另一方面附近新盤陸續入市也帶來不小的銷售壓力。

華宇鳳凰藝術島推出的元宵節特惠房源

不過在第三方平臺上，華宇鳳凰藝術島目前主推的87-124平方米戶型，2梯4戶，均價為25500-32000元/平方米。

貝殼研究院廣州分院數據顯示，截至2022年四季度，廣州價格同比下降的項目數超60%，其中外圍區域降價的項目占比更高。從區域來看，南沙、從化降價項目占比超過60%。

同時，華宇鳳凰藝術島所在的梅山糖廠城市更新片區及旁邊的亭角更新片區近年來都陸續有土地出讓。如項目附近的保利南沙天匯是舊改大盤，在售均價在2.2萬-2.5萬元/平方米，部分望江區域均價達2.8萬-3.2萬元/平方米。自2020年底銷售至今，保利南沙天匯的成交套數一直處于南沙區前列。

在中指研究院統計的2022年廣州南沙樓盤項目成交TOP15中，保利南沙天匯以522套的成交套數居首位，第15名的成交套數為116套，華宇鳳凰藝術島并未上榜。

今年初，緊靠華宇鳳凰藝術島的新盤中鐵閱江來開盤，項目宣傳首開去化達9成，均價最低約1.9萬元/平方米，刺破片區底價。除此之外，越秀在廣州去年第一輪土拍中拿下的梅塘西項目也緊靠華宇鳳凰藝術島，預計也將在今年入市，華宇鳳凰藝術島可謂是被“左右夾擊”。

華宇鳳凰藝術島周邊地塊分布 來源：廣州華宇官微

拿地近三年，產地地塊仍無動靜

根據2020年3月2020NJY-1地塊的出讓公告，對地塊有非常詳細嚴格的要求，同時對競買申請人的要求也非常細，可以說是“量身定制”。

2020NJY-1地塊由5部分組成，地塊一為二類居住用地、商業服務業設施用地，地塊二為新興產業園綜合用地，地塊三為商業服務業設施用地，地塊四為公共管理與公共服務用地、商業服務業設施用地，地塊五為公園綠地、廣場用地。總用地面積為16.81萬平方米，居住用地年限為70年，商業、旅游、娛樂用地為40年，其他用地為50年。

對于競買申請人，2020NJY-1地塊不接受聯合競買，競買申請人須在廣州市南沙區注冊成立獨立法人公司；競買申請人或其股東（含關聯控股企業）須為國際知名傳媒集團，覆蓋全球70%以上地區的衛星電視網絡，包括歐洲、亞太、北美地區，須入選“世界媒體500強”。競得人須引進上述第1點所述的國際知名傳媒集團的粵港澳大灣區媒體文創產業中心，申請時需提交承諾書。

華宇鳳凰藝術島已封頂的住宅樓棟  圖片來源：每經記者 黃婉銀 攝

2020年4月20日，廣州鳳凰華宇文化投資有限公司（以下簡稱鳳凰華宇文化）最終以18.05億元的底價拿下了2020NJY-1地塊，折合樓面價約6432元/平方米。

記者查詢企查查獲悉，鳳凰華宇文化的全資控股股東為廣州鳳凰文化產業投資有限公司（以下簡稱鳳凰文化產業），鳳凰文化產業最初由中城樂天房地產開發有限公司（以下簡稱中城樂天）持股52%，后經過幾次股東變更，現由重慶華宇盛如實業有限公司（背后控股股東為重慶華宇集團）持股80%，中城樂天和樂天祥瑞投資（北京）文化有限公司分別持股12%和8%。而中城樂天的法定代表人、董事長則是劉長樂。

值得一提的是，2020NJY-1地塊的動工時間進度也被嚴格要求，“本次出讓各地塊要求在自土地移交之日起3個月內舉行動工儀式，12個月內全面動工，48個月內完成項目一期建設，60個月內項目整體竣工，72個月內完成產業導入，達到設計產業容量。”

不過記者在現場看到，地塊二到地塊五均還處于未動工的狀態，部分地塊上還有大片的綠植覆蓋。

記者注意到，在華宇廣州公司官微去年以來在對華宇鳳凰藝術島的宣傳資料中，弱化了媒體文創產業中心等相關產業信息的宣傳，僅在說項目亮點時提到，“項目將居住、旅游、生活、娛樂、商辦聚合在一島之上，五宜運營模式構建成一個多元平衡復合空間，實現了文創產業、社會居住、公共服務和生活休閑的等功能的融合。”

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封面圖片來源：每經記者 黃婉銀 攝