北京華潤橡樹灣項目開發商掛牌轉讓100%股權 華潤置地：擬申請證券化融資

每經記者｜甄素靜    每經編輯｜魏文藝    

10月21日，據北京產權交易所公告，北京華潤新鎮置業有限責任公司（以下簡稱華潤新鎮置業）100%股權被掛牌轉讓，底價33.93億元，付款支付方式為一次性支付，轉讓方為華潤置地（北京）股份有限公司（以下簡稱華潤置地北京）。

公告信息顯示，華潤新鎮置業成立于2006年3月10日，注冊資本10億元，由華潤置地北京、STRONG FOUNDATION DEVELOPMENTS LIMITED分別持股51%、49%。

截至8月31日財務報表，華潤新鎮置業營業收入2.23億元，營業利潤7509.5萬元，凈利潤330.8萬元，資產總計34.94億元，負債總計19.46億元。

對于此次高金額的股權轉讓，華潤置地（HK01109，股價31.15港元，市值2221億港元）相關負責人10月21日通過微信接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，華潤置地擬向深圳證券交易所申請北京清河萬象匯購物中心的證券化融資，根據國資要求，于2022年10月在北京產權交易所進行了披露。證券化融資后，將繼續由華潤置地及萬象生活負責北京清河萬象匯購物中心的商業管理，商戶存續租約繼續履行，項目運營保持穩定。

類REITs資產證券化

華潤新鎮置業鮮少單獨出現在媒體報道中，不過作為其旗下開發并被延續下來的招牌產品“橡樹灣系列”，在北京房地產市場知名度卻很高。

2005年，北京市海淀區清河元三家毛紡企業用地掛牌出讓，當時有超過50家知名企業參加競拍，經過多輪競價最終由華潤置地高溢價競得，并創下當時北京最高地價紀錄。

據悉，該項目總占地面積31萬平方米，規劃建筑面積71萬平方米，以高品質住宅為主，配以齊全的商業、體育、休閑娛樂設施，包括56萬平方米住宅、10萬平方米商業中心、2萬平方米托幼和體育設施，及2萬平方米其他配套。

在此后的十余年里，由于周邊配套完善和品質提升帶來的區域價值階躍，使得橡樹灣系一戰成名。據媒體報道，清河橡樹灣項目分為五期開發銷售，期期銷售火爆，價格也從開盤的8000元/平方米一路漲到了如今的12萬元+/平方米，漲幅高達15倍。

此后，華潤置地在北京相繼推出密云橡樹灣、亦莊橡樹灣、大興西紅門橡樹灣、北清橡樹灣。

據記者了解，清河橡樹灣項目配套的北京清河萬象匯原為北京華潤五彩城，是華潤置地在北京打造的第一個區域商業中心項目，2020年升級改造后更名為北京清河萬象匯。上述華潤置地負責人向《每日經濟新聞》記者表示，此次是將清河萬象匯做了類reits資產證券化。

這并非華潤置地今年第一筆類REITs項目。今年6月，華潤杭州蕭山萬象匯20.82億元類REITs成功發行。項目儲架規模80億元，首期規模20.82億元，其中優先A級9.57億元，占比45.96%，3+2年，AAA評級，發行利率3.43%；優先B級2.08億元，占比9.99%，3+2年，AA+評級，發行利率3.60%。

推動商業地輕資產轉型

由于目前國內酒店、商場、寫字樓等商業地產領域尚不屬于公募REITs試點范圍，尚未開放發行，因此在商業地產領域，最為常見的證券化融資工具為CMBS和類REITs。

實際上，借助類REITs進行證券化融資在國內已較為成熟。據公開信息，招商蛇口、保利發展等央企曾申請過百億元以上證券化產品，發行后相關資產繼續保持穩定運營。某種程度上，通過類REITs和CMBS等資產證券化工具，也為需要重資產運作的商業地產規模化添磚助力。

明源不動產研究院首席研究員艾振強10月22日通過微信向《每日經濟新聞》記者表示，最早的大型商業綜合體的類REITs，還要追溯到2016年新城控股的操盤案例。

2016年6月，新城控股發布公告，宣布公司將旗下上海青浦吾悅廣場項目轉讓給東證資管，設立“東證資管-青浦吾悅廣場資產支持專項計劃”，東證資源募集資金約10.5億元，收購目標資產，從而成功將該物業證券化。這也成為國內推行資產證券化以來，商業地產行業首個以大型商業綜合體為目標資產的不動產資產證券化項目，發行獲得了投資人2倍數以上的超額認購。

“由于其最大限度地實現了不動產全出表融資，以及最接近公募REITs的實質效果，該項目還在發行后的一年時間里獲得了不少獎項。”艾振強表示，目前，基礎設施公募REITs發行如火如荼，并且已從國企拓展到民企，全國首單民營園區公募REITs——“東久新經濟REIT”已上市發行。相信在基礎設施之后，寫字樓、商場等傳統商業地產REITs也會放開逐步嘗試。

據《每日經濟新聞》記者不完全統計，目前商業地產中，以青島金茂灣購物廣場、長安萬科生活廣場、上海魯能JW萬豪侯爵酒店等為底層資產的類REITs產品均已成功發行。

艾振強分析認為，通過類REITs的方式，可以讓目標資產在企業母子公司出表，在不增加負債率的情況下募集資金，調整報表資產結構。“對企業來說，既有助于降負債，又可以提高資金的使用效率；對行業來說，這也為存量商業物業提供了新的退出渠道，有助于商業地產從散售向持有經營轉變，推動商業地產業輕資產轉型。”