2021物業年報盤點·營收｜48家上市物企營收均實現正增長，凈利潤增速卻明顯分化

每經記者｜陳利    每經編輯｜魏文藝    

當房企業績在2021年遭遇滑鐵盧時，物業企業則是一片豐收。

據嘉和家業統計，截至目前，已披露年報的48家上市物業企業營業收入總額達1740.93億元，企業平均營收為36.27億元，營業收入較2020年同期平均增長44.5%。較2020年40家物業上市企業40.2%的平均營收增速上升了3個百分點，上市物企營收能力進一步提升。

值得注意的是，在行業整體營收增長的同時，物業企業之間的營收差距卻在進一步拉大，2021年唯一一家營收突破200億元的企業碧桂園服務，是排在最后一名德商產投服務的114倍。

營收增長迅猛

業績大幅增長，成為2021年上市物業企業的共性。

據《每日經濟新聞》記者不完全統計，截至目前48家已公布業績的物企中，2021年營收全部實現了正增長，增速基本維持在40%以上，其中合景悠活、方圓生活服務、德商產投服務、碧桂園服務、和泓服務等增速均超過80%。

以合景悠活為例，2021年實現總營業收入32.55億元，以114.6%的同比增長在行業領跑，主要由于大手筆收購雪松智聯、上海申勤物業及廣東特麗潔環境工程等，收并購并表在帶來面積跨越式增長的同時，營收也得以飛速增長；德商產投服務也在2020年8月收購中能集團，面積增長疊加資源整合后，企業非住物管與增值服務收入增長顯著，從而實現了整體營收的躍升。

需要指出的是，物業企業之間的營收差距進一步拉大。2021年碧桂園服務實現營收288.43億元，是唯一一家營收突破200億元的企業，是第二名雅生活服務（140.80億元）的兩倍，是營收最后一名德商產投服務的114倍，穩居板塊首位，

具體來看，碧桂園服務營收之所以領先行業，一方面由于其收入來源更加多元，2021年除物業管理服務收入之外，其他多項收入均在報告期內實現較大的突破。如城市服務業務收入由8.84億元提升至45.3億元，貢獻度達到15.7%；商業運營板塊的收入達6.54億元，貢獻度提升至2.3%；社區增值服務收入為33.27億元，占比提升至11.5%。

另一方面，作為2021年物業行業的 “收購王”，碧桂園服務先后收購了藍光嘉寶服務、富力物業、鄰里樂、財信智慧服務等13家企業，規模擴張為業績的增長奠定堅實基礎。

2021年營收超過百億元的除碧桂園服務外，還有雅生活服務、綠城服務、保利服務和招商積余。與此同時，頭部6家物業企業合計營收達857.28億元，貢獻了48家上市物業企業總收入的49.24%。收入在平均數以上的物企僅12家，僅占總數的25%。

“營收增長的基礎是規模擴張，過去一年并購成為物業服務企業管理面積增長的首要驅動力。”中指研究院物業事業部總經理牛曉娟4月28日下午通過微信向《每日經濟新聞》記者表示，在規模擴張方面，頭部物業企業在資金與資源整合方面更具優勢，從而導致過去一年營收的兩極分化，相應的行業集中度也在進一步提升。“未來，頭部效應將愈加明顯。”

從市值規模來看，截至4月27日收盤，市值超過千億港元的僅碧桂園服務一家。而去年市值超千元的物業企業除碧桂園服務外，還有恒大物業和華潤萬象生活。受而母公司流動性危機以及行業環境影響，包括融創服務、恒大物業等多家物業上市企業市值不斷下跌，其中佳兆業美好市值更是不足10億元，相比2020年底大幅下跌247%。

值得注意的的，在2021年營收排名前十的物業企業中，國資背景的物業企業占據40%，包括中海物業、保利物業、招商積余、越秀服務等。

對此，嘉和家業在報告中指出，在房地產行業震蕩下行的背景下，具備國資背景的物業企業，一方面母公司的穩健發展能夠帶來穩定優質的業務增量；另一方面，在承接公建、城市服務項目上具有優勢。此外，國企也在不斷推行激勵機制、創新模式，激發市場活力。

凈利增速分化

近年來，社區增值服務一向被看作是物業企定創收的利器，疫情的爆發更加速了企業朝此方向挺進。在已公布2021年業績的48家物業企業中，36家公布了具體業務收入情況，其中社區增值服務平均收入增速達77.3%，遠高于物業管理服務（40.5%）與非業主增值服務（30.7%），成為物業企業營收增長重要動因。

以金科服務為例，2021年其社區增值服務增速高達566%，緣于在社區增值服務板塊的滲透率、復購率以及服務能力的持續提升。2021年，金科服務在社區團購、旅居綜合服務等子業務均實現了跨越式的增長，尤其旅居綜合服務板塊一方面打造旅游發展新模式，一方面整合上下游資源、盤活存量資產以發展租售業務，旅居綜合服務實現收入7.36億元。

“當前業主增值服務已成為推動物業服務企業發展的第二增長曲線，未來這個趨勢將繼續延續。”

牛曉娟告訴《每日經濟新聞》記者，從2021年百強物業企業數據看，業主增值服務收入占比超過非業主增值服務，成為多種經營收入增長主要動力。實現第二增長曲線的穩步前進可以從幾個方面推進，首先是做實基礎服務，穩定基礎物業服務基本盤；其次是做精垂直細分領域的服務，比如生活服務業務、空間服務、到家服務、房地產經紀業務等；最后是借力科技打通多場景服務，實現數據沉淀與業務迭代優化。

不過，盡管2021年物業服務企業營收有了大幅增長，資本市場對整個行業也持續看好，但受制于第三方收并購標的影響，物企凈利潤率的下降也是不爭的事實。

嘉和家業統計報告顯示，2021年48家上市物企凈利潤總額達229.44億元，平均凈利潤4.78億元；從凈利潤增速看，2021全年物業平均凈利潤增速48.6%，其中40家企業均實現凈利潤正增長，而包括第一服務控股、佳兆業美好、朗詩綠色生活等8家物業企業則為負增長。

需要指出的是，第一服務控股與佳兆業美好營收與盈利增速呈現巨大剪刀差，凈利潤增速與營收增速差值超110%。“2021年下半年房地產市場普遍低迷，企業應收房地產行業客戶的若干應收款項確認重大預期信貸虧損撥備，導致凈利潤同比下降。而出現負增長大多受房地產母公司影響明顯。”嘉和家業在報告中指出。

與此同時，2021年上市物業企業平均凈利率為12.9%，低于2020年同期的13.5%，行業平均盈利水平有所下降。

“一方面，去年下半年房地產行業下行明顯，物業企業針對房地產客戶計提應收款項預期虧損撥備增加。”嘉和家業報告指出，另一方面隨著市場化進程的推進，物業企業第三方項目占比提升，競標中物企會對收費標準做出小幅調整，一定程度上使第三方項目利潤略低于母公司交付。疊加社保減免政策到期，人力成本上升等因素，行業平均凈利率有所下降。

【每經房產原創，喜歡請關注微信號Real-estate-Circle】

封面圖片來源：攝圖網-500453736