100億大交易！富力物業(yè)“賣子”，碧桂園服務(wù)“接盤”，富力集團兩名董事長自掏80億港元緊急輸血

每經(jīng)記者｜黃婉銀    每經(jīng)編輯｜魏文藝 何小桃 易啟江    

9月20日，碧桂園服務(wù)（06098.HK）公告稱，于2021年09月20日，碧桂園物業(yè)香港（本公司間接全資附屬公司）與富力物業(yè)簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。據(jù)此，碧桂園服務(wù)以不超過人民幣100億元的代價收購富良環(huán)球，由此間接收購富良環(huán)球所持之各目標公司100%股權(quán)。

就在差不多同一時間，富力地產(chǎn)（02777.HK）發(fā)布公告稱，李思廉及張力為公司的執(zhí)行董事及大股東，與集團溝通，為支持集團將提供約80億港元的股東資金，并預(yù)計于未來一至兩個月內(nèi)完成。主要股東以往曾以免息貸款形式提供財務(wù)支持。

富良環(huán)球是一間什么公司？其最早露出公眾視野是在2021年4月，富力物業(yè)服務(wù)集團有限公司（以下簡稱富力物業(yè)）提交的IPO招股書中，富良環(huán)球為富力物業(yè)的全資子公司，持有富力物業(yè)服務(wù)香港的100%股權(quán)。

這家富力物業(yè)的持股方是富力地產(chǎn)的大股東李思廉、張力和一家獨立第三方升卓，但并無富力地產(chǎn)公司名義的持股。換言之，富力物業(yè)與富力地產(chǎn)并無股權(quán)關(guān)系，而是在李思廉、張力個人名下。

碧桂園服務(wù)公告截圖

擬全盤賣出

作出多項業(yè)績承諾

根據(jù)股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的條款，碧桂園物業(yè)香港同意從富力物業(yè)收購富良環(huán)球100%股權(quán)，從而間接收購富良環(huán)球在中國從事物業(yè)管理服務(wù)之目標公司100%股權(quán)。

公告顯示，完成收購事項后，碧桂園服務(wù)將持有富良環(huán)球100%股權(quán)，并間接持有各目標公司100%股權(quán)，而富良環(huán)球、富力物業(yè)服務(wù)香港、廣州富星及目標公司將成為碧桂園服務(wù)與的附屬公司，“其業(yè)績、資產(chǎn)及負債將會于本集團賬目內(nèi)綜合入賬”。

截至2020年12月31日，富力物業(yè)管理的552個項目位于中國26個省、自治區(qū)、直轄市的102個城市，總在管建筑面積為0.69億平方米，其中住宅物業(yè)的在管建筑面積為0.58億平方米，商業(yè)物業(yè)的在管建筑面積為0.11億平方米。

富力地產(chǎn)公告截圖

本次交易合計最高代價不超過100億元人民幣，上述代價將可能由于未能實現(xiàn)代價支付的條件而調(diào)減。交易付款是分階段、有條件進行的，而富力物業(yè)及相關(guān)公司也作出了業(yè)績承諾。

收購事項之代價將由碧桂園物業(yè)香港以現(xiàn)金分兩階段（共四期）進行支付。第一階段涉及70億元，分為三期支付：第一期20億元、第二期30億元、第三期20億元；第二階段即第四期為30億元。

富力物業(yè)承諾，富良環(huán)球的2021年經(jīng)審計扣非歸母凈利潤不低于5億元，會計收入不低于42億元，截至2021年12月31日在管面積不低于0.86億平方米及總合約面積不低于1.27億平方米。如富良環(huán)球的2021年財務(wù)數(shù)據(jù)未能達成業(yè)績承諾訂明的任何財務(wù)指標，則第一階段代價將作出相應(yīng)調(diào)減。

同時，在根據(jù)業(yè)績承諾約定交付的0.86億平方米在管面積以外，富力物業(yè)及富力物業(yè)關(guān)聯(lián)方承諾交付（或促使其他第三方交付）0.66億平方米的在管面積予富良環(huán)球或碧桂園物業(yè)香港指定的其他實體。

截至今年6月底，碧桂園服務(wù)收費管理面積約6.44億平方米，合同管理面積約12.05億平方米（含三供一業(yè)物管、藍光嘉寶服務(wù)，不含城市服務(wù)），位居行業(yè)首位。

低價收購后

IPO之際高價賣身

1997年，富力地產(chǎn)成立天力物業(yè)后，一直為富力地產(chǎn)開發(fā)的物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)。

變化出現(xiàn)在2019年，這一年年底，李思廉與張力分別出資50%成立了一家公司——廣州富星投資咨詢有限公司（簡稱廣州富星）。

廣州富星成立后，就迅速收購了富力地產(chǎn)旗下多家物業(yè)公司，比如大同恒富物業(yè)服務(wù)有限公司（簡稱大同恒富）、天津華信物業(yè)管理有限公司（簡稱華信物業(yè)），這兩家公司的交易對價均為500萬元。

最令市場意外和震驚的一次交易，是2020年4月，富力地產(chǎn)公告，以約3億元代價將廣州天力物業(yè)發(fā)展有限公司（簡稱天力物業(yè)）出售給廣州富星。

富力物業(yè)股權(quán)結(jié)構(gòu)圖 來源：富力物業(yè)招股書

彼時，富力地產(chǎn)認為，憑借該等出售事項，本集團可專注于其核心業(yè)務(wù)，而目標集團將能夠就其業(yè)務(wù)采納不同管理系統(tǒng)，本集團亦能將出售事項所得款項用于其核心業(yè)務(wù)。

銀河聯(lián)昌證券當時發(fā)布研報表示，對富力地產(chǎn)低價出售旗下物業(yè)管理公司的交易感到失望，物業(yè)公司出售價格幾乎較公允價值折讓90%。認為可能損害少數(shù)股東利益并引發(fā)對公司治理的擔憂，將其投資評級降至“持有”。

2021年4月，富力物業(yè)發(fā)布港股IPO招股書。這家富力物業(yè)是一家根據(jù)開曼群島法律成立的有限公司，主要業(yè)務(wù)為投資控股，廣州富星成為其的間接全資附屬公司，實控人為李思廉、張力和一家獨立第三方升卓。

富力物業(yè)在招股書中如是表述其和富力地產(chǎn)的關(guān)系，“本集團已與富力集團建立良好而持續(xù)的業(yè)務(wù)關(guān)系，本集團的發(fā)展與富力集團的物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)的發(fā)展息息相關(guān)。”

9月13日，惠譽將富力地產(chǎn)及其子公司富力地產(chǎn)(香港)有限公司的長期外幣發(fā)行人違約評級展望從“穩(wěn)定”調(diào)整至“負面”，并確認這兩家公司的發(fā)行人違約評級為“B+”。同時，惠譽還確認了兩家公司的高級無抵押評級為“B+”，回收率評級為“RR4”。

記者|黃婉銀

編輯|魏文藝 何小桃 易啟江 王嘉琦

校對|段煉

封面圖自攝圖網(wǎng)

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