每經記者｜包晶晶    每經編輯｜陳夢妤    

我國城鎮化已經進入中后期，一二線城市的土地越來越稀缺。從全球的經驗上來看，未來城市新建住房的數量會呈下降趨勢，城市更新、存量物業改造的需求將大幅上升，而綠色科技住宅將會越來越凸顯其價值。在經濟雙循環的新時代背景下，房地產行業要從經濟推動器向穩定器轉變，肩負著促民生、穩增長的重任。對房企來說，這既是責任，也是機遇。

幾天前，朗詩地產總裁黃征在兩場會議之間，小跑走進會議室，接受了《每日經濟新聞》記者的獨家專訪。這位上任一年的高管為記者講述了綠色建筑在中國并不悠久的十幾年里，給人們的生活帶來的變化。

綠色建筑在中國：從細分市場到主流需求

“修之于天下，其德乃普。”

2002年起，綠色建筑概念開始在中國傳播，源自歐洲的“零能耗”建筑設計也通過大量的展覽、一線城市的設計機構等方式進入中國，零能耗建筑概念——人與自然相和諧的理念與當時中國大規模建設狀態形成了鮮明對比。

2005年，在北京召開的綠色建筑大會正式提出我國開始發展綠色建筑，這是中國綠色建筑發展的里程碑。

以2006年住建部頒布第143號部令為標志，中國所有地區的節能工作都納入到監管當中。此后，以該部令為基礎，2008年《節約能源法》和《民用建筑節能條例》相繼頒布，強化了將綠色節能工作納入法制軌道；《綠色建筑評價標準》頒布實施，明確了我國綠色建筑的定義、內涵及技術要求；這一年，中國綠色建筑與節能專業委員會成立，綠色建筑時代啟幕。

2001年成立、2004年開始實施聚焦綠色產品差異化發展戰略的朗詩集團，幾乎與中國綠色建筑共生共長。作為參與者和見證者，黃征談及綠色建筑感觸頗深：“與其說綠色建筑、科技住宅是一個細分市場，不如說它是主流需求。當房地產市場發展到一定階段，科技住宅將成為市場的主流。”

綠色建筑”綠”在哪里？

“對室內環境，朗詩通過綠色建筑科技實現了人們對高品質高舒適度居住的需求——恒溫、恒濕、恒氧。”黃征說，“因地制宜利用外部能源是朗詩在科技住宅中的一項領先優勢。比如長三角選擇‘地源熱泵[]’系統，內陸地區選擇‘空氣源熱泵’，在北方則借助市政供暖系統。朗詩能夠結合不同的地域、不同的地質條件，靈活設置能源方式。”

深耕地產行業數十年，黃征對行業發展有敏銳的洞察力，他認為，疫情過后，中國人對居家健康的關注度大大提高，科技住宅將很快成為市場主流。朗詩在這一方面仍會持續投入，創造出更舒適、更節能、更綠色的產品，滿足未來客戶的需求。

探索科技人居：從第一代綠色科技住宅到“自由方舟”

“綠建領域，目前朗詩項目應用到的專利技術有300多項，并且還在不斷增加。”對于朗詩在綠建領域取得的成績，黃征無不自豪地說。

隨著朗詩“科技住宅”理念的升級，2020年4月22日，第51個世界地球日，朗詩發布了自主研發的新一代健康住宅產品——自由方舟，在滿足健康舒適人居基礎上，實現多項個性化創新，標志人、建筑、環境三者和諧共生的自由之路正式開啟。

黃征透露，“自由方舟”健康住宅已經率先在中山、成都、南京、蘇州4個城市首發上市。

“技術的成熟度、多樣性為自由方舟創造了基礎。朗詩作為最早做綠色建筑的幾家公司之一，十幾年以來一直堅守著同一個航道，基本上把所有的資源、精力都集于此。針對不同的建筑設計提供不同類型的綠建方案，除了集中式系統和自由方舟以外，我們進行了非常多嘗試。比如別墅項目，就能夠改造成戶式系統，每家每戶是一個單獨系統。目前來看，朗詩技術的成熟度和多樣性，在國內應該是遙遙領先的。”

除了整體開發的集中式住宅和城市更新業務，朗詩也正在探索針對C端個性化需求的新業務。“未來城市的土地越來越稀缺，從全球經驗上來看，新建住房的數量會呈下降趨勢。”黃征說。

作為一家擅長打造綠色建筑的房地產公司，涉足C端個人住宅改造業務，讓更多人住上健康舒適的品質好房，是朗詩目前正在積極探索的。經過一年多的試水與磨合，朗詩集團正式推出旗下聚焦室內環境性能改造的業務平臺朗詩家，盡管未透露具體數據，但黃征表示，用戶對居住品質提升的市場需求很大，對朗詩家發展前景非常看好。

發展模式探索：資產輕型化的小步快跑

6年前，朗詩地產開始實施資產輕型化戰略，以“產品差異化、資產輕型化、收益多樣化”讓外界重新認識了這家地產企業。

黃征對這一戰略做了更清晰的梳理：“資產輕型化介于重資產和完全輕資產之間。第一種模式是合作開發，也就是朗詩和其他的金融機構或開發商同行合作來開發一個項目，朗詩的股權比例可能是40%～50%或者更高一些，現階段這一模式已經非常少了。”

“小股操盤”是資產輕型化的第二種模式，朗詩全權負責項目操盤，大部分項目也是運用朗詩的品牌和技術整合能力，但股權不會超過30%。第三種模式則是委托代建和委托管理，相當于幫業主方管理開發項目，朗詩收取包括品牌費、產品整合費等在內的管理費用。

“目前來看我們項目基本上都是這三種方式，以合作開發和小股操盤為主，以代建、委托開發、代建管理和純技術輸出為輔，后面兩個占的比例實際上相對較少。”

這一探索在朗詩的業績中得到了正面體現。2019年年報顯示，朗詩完成合同簽約銷售額約為人民幣405億元，簽約建筑面積約234萬平方米；年度核心凈利潤約為14.1億元，較上年同期上升約11.4%，核心凈利潤率約16.5%，整體盈利能力持續提升。

“我們從2014年開始實施新的經營策略，近6年來，我覺得無論是從組織、經營還是市場接受度，朗詩都取得了非常豐碩的成果。”黃征肯定地表示。

提升商業價值：核心是品質和品牌

小股操盤固然能夠提高操盤方的資金利用效率，通過輸出品牌和管理放大自有資金投資回報率。但在以小股模式為主的資產[]輕型化戰略實施過程中，商業價值如何最大化？產品品質如何保障？這是市場對這一模式最直接的考驗。

黃征對這一問題的回答是：“只要是朗詩出品的項目，就只有一個標準——朗詩標準。”

合作開發過程中的一些問題，怎么更好地規避？黃征表示，最重要的一環是質量檢測，所有項目都要滿足朗詩品質管理的要求，不因為是代建或小股操盤而打折扣。他認為這些年無論從組織上，還是從全員認識上，和過去相比都有了非常大的變化，現在在投資上更加靈活、但在底線上更加固守。

“這些底線和我們在這個項目上有多少股權是沒有關系的，只要是使用了朗詩的品牌，我們就應該堅持這樣的底線。”黃征說。

黃征強調，“朗詩的底線，核心還是品質和品牌。所以對我們自身提出了非常高的要求，我們需要具備更好的溝通能力，需要更多精力與我們的合作方溝通。

截至目前，朗詩獲得了46個綠色三星認證。其中，綠色改造類辦公項目——上海朗詩綠色中心榮獲綠建三星評價標識，這是《綠色建筑評價標準》GB/T50378-2019新國標實施后首個也是唯一一個改造類辦公建筑領域的綠建三星評價標識。

根據黃征的介紹，在全國首批6個綠色運營標識的項目中，朗詩除了上海朗詩綠色中心、南京朗詩麓苑，還有一個合作開發的項目也獲得了新的綠色三星的運營標志，可以說朗詩拿下了“2個半”。“我覺得其實這完全能夠反映朗詩在這個領域的競爭力。”黃征強調。

對于未來發展，黃征也坦言，“戰略方向，雖然我們這幾年簽約額規模等指標增長并不是那么快，但實際上在經營模式、產品的探索上，我們還是在這個行業里保持著比較領先的水準，所以從這些方面來講，我認為這幾年朗詩的轉型還是成功的。起碼到目前為止，我們走在一條很正確的道路上。”

封面圖片來源：受訪者供圖