龍湖：恪守自律終得報償

今年初，龍湖集團董事長吳亞軍曾表示，面對市場的不確定因素要展現“強者的姿態”，半年后的成績說明了一切。

8月26日，龍湖集團2020年中期業績發布。面對上半年新冠肺炎疫情的影響，龍湖集團依舊兌現承諾、保持增長。

穩步增長

2020年伊始，新冠肺炎疫情的洶涌來襲為經濟發展按下了暫停鍵，各行各業都在與這場前所未有的危機作戰，協力渡過難關。

毋庸諱言，房地產行業也受到了較強的沖擊，國家統計局公布的房地產開發景氣指數顯示，2020年2月，該指數由1月的100.31驟降至97.42，雖然之后微弱回升，但到6月也僅恢復至99.85。

面對嚴峻的市場形勢，龍湖依舊實現了穩健的業績增長。半年報顯示，上半年龍湖集團實現合同銷售額1111.0億元，同比增長5.2%；實現營業額511.4億元，同比增長32.6%；其中物業發展業務營業額為452.5億元，同比增長32.4%，交付物業總建筑面積338.3萬平方米。

盈利能力也實現穩步提升，核心溢利同比持續增長。其中，歸屬于股東的凈利潤63.4億元，減除少數股東權益、評估增值等影響之后核心凈利潤52.7億元，同比增長12.1%。毛利同比增長25.2%至157.5億元，毛利率為30.8%。核心稅后利潤率為14.6%，核心權益后利潤率為10.3%。

談及下半年的銷售目標，龍湖集團執行董事兼首席執行官邵明曉表示：“我們的備貨比較充足，全年的可售貨源達到4100億元，所以今年我們有信心完成2600億元的銷售目標，而且銷售目標不變。”

審慎拿地

龍湖集團上半年在長三角、西部、環渤海、華南及華中區域簽約金額占比分別為37%、25%、22%、12%及4%。

拿地方面，環渤海地區、西部地區、華南地區、華中地區及長三角地區的新增面積分別占新增收購土地儲備總建筑面積的26%、23%、22%、17%及12%。

在疫情嚴峻，土地市場冷清的1季度，龍湖瞄準優質項目，趕在溢價高峰前抓緊補倉。1-6月，共計新增53幅新地，新拓3城，新增收購土地儲備總建筑面積為1101萬平方米，權益面積743萬平方米，平均權益收購成本每平方米6425元。

截至2020年6月30日，龍湖集團的土地儲備合計7354萬平方米，權益面積為5128萬平方米。土地儲備的平均成本為每平方米人民幣5829元，為當期簽約單價的34.3%。按地區分析，環渤海地區、西部地區、長三角地區、華南地區、華中地區及香港地區的土地儲備分別占土地儲備總面積的32.6%、26.2%、18.0%、11.9%、11.2%及0.1%。

在半年報之后，龍湖集團新增收購土地儲備總建筑面積為202萬平方米，權益面積為162萬平方米。

值得注意的是，目前龍湖集團城市覆蓋數為61個，項目獲取的區位既聚焦一二線城市，也圍繞都市圈內城市群周邊適度布局，單項目的開發規模也都控制在適當水平，為提升集團可售物業的周轉水平奠定良好基礎。

此外，龍湖集團還通過TOD的方式進一步優化拿地成本。3月全國地價稍有上揚之后，龍湖集團抓住時機，在武漢、東莞、重慶等城市提前獲取了TOD項目。邵明曉表示：“TOD這種高度復合業態的項目相對來講有合理的地價，可以將C1、C2，甚至還有C3、C4這些主航道業務完全組合在一起，這也是龍湖一個相對的比較優勢。未來可能會有更多TOD項目進入龍湖的管道里。”

龍湖集團一直強調拿地紀律，審慎自律，邵明曉進一步表示：“龍湖集團會按照既定節奏、在預定的城市里面，拿價格合理的土地。另外，整個拿地金額還是量入為出，會控制全年整體負債率在50%—60%之間，這個紀律是不變的。”

財務穩健

如果給龍湖集團貼上一個最顯著的標簽，那非穩健的財務莫屬，這也是該公司長期主義和行穩致遠的特征之一。

在行業融資難的背景下，截至2020年6月底，龍湖集團綜合借貸總額為1685.6億元。更為重要的是，無論是境外美元票據，還是國內公司債券，龍湖均屢屢以長年期、低票息刷新業內紀錄。

半年報顯示，龍湖集團保持了平均借貸成本4.5%的低位，平均貸款年限6.45年，凈負債率51.4%，在手現金784.0億元，現金短債比（在手現金除以一年內到期債務）4.55，穩健的財務盤面得以進一步夯實。

2020年1月，龍湖集團成功發行6.5億美元票據，其中2.5億美金為7.25年期，票息3.375%；4億美金為12年期，票息3.85%，創下中國民營房企“最長年期”和“最低票息”雙紀錄。此后，龍湖集團又在境內成功發行28億元公司債券及30億元住房租賃專項公司債券，票面利率介乎3.55%至4.2%之間，期限介乎于5年至7年。

得益于資本市場的優異表現，龍湖集團實力站穩投資級。目前，國際三大評級機構標普、穆迪、以及惠譽給與龍湖的最新評級分別為“BBB”、“Baa3”、“BBB”；此外，大公國際、中誠信證評、新世紀均給予龍湖“AAA”評級。因此，龍湖也成為行業內的境內外全投資級民營房企。

近期，為了促進房地產市場健康穩定發展，監管部門出臺“345新規”，將設置“三道紅線”：紅線一，剔除預收款后的資產負債率大于70%；紅線二，凈負債率大于100%；紅線三：現金短債比小于1倍。

比較之下，龍湖集團沒有觸及任何一條紅線，吳亞軍表示：“這是對龍湖集團過去堅持在財務上自律的一種報償。但是我們并不因此沾沾自喜，下一步還要進一步堅持自律，總體做好穩健發展的準備。”

文/王西嶺

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