2019樓市“三季報”丨信貸收緊+去杠桿壓力 促房企開啟多元化融資渠道

每經記者｜吳若凡    每經編輯｜魏文藝    

在持續趨緊的融資行情下，房企在三季度交出了一個比較出乎意料的“成績單”。

據克而瑞監測數據不完全統計，2019第三季度95家典型房企融資額為3187億元，同比增加了11.6%，環比增加了0.85%。房企累計融資總額為10940億元，同比增加1.3%，基本與去年同期持平。由于部分房企在7月上旬抓緊窗口期發債融資，7月的單月融資額有大幅增加，但8、9月份隨著融資限制的密集出臺，融資規模急劇下降。

多位業內人士向《每日經濟新聞》記者分析認為，在融資收緊、市場下行的大背景下，“促銷售、抓回款、維穩現金流”是當前房企的主流策略。預計四季度企業投資力度會進一步減弱，拿地將更聚焦基本面較好的一線和熱點二線城市。

資金壓力加劇 致房企融資利率分化

克而瑞監測數據顯示，由于部分房企在7月上旬抓緊窗口期發債融資，單月融資額出現了強力的反彈，達到了1646億元，僅次于1月份。8、9月份在融資環境收緊的影響下，單月融資規模降至770億元左右，處于年內低位。不過也有綠地控股、碧桂園、龍光等大型企業成功發行外債，上述三家發行了5億~7億美元優先票據，其海外債票面的利率均在7.0%以下，成本有較好控制。

不過9月房企債務融資成本的結構性下降，主要是由于發債數量減少，以及融資成本較低的房企發債占比較大，融資成本整體仍處于較高水平。

這側面映射出一個越來越明顯的趨勢——房企融資利率分化。

2018年以來40典型上市房企單月融資規模 數據來源：同策研究院

2019年第三季度房企的融資環境繼續收緊，政府出臺了多項政策對境外債、信托以及開發貸等融資方式加強了監管力度，整體融資成本逐漸增加，不過房企間的融資利率差異化卻在這一波“洗牌”中愈加突顯。

數據顯示，萬科、龍湖融資利率低于4%，而中梁、泰禾等融資利率均在10%以上。據上交所7月31日消息，碧桂園發行的不超過58億元（含）的公司債券（第二期）票面利率定為5.14%；9月鴻坤融資的利率高達14.75%；10月16日，佳兆業集團控股有限公司發布公告表示，發行2022年到期的4億美元的優先票據，利息為11.95%。

同策研究院統計數據顯示，9月40家典型房企融資金額為689.56億元，環比上漲87.25%。本年度繼8月大幅下跌后又一次反彈。

從單個企業來看，因為政府從4月份開始收緊了融資政策，同時企業本身也有去杠桿的需求，近一半房企的融資規模在三季度有所減少，不過也有50家大房企的融資規模同比增加，其中有34家房企的融資增幅超過50%，差距越來越大。

也是由于龍頭房企以及在2019年快速擴張企業的力度加持，2019前三季度融資超200億元的企業有17家，與去年持平。

58安居客房產研究院首席分析師張波告訴《每日經濟新聞》記者，整體來看，面對融資從緊、調控不放松的態勢，房企一方面要積極尋找融資渠道，另一方面選擇主動降杠桿的做法也是明智之舉。

下半年重在去杠桿 創新融資受追捧

后市在融資環境多方位堵截的情況，房企整體融資壓力和成本加大還會持續。那么，中小型企業如何生存？

“無論是千億之上的房企還是積極謀求規模化的中小房企，當下通過降杠桿來加速降低企業自身的財務風險，實現自身有質量、穩定的發展在當下顯得更為重要。”張波指出，可以看到市場上已經有不少房企，尤其是高負債類房企今年積極通過項目轉讓、謹慎拿地、合作開發等多種方式來降杠桿、促回流。

實際上，從企業自身來看，上半年末房企負債規模進一步上升，整體加權平均凈負債率相比年初上升了4.29個百分點至91.37%，有息負債余額的平均融資成本也進一步上升至7.04%，整體財務壓力在加大。

2019年8月、9月典型上市房企融資情況對比 數據來源：同策研究院

在此情況下，房企更要重視銷售回款，四季度將進一步加大銷售及其回款力度。同時關注資產證券化等創新型融資的產品搭建，加強與金融機構的合作，以更多元化的融資渠道以應對，也是企業尋求突破的關鍵。

如9月27日首開股份發布公告表示，旗下子公司首開中庚投資擬向生命保險資產管理有限公司申請8億元保債計劃，期限2年，由首開股份提供全額全程擔保。

9月6日，陽光城為旗下持有100%權益的子公司長興萬益投資擬接受華融融德委托恒豐銀行北京分行的期限為24個月的7億元貸款提供擔保。

此前，陽光城執行副總裁吳建斌就表示，渡過融資難的最好辦法是將融資工具用到極致。其表示，股權融資方面的IPO融資，現在可能只能到香港IPO，在內地是沒有機會的；發行股票買資產，這在內地是可以做的，但是審批的流程、審批的難度也是比較大的；債權類的融資，比如說公司債。

另外，可以從項目的層面上，目前常見的比如說開放股權、合作拿地；還有開發貸、供應鏈融資、商票、保理融資是正常的，與總包單位的合作也是正常的。

吳建斌向《每日經濟新聞》記者表示，房企渡過融資難最有效的方法是充分用好能用的融資、耐心并靜觀其變、控預期、控增長。

 （文章來源：鎂刻地產原創 喜歡請關注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網