行業(yè)增長觸及天花板 房企能否靠“第二曲線”突出重圍？

每經(jīng)記者｜吳抒穎    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

房地產(chǎn)行業(yè)告別“黃金時代”，調(diào)控密切來襲、賣房愈加困難，對未來的焦慮和不安籠罩著每一家房企。

當(dāng)下時機，房企考慮尋找“第二增長曲線”，已與過往任何時候都不可同日而語。過去房企跨行業(yè)發(fā)展就像是“搞副業(yè)、刷副本”，但現(xiàn)在房企更是在找一個可以與主業(yè)并駕齊驅(qū)的行業(yè)，因為房地產(chǎn)行業(yè)的增長已經(jīng)開始觸及天花板了。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，房企選擇布局的領(lǐng)域，其實是沒有規(guī)律可循的。碧桂園做機器人、恒大造車、萬科做城市配套運營商，它們都在尋找一個同樣超十萬億元級的行業(yè)，但目前的前景皆是不明朗的。這注定是一條滿是荊棘的路，房企是孤獨的行人。

陣營分化

在房企多元化領(lǐng)域的選擇上，依據(jù)與主業(yè)的相關(guān)程度，大致可以分為兩個陣營。

萬科、華潤與龍湖可算是同一陣營，他們的多元化領(lǐng)域主要是長租公寓、商業(yè)地產(chǎn)等不動產(chǎn)的延伸；以碧桂園、恒大為代表的另一陣營，則是跨度巨大的機器人、汽車等高端制造業(yè)。

盡管選擇各不相同，但初心是一致的，就是尋找新的增長動能。萬科董事會主席郁亮曾經(jīng)說過，沒有可能找到一個和房地產(chǎn)賺錢前景相當(dāng)?shù)男袠I(yè)，但這不代表未來還能靠吃這口飯活下去，必須要做新業(yè)務(wù)。

恒大進軍新能源汽車領(lǐng)域，所看中的也是這個未來有可能成長成為數(shù)十萬億元級市場的潛力。

被危機感所驅(qū)動，是房企們集體投身未知領(lǐng)域的動力。然而至少到目前為止，多數(shù)房企并沒有探索出特別成型的多元化業(yè)務(wù)成長模式。

且不論跨度較大的行業(yè)，在長租公寓、文旅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)等可以視作是主業(yè)延伸的領(lǐng)域，目前的盈利模式都是不被看好的。

以長租公寓為例，龍頭房企之中目前應(yīng)該暫沒有實現(xiàn)盈利的情況。以目前長租公寓規(guī)模排名前列的龍湖冠寓為例，其管理層在2019年年中的業(yè)績發(fā)布會上所作的預(yù)期是，到明年可以實現(xiàn)微利。

這已算是長租公寓運營良好的范本。《每日經(jīng)濟新聞》記者從多名長租公寓的人士處了解到，即使出租率良好（超過90%），長租公寓從投入到實現(xiàn)盈利至少在五年以上。

而萬科的新業(yè)務(wù)水平雖然沒有具體的數(shù)據(jù)可以參考，但萬科總裁祝九勝也直言：“萬科的新業(yè)務(wù)回報水平是不盡如人意的。”至今這些新業(yè)務(wù)除了物業(yè)服務(wù)，其余均沒有占到公司主營業(yè)務(wù)收入或主營業(yè)務(wù)利潤的10%以上。

再看跨度巨大的如碧桂園、恒大所投入的機器人、新能源汽車領(lǐng)域，這些領(lǐng)域均是投入大而回報慢的行業(yè)。兩巨頭都雄心萬丈，但因投入的時間過短，尚未到回報期，也沒有辦法直觀地看出兩者的成色。

反哺主業(yè)？

從賺快錢的行業(yè)切換至賺慢錢的行業(yè)，要求房企有相應(yīng)的思維模式能夠迅速打開場面似乎是不可能的。但依據(jù)多元化業(yè)務(wù)讓主業(yè)獲利，是很快就能夠看到效果的。

佳兆業(yè)董事局主席郭英成是最坦誠的，他指出，“集團發(fā)展多元化業(yè)務(wù)的初衷是希望能與地產(chǎn)主業(yè)形成協(xié)同效應(yīng)，特別是在獲取優(yōu)質(zhì)土地或者是價格合理的土地這塊取得一些互補。”

郭英成舉例稱，比如在科技產(chǎn)業(yè)化這塊，因為城市更新里不少的土地不僅做住宅，還要劃到別的科技產(chǎn)業(yè)，所以這塊要借用“外部的力量”。

曾經(jīng)因為和一家新能源企業(yè)合作被傳出造車緋聞的雅居樂，在迅速否認(rèn)造車傳聞時也表示是看中其土地資源。接近雅居樂的人士告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，雅居樂的特色小鎮(zhèn)是重要的業(yè)務(wù)，和新能源汽車合作也是為了做產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)。“我們從來沒有要造車，是為了小鎮(zhèn)。”

龍頭房企之中，碧桂園、恒大也是有從多元化業(yè)務(wù)中獲得對主業(yè)的支撐的。碧桂園是在順德投資數(shù)百億元建機器人小鎮(zhèn)，而在此之前，碧桂園依據(jù)產(chǎn)城融合所打造的潼湖科技小鎮(zhèn)等項目已經(jīng)初具雛形。通過產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)的形式，碧桂園的主業(yè)也從中獲益頗多。

萬科沒有像碧桂園、恒大那樣大舉進軍某一產(chǎn)業(yè)進行大規(guī)模布局，但萬科通過合作的方式也能夠從多元化產(chǎn)業(yè)中得到反哺主業(yè)的部分。

曾有了解萬科的人士告訴記者，現(xiàn)在拿純宅地不太可能，地方政府會要求建綜合體，建公建配套。這種情況下，萬科旗下的商業(yè)、教育等板塊就是優(yōu)勢。

這種模式之下，房地產(chǎn)商的身份其實更類似于“配套運營商”，做的不再是一錘子買賣，而是要持續(xù)不斷地為消費者提供有質(zhì)量的服務(wù)。

但無論如何，房企目前在多元化領(lǐng)域的表現(xiàn)，都還沒有足夠出色的標(biāo)桿。無論是文旅教育或是科技造車，這都是賺慢錢的領(lǐng)域，房企在其他領(lǐng)域能否做到“領(lǐng)先領(lǐng)跑”，取決于是否有足夠的決心和恒心。