西安：允許商業房改為租賃房，實現“租購同權”社會保障機制

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據陜西省西安市政府消息，近日，西安市印發《關于培育和發展住房租賃市場的實施意見》（以下簡稱“《意見》”），明確租購并舉，構建租購并舉的住房制度，逐步實現“租購同權”社會保障機制。

西安市政府表示，為貫徹落實黨的十九大精神，加快培育和發展住房租賃市場，構建租購并舉的住房制度，實現城鎮居民住有所居的目標，特制定本實施意見。

《意見》指出，支持發展規模化、集約化、專業化住房租賃企業。培育住房租賃多元化市場供應主體,支持發展規?；?、集約化、專業化住房租賃企業。通過新建租賃住房、整合已建成公共租賃住房、收儲社會閑置存量住房、改建閑置商辦用房等多種途徑，有效增加市場供給，穩定住房租金，引導和平衡住房租賃市場發展。鼓勵房地產開發企業拓展住房租賃業務。

鼓勵個人依法出租自有住房。落實個人出租住房稅收優惠政策，支持個人通過我市住房租賃服務監管平臺或委托專業化住房租賃企業，將自有閑置住房投入住房租賃市場。

《意見》提出，要增加租賃住房市場供應。允許將閑置商業用房等按規定改建為租賃住房，支持城中村集體經濟組織繼受單位發展規模化住房租賃，將不低于5%的共有產權房用地調整為租賃住房用地等措施。

《意見》鼓勵住房租賃消費。完善住房租賃基本公共服務政策，逐步實現“租購同權”的社會保障機制。規范住房租賃市場行為，大力推行住房租賃合同示范文本，明確租賃雙方權利義務，引導租賃當事人依托住房租賃服務監管平臺實現網上簽約，落實登記備案制度。鼓勵租賃當事人根據實際需求簽訂長期租賃合同，保障承租人長期、穩定的居住權益。

積極探索“住房租賃+”合作機制，引導互聯網、第三方信用評估機構、資產管理等企業參與住房租賃管理、運營與服務，提供個性化的住房租賃服務。

加大住房公積金對租賃住房的支持力度。繳存職工在西安市行政區域內家庭無房產信息并租住住房的，按照西安地區上年人均月平均房租水平的12倍設定每年提取限額。積極推進住房公積金按月轉賬支付房租，降低租房提取申請門檻，簡化租房提取材料。

以下為全文：

各區、縣人民政府，市人民政府各工作部門、各直屬機構：

《西安市關于培育和發展住房租賃市場的實施意見》已經市政府同意，現印發你們，請認真貫徹執行。

西安市人民政府辦公廳

2019年6月21日

西安市關于培育和發展住房租賃市場的實施意見

為貫徹落實黨的十九大精神，加快培育和發展住房租賃市場，構建租購并舉的住房制度，實現城鎮居民住有所居的目標，特制定本實施意見。

一、總體要求

(一)指導思想。

全面貫徹黨的十九大和中央經濟工作會議精神，準確把握住房居住屬性，以滿足新市民住房需求為出發點，以解決住房租賃市場發展問題為導向，以建立租購并舉的住房制度為方向，發展多元化的住房租賃市場供應主體，建立多層次的住房租賃供應渠道，引導居民住房租賃消費習慣，推進住房制度改革，促進房地產市場健康發展。

(二)發展目標。

到2021年底，基本建成信息共享、便民高效、監管有力的全市住房租賃服務監管平臺，實現市—區—街道—社區四級聯動網格化服務管理體系，形成供應主體多元、供應方式多樣、經營行為規范、租賃關系穩定的住房租賃市場體系，市場規則明晰、權益保障充分的住房租賃保障體系，實現城鎮居民住有所居的目標。

二、培育住房租賃多元化市場供應主體

(一)支持發展規模化、集約化、專業化住房租賃企業。發揮國有企業的引領和帶動作用，增強民營企業和混合所有制企業創新發展能力，鼓勵多元化的市場主體成立專業化住房租賃企業，開展規?；⒓s化的住房租賃業務，形成各類型住房租賃企業優勢互補、協同發展。通過新建租賃住房、整合已建成公共租賃住房、收儲社會閑置存量住房、改建閑置商辦用房等多種途徑，有效增加市場供給，穩定住房租金，引導和平衡住房租賃市場發展。加大落實國家關于加快發展生活性服務業促進消費結構升級等相關支持政策力度，促進各類型住房租賃企業健康發展。(牽頭單位：市國資委、市住建局;責任單位：市財政局、市市場監管局、市稅務局，各區(縣)政府、開發區管委會)

(二)鼓勵房地產開發企業拓展住房租賃業務。支持房地產開發企業適應市場需求，從開發銷售單一經營模式向租售并舉轉變。在滿足我市住房發展規劃的前提下，支持具備條件的房地產開發企業，在新建商品房項目中長期持有部分，用于向市場租賃。鼓勵房地產開發企業利用自持房源開展青年公寓、人才公寓、創客公寓、旅居養老公寓等差別化的住房租賃項目，滿足不同人群的居住需求。(牽頭單位：市住建局;責任單位：市資源規劃局)

(三)規范房地產經紀機構經營行為。鼓勵依法取得工商登記的房地產經紀機構提供住房租賃居間服務，引導房地產經紀機構及其從業人員規范承接住房租賃居間業務，加強行業自律、從業人員培訓、房源信息核查和發布管理，實行明碼標價，規范經紀行為，促進房地產經紀機構依法經營、誠實守信、公平交易。(牽頭單位：市住建局、市市場監管局;責任單位：市發改委、市工信局)

(四)鼓勵物業服務企業開展住房租賃業務。鼓勵物業服務企業成立住房租賃公司或與專業化住房租賃企業合作，利用專屬的服務領域優勢，挖掘并強化自身服務特色，依法拓展住房租賃業務。(牽頭單位：市住建局;責任單位：各區(縣)政府、開發區管委會)

(五)鼓勵個人依法出租自有住房。落實個人出租住房稅收優惠政策，支持個人通過我市住房租賃服務監管平臺或委托專業化住房租賃企業，將自有閑置住房投入住房租賃市場。(牽頭單位：市稅務局、市住建局;責任單位：市工信局、市市場監管局、市大數據局)

三、增加租賃住房市場供應

(六)增加租賃住房用地供應。推進土地供給側結構性改革，優化住房用地供應結構，確保租賃住房用地與住房供應總量相適應。在我市產業集聚區、工業園區、中央商務區等租賃住房需求量大的區域，落實居住用地“兩個20%”時，在滿足公租房土地供應基礎上，為促進住房流通，提高住房利用率，推進職住平衡，可將不低于5%的共有產權房用地調整為租賃住房用地，優先規劃建設一批符合市場需求的租賃住房項目，租賃住房項目土地以招標、拍賣、掛牌方式出讓，出讓方案和合同中應明確規定持有出租的年限。租賃住房需求較大的區域，也可通過“設定自持比例、限地價、競房價”或“限房價、競地價、超過一定溢價率后轉為競自持面積和年限”等方式，有效增加租賃住房土地供應。(牽頭單位：市資源規劃局;責任單位：市發改委、市住建局)

(七)盤活存量用房。在符合城市規劃和公共配套要求的前提下，允許將閑置商業用房等按規定改建為租賃住房，由企業提出改建方案，經相關部門審批，調整規劃，補簽土地出讓合同，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地，改造后的租賃住房應滿足采光、通風、消防、安全等條件，用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執行，改建后房屋不得以租代售或分割轉讓。允許將現有住房按照住宅設計規范改造后出租，改造中不得改變原有防火分區、安全疏散和防火分隔設施，必須確保消防設施完好有效。(牽頭單位：市住建局、市資源規劃局、市應急管理局;責任單位：市發改委、市國資委、市水務局，各區(縣)政府、開發區管委會，西安城投集團、國網西安供電公司)

(八)鼓勵發展地鐵上蓋、交通樞紐周邊租賃住房項目。通過加強規劃統籌、完善政策配套，促進土地資源的集約利用、城市功能結構的優化提升，鼓勵發展地鐵上蓋及交通樞紐周邊住房租賃項目建設，促進城市區域平衡、適度集中發展。(牽頭單位：市住建局、市資源規劃局;責任單位：市發改委、市國資委)

(九)引導產業集聚區企業實現產業配套宿舍共享。產業集聚區、工業園區等住房租賃需求量大的區域，鼓勵企業將自有產業配套宿舍在優先解決本企業員工住房后，可向園區其他企業提供租賃住房共享，形成資源互補、平衡發展。(牽頭單位：市資源規劃局、市住建局;責任單位：市發改委、市國資委、市應急管理局，各區(縣)政府、開發區管委會)

(十)支持城中村集體經濟組織繼受單位發展規?；》孔赓U。鼓勵改造完成的城中村集體經濟組織繼受單位按照民主決策程序，成立住房租賃企業或委托專業化的住房租賃企業，利用城中村改造后的居民閑置用房，開展規?；》孔赓U業務。(牽頭單位：市城改事務中心，市住建局;責任單位：市公安局，各區(縣)政府、開發區管委會)

四、鼓勵住房租賃消費

(十一)完善住房租賃基本公共服務政策，逐步實現“租購同權”的社會保障機制。建立承租人居住證權利清單，不斷擴大承租人權利，逐步實現持有居住證的承租人可以按照相關規定享有醫療衛生、社會保險、養老服務、社會救助等國家規定的基本公共服務。(牽頭單位：市公安局、市教育局、市民政局、市衛生健康委、市醫療保障局;責任單位：市住建局、市市場監管局、住房公積金管理中心等)

(十二)明確租賃各方的權利義務，保護租賃當事人的合法權益，保障承租人的居住穩定。規范住房租賃市場行為，大力推行住房租賃合同示范文本，明確租賃雙方權利義務，引導租賃當事人依托住房租賃服務監管平臺實現網上簽約，落實登記備案制度。鼓勵租賃當事人根據實際需求簽訂長期租賃合同，保障承租人長期、穩定的居住權益。(牽頭單位：市市場監管局、市住建局;責任單位：各區(縣)政府、開發區管委會)

(十三)大力發展多樣化的住房租賃服務體系。積極探索“住房租賃+”合作機制，引導互聯網、第三方信用評估機構、資產管理等企業參與住房租賃管理、運營與服務，提供個性化的住房租賃服務。(牽頭單位：市住建局;責任單位：市金融工作局、市工信局、市發改委)

(十四)加大住房公積金對租賃住房的支持力度。繳存職工在西安市行政區域內家庭無房產信息并租住住房的，按照西安地區上年人均月平均房租水平的12倍設定每年提取限額。對按規定辦理房屋租賃合同登記備案的，按照租住公共租賃住房提取的相關規定提取。積極推進住房公積金按月轉賬支付房租，降低租房提取申請門檻，簡化租房提取材料。(牽頭單位：住房公積金管理中心;配合單位：市住建局)

五、加大政策支持力度

(十五)加大行政審批政策支持。政府各相關部門要落實“放管服”改革的總體要求，梳理新建、改建、改造租賃住房項目立項、規劃、建設、竣工驗收、運營管理等規范性程序，建立快速審批通道，進一步優化工作流程，減少中間環節，提高審批監管的效率，探索實施并聯審批。(牽頭單位：市行政審批局;責任單位：市級相關部門，各區(縣)政府、開發區管委會等)

(十六)落實稅收優惠政策。對依法登記開展住房租賃業務的企業和個人，嚴格按照《國務院辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》(國辦發〔2016〕39號)等政策關于稅收優惠的有關規定予以落實，給予稅收優惠政策支持。(牽頭單位：市稅務局;責任單位：市財政局等)

(十七)提供金融支持。鼓勵金融機構和資本市場按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則，向住房租賃企業提供信貸支持、股權投資。支持符合條件的規模化住房租賃企業通過發行債券、不動產證券化等方式融資。穩步推進房地產投資信托基金(REITs)等融資試點。鼓勵金融機構在符合國家金融監管政策的前提下為個人住房租賃提供形式多樣、個性化的金融產品，支持個人住房租賃消費。(牽頭單位：市金融工作局;責任單位：市發改委、市財政局、市國資委)

(十八)完善公共租賃住房運營管理。擴大住房租賃保障范圍，轉變公共租賃住房保障方式，推行實物保障與補貼并舉，支持公共租賃住房保障對象通過市場自行租房居住，政府對符合條件的家庭進行補貼。積極探索采取購買服務或政府和社會資本合作(PPP)模式，不斷提高公共租賃住房專業化運營管理和服務水平。(牽頭單位：市住建局;責任單位：市財政局等)

六、加強住房租賃市場監管，規范住房租賃市場秩序

(十九)建立健全管理體制機制。加快全市住房租賃管理體制改革，理順住房租賃管理與城市建設管理、房地產管理、人口管理、社會治安管理等關系，深化“互聯網+政務服務”，建立各相關部門和各區政府、開發區管委會等多部門聯合監管體制，落實屬地管理職責，共同促進我市住房租賃市場健康發展。

將培育和發展住房租賃市場管理工作納入到西安市促進房地產市場平穩健康發展協調領導小組的職責范圍內，領導小組負責統籌、協調和推進全市住房租賃市場規范和發展管理工作，推動住房租賃市場健康平穩發展，提升城市智慧治理服務水平。各成員單位按照各自工作職責指導區(縣)、開發區開展相關工作，加強監督檢查。(牽頭單位：市住建局;責任單位：市級相關部門，各區(縣)政府、開發區管委會)

(二十)進一步完善住房租賃制度建設。全面貫徹落實中省對發展住房租賃市場推出的政策措施，完善我市住房租賃政策體系，積極推動建立租購并舉的住房制度，促進我市房地產市場平穩健康發展。(牽頭單位：市住建局;責任單位：市司法局，各區(縣)政府、開發區管委會)

(二十一)建立全市統一的住房租賃服務監管平臺。充分利用“互聯網+”和“大數據”技術，構建全市統一的住房租賃服務監管平臺，打造市、區、街、社區四級網格化監管和服務體系，為廣大市民提供智慧化、個性化、便捷化的住房租賃服務。依托住房租賃服務監管平臺加強住房租賃市場的動態監測和分析，促進住房租賃市場的健康平穩發展。(牽頭單位：市住建局、市大數據局;責任單位：市統計局、市公安局、市市場監管局、市資源規劃局、市人社局)

(二十二)加強住房租賃信用體系建設。依托全市統一的住房租賃服務監管平臺，建立健全住房租賃從業企業和個人信用體系建設。強化住房租賃企業、房地產經紀機構和從業人員實名認證信用管理，全面建立相關經營主體的信用檔案，實行信用評價管理和公示制度，建立多部門守信聯合激勵和失信聯合懲戒機制。(牽頭單位：市工信局、市住建局;責任單位：市市場監管局)

(二十三)嚴厲查處住房租賃違法違規行為。持續開展違法違規租賃行為綜合治理工作，大力整治“黑中介”“黑二房東”，嚴厲查處未經國家金融監管部門批準設立、無金融許可證的機構合作開展個人“租金貸”業務，維護住房租賃各方合法權益，確保人民群眾生命財產安全。完善多部門聯合執法機制，加大執法力度，對于違法違規的企業、機構和個人，要依法依規給予處罰，并納入本市公共信用信息體系對社會進行公示，作為重點監管對象，限制其市場準入、行政許可等行為，停止執行相關優惠政策;涉嫌犯罪的，移送司法機關處理。加強住房租賃個人信息保護，嚴禁從事住房租賃的企業和個人泄露或者不當使用客戶信息來謀取不正當利益。(牽頭單位：市住建局、市市場監管局、市公安局;責任單位：市金融工作局、市工信局，各區(縣)政府、開發區管委會)

(二十四)強化租賃住房安全管理，倡導綠色環保裝修。租賃住房項目改建應符合房屋安全、消防安全等標準，改建項目應按程序報建審批。任何單位與個人，不得將存在安全隱患的房屋用于住房租賃。在滿足基本生活需要前提下，租賃住房裝修應堅持“環保、節約、安全、舒適”原則，裝修后建議引進第三方專業機構進行質量安全及環保檢測。(牽頭單位：市住建局;責任單位：市應急管理局、市資源規劃局等)

(二十五)充分發揮行業協會作用，強化行業自律管理。鼓勵住房租賃企業成立行業協會，發揮行業管理作用，完善住房租賃行業執業規范和行為準則，加強行業自律管理，規范行業行為，提供多元化服務，加快行業發展，推進住房租賃企業規?；?、集約化、專業化運營，形成大、中、小住房租賃企業協同發展格局和市場規則明晰、行業行為規范的住房租賃市場健康環境。(牽頭單位：市民政局、市住建局;責任單位：市市場監管局、市工信局、市公安局)

(二十六)完善住房租賃矛盾化解長效機制。建立住房租賃糾紛的法律援助服務調解機制，司法行政部門應將法律咨詢等服務引進社區，為住房租賃糾紛當事人提供法律咨詢等服務，有效保障租賃雙方權益。積極發揮各街道人民調解委員會作用，將住房租賃糾紛納入調解范圍，化解住房租賃矛盾，維護住房租賃秩序。充分發揮街道、社區等基層組織作用，加強住房租賃的網格化管理，積極創新基層黨建工作與住房租賃管理相結合模式，突出黨建引領，促進社區綜合整治和住房租賃管理同步發展。(牽頭單位：市司法局;責任單位：各區(縣)政府、開發區管委會)

七、保障措施

(二十七)提高思想認識，加強組織領導。各區(縣)政府、開發區管委會、市級相關部門要充分認識培育和發展住房租賃市場、建立租購并舉的住房制度，是貫徹落實黨的十九大精神、完善住房供應體系、實現城鎮居民住有所居的重要舉措。各級政府及相關部門要提高認識，切實增強責任感和緊迫感，加強組織領導，完善管理體制、落實管理經費、機構和人員，健全工作機制，促進住房租賃市場健康發展。

(二十八)明確職責分工，落實屬地責任。各區(縣)政府、開發區管委會作為本區域內培育和發展住房租賃市場的責任主體，要加強本區域內住房租賃市場管理，明確職責分工，建立激勵考核機制和多部門聯合監管體系;充分發揮街道、社區等基層組織作用，落實住房租賃網格化管理，實現住房租賃管理服務監管的全覆蓋。

(二十九)強化考核管理，推動任務落實。建立培育和發展住房租賃市場工作目標責任考核體系，明確考核內容，市政府定期對各區(縣)政府、開發區管委會、市級相關部門落實政策措施的情況開展專項督查，適時通報督查結果。

(三十)加強宣傳引導，營造良好氛圍。各區(縣)政府、開發區管委會、市級相關部門要高度重視發展住房租賃市場的宣傳工作，充分發揮媒體作用，利用電視、網絡、報刊等平臺，全方位、多角度強化政策宣傳，正確引導居民住房消費，營造良好的輿論環境。

(三十一)本實施意見自發布之日起施行。