瑞安房地產：不斷去杠桿，2019年下調目標至100億元

每經記者｜包晶晶    每經編輯｜陳夢妤    

“港資企業家是信奉現金為王的，從不把應收賬款當成資源，鈔票在口袋里才是硬道理。”

一度業績下滑的瑞安房地產在2018年度終于實現35%的增長，2018年溢利達到26.86億元（人民幣，下同），股東應占溢利19.06億元，較上年度增加14%。

與內地房企高杠桿、擴規模的發展路徑截然不同，瑞安房地產正在以出售資產的方式去杠桿、做減法，以降低資產負債率，增加現金流。瑞安方面曾回應《每日經濟新聞》記者稱：“公司2018年住宅物業合約銷售額141.20億元，實現了全年120億元的住宅物業銷售目標。”

2019年，這一銷售目標再一次下調。

瑞安房地產董事總經理及財務總裁孫希灝在業績會上指出，今年銷售目標為100億元。

凈資產負債率降至40%

截至2018年12月31日，瑞安房地產實現營業額248.41億元，其中一般物業銷售額70.93億元、其他資產處置150.38億元、租金及相關收入20.16億元。

國際地產資管公司協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖告訴《每日經濟新聞》記者，港商的經營理念和跟內地有巨大反差，港商在經營策略上非常穩健，非常強調負債率不能太高。他們經歷過SARS危機、次貸危機等，深刻體會到房地產行業是有起有伏的。”

近年來，瑞房積極減債，三年前所定目標已經基本完成。

公告數據顯示，瑞安房地產凈資產負債率曾在2015年中期達到最高位87%。

僅2017年，瑞安房地產就先后出售重慶天地、大連天地、上海創智天地、瑞虹新城等項目股權。

至2017年底，瑞安房地產降至51%、2018年中期降至43%，2018年末凈資產負債率進一步降低至40%，較2017年同期下跌11個百分點，瑞安房地產現金及銀行存款維持在153.92億元。

孫希灝在業績會現場回應稱：“財務角度來看，不會大幅度增加負債，現時負債比率為40%，相信是合理和持續的負債水平。”

重倉地上海貢獻76%租金業績

2018年瑞安房地產租金及相關收入相比2017年增長8%至20.16億元。

上海作為瑞安房地產重倉之地，在20.16億元里貢獻了76%的業績，其它城市則占24%。

目前，公司在上海持有及管理的可供出租及可供銷售總建筑面積達167萬平方米，其中76.3萬平方米已竣工并持有作長期投資、4.5萬平方米正在進行翻新工程、78.7萬平方米正處于發展階段或持有作日后發展用途，及7.9萬平方米為集團管理的物業。截至2018年12月31日，公司持有或管理的投資物業（包括發展中物業）的總資產價值達人民幣722億元。

黃立沖指出，瑞房以精品房地產業務為主，比如中心地段的寫字樓和商業物業。在貨幣充裕、流動性充足、以釋放巨量貨幣來刺激經濟的經濟體里，必然是居于核心地位的房地產上漲，適合瑞房這種較低資金成本、不追求銷售額、追求真正利潤和長期增值的定位。

“與規模相比，賺錢才是硬道理”

與國內房企饑渴型融資、跑馬圈地的規?；龇ㄏ啾?，港資企業的表現的確小心謹慎。黃立沖表示，這樣的規模擴張，一旦風暴來臨，企業將面臨巨大的風險。

同策咨詢研究中心總監張宏偉曾對《每日經濟新聞》記者表示過同樣看法：“在行業預期悲觀的情況下，部分中小企業可能進一步陷入資金困境。未來半年到一年，頭部企業在行業下行調整周期中會迎來比較好的收并購機會，盡管這種機會并非主觀造成。”

與規模相比，賺錢才是硬道理。

2018年7月以來，瑞安房地產加快了投資腳步。

7月5日，其聯合太平洋保險、永業集團，以136.1億元總價拿下備受關注的上海黃浦區淮海中路新天地地塊，并以25%占股比例與之協議成立合資公司。12月31日，瑞安房地產以40.73億港元回購中國新天地，后者其全資子公司。

“近年的投資均為難得的投資，而回購中國新天地也是集團策略一部分，相信全資擁有新天地，可增加其發展可能性，也相信財務上不會有太大壓力。”孫希灝說。

“未來機會來臨時確確實實有機會賺錢，只不過比大（銷售規模、排名等）的話肯定排不上，港資企業注重實際，是要‘里子’不太在乎‘面子’，這是香港商人最大的特征。”黃立沖坦言。

（封面圖片來源：攝圖網）