百余“調(diào)控令”，為何難抑樓市“火焰山”？

年初以來(lái)，多地樓市升溫，“凌晨排隊(duì)”“冒雨驗(yàn)資”“萬(wàn)人搖號(hào)”“庫(kù)存告急”等瘋狂的購(gòu)房現(xiàn)象再度登臨各大門(mén)戶(hù)網(wǎng)站新聞首頁(yè)，“一房難求”的非普遍現(xiàn)象讓供需緊張情緒持續(xù)蔓延。從海南自貿(mào)港到遼寧丹東，從粵港澳大灣區(qū)到杭州、成都、西安，房地產(chǎn)投資客絡(luò)繹不絕，忙碌打探樓市“商機(jī)”。

中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年1月至6月，全國(guó)各地房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布次數(shù)超過(guò)180次，累計(jì)73個(gè)城市進(jìn)行了調(diào)控，出臺(tái)了135條限購(gòu)政策，176條限貸政策，51個(gè)城市及海南全省實(shí)行了限售。從調(diào)控效果看，房?jī)r(jià)波動(dòng)趨緩，熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控效果漸顯。但另一方面，非調(diào)控?zé)狳c(diǎn)城市卻不斷加入本輪漲價(jià)大軍。同時(shí)，隨著時(shí)間的推移，中國(guó)樓市對(duì)頻繁調(diào)控已產(chǎn)生抗體，短期行政性調(diào)控作用正在減弱。

頻繁調(diào)控難抵樓市熱情

今年以來(lái)，在一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)受抑制的同時(shí)，部分二三四線(xiàn)城市卻在“輪番上漲”。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2018年5月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，5月份新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市有61個(gè)，漲幅最高的丹東達(dá)到5.3%。

在此情況下，各地房地產(chǎn)調(diào)控全面升級(jí)。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，僅5月份即有超過(guò)40個(gè)城市發(fā)布50次調(diào)控政策。“當(dāng)前，房地產(chǎn)調(diào)控已明顯由一二線(xiàn)城市向三四線(xiàn)城市全面鋪開(kāi)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉介紹，5月份發(fā)布調(diào)控政策的城市主要是房?jī)r(jià)上漲壓力較大的二三四線(xiàn)城市。

限購(gòu)、限貸、限售仍是各地祭出的高招。如成都要求提高非戶(hù)籍購(gòu)房家庭繳納社保年限，并規(guī)定新購(gòu)住房3年限售；太原對(duì)戶(hù)籍、非戶(hù)籍家庭實(shí)行差別化限購(gòu)政策，實(shí)行差別化信貸政策，并擴(kuò)大限售范圍；丹東提高非戶(hù)籍居民貸款首付比例，并要求新房5年限售。

此外，多地還加強(qiáng)價(jià)格管理和市場(chǎng)監(jiān)管。威海、聊城規(guī)定新房3個(gè)月內(nèi)不得漲價(jià)；武漢、江門(mén)、佛山、海南、贛州等地先后出臺(tái)監(jiān)管措施。

半月談?dòng)浾甙翟L(fǎng)了解到，天津市南開(kāi)區(qū)、西青區(qū)一些二手房中介稱(chēng)，在收取數(shù)萬(wàn)元“好處費(fèi)”后，可為不具有購(gòu)房資格的外地購(gòu)房者偽造手續(xù)，辦理購(gòu)房資質(zhì)。6月5日，天津市發(fā)布通知，要求加強(qiáng)購(gòu)房人購(gòu)房資格審查，對(duì)不符合調(diào)控政策規(guī)定者，不予辦理相關(guān)購(gòu)房手續(xù)。

警惕購(gòu)房亂象擾動(dòng)購(gòu)房預(yù)期

在房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)的背景下，種種非理性跡象依然不斷涌現(xiàn)。買(mǎi)房人不挑戶(hù)型、不選樓層，新房一上市即被“秒殺”；杭州一位98歲高齡老奶奶坐著輪椅參與搖號(hào)；長(zhǎng)沙剛需房12歲孩子中簽……市場(chǎng)之瘋狂可見(jiàn)一斑。

比市場(chǎng)更瘋狂的，是人們的預(yù)期。今年4月下旬，南京橋北板塊的明發(fā)濱江新城小區(qū)發(fā)布《告明發(fā)業(yè)主同志意見(jiàn)書(shū)》，要求從今年5月1日起，2077戶(hù)業(yè)主的二手房報(bào)價(jià)往上提升7000元~10000元/㎡不等。

種種房地產(chǎn)亂象，讓本已漸穩(wěn)的市場(chǎng)再度蠢蠢欲動(dòng)。同時(shí)，頻現(xiàn)的“人才新政”“搖號(hào)買(mǎi)房”等現(xiàn)象更明顯地刺激了市場(chǎng)神經(jīng)。今年以來(lái)，南昌、呼和浩特、山東、海南、新余、漳平、天津、西安、四川、鄭州、溫州等地先后出臺(tái)吸引人才政策，一些省市還加大對(duì)高層次人才的補(bǔ)貼力度。“人才新政”引來(lái)的卻是“炒房客”。張大偉表示，西安4月份房?jī)r(jià)環(huán)比上漲1.6%，與寬松的人才引進(jìn)政策有很大關(guān)系。

“人才新政”變相降低了限購(gòu)門(mén)檻，使部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給更為緊張，并帶來(lái)上漲預(yù)期。如天津推出“海河英才”計(jì)劃后就迅速引發(fā)“買(mǎi)房潮”。天津市民李先生告訴半月談?dòng)浾撸约嚎春玫囊惶變r(jià)值240萬(wàn)元的二手房，在“海河英才”計(jì)劃公布后“坐地起價(jià)”，一天就漲了10萬(wàn)。

除此之外，因行政性限價(jià)形成新房、二手房?jī)r(jià)格倒掛，購(gòu)買(mǎi)新房者可獲得巨額利差，更讓投機(jī)人群看到了“價(jià)值”。目前，已有南京、上海、長(zhǎng)沙、成都、武漢、西安、杭州和深圳等多個(gè)城市實(shí)施“搖號(hào)購(gòu)房”政策，一些搖號(hào)樓盤(pán)甚至出現(xiàn)“搶房大戰(zhàn)”現(xiàn)象。

張大偉認(rèn)為，“搖號(hào)買(mǎi)房”讓購(gòu)房者產(chǎn)生“買(mǎi)到即是賺到”的投機(jī)心理，購(gòu)房者不減反增。“幾萬(wàn)人排隊(duì)搶幾百套房”的現(xiàn)象幾經(jīng)炒作，進(jìn)一步刺激了市場(chǎng)的投機(jī)情緒。

遏制投機(jī)，讓住房回歸居住屬性

有人說(shuō)，如果一二線(xiàn)樓市在10年間見(jiàn)證了中國(guó)房?jī)r(jià)從底層到登頂?shù)倪^(guò)程，那么如今卻有更多的城市在更短的時(shí)間內(nèi)見(jiàn)證了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求爆發(fā)的猛烈程度。

按照西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心(CHFS)發(fā)布的《2018年城鎮(zhèn)家庭資產(chǎn)指數(shù)一季度報(bào)告》，2018年一季度城鎮(zhèn)新購(gòu)房中，僅有30.8%為首套房，而第二套房及第三套房占比高達(dá)69.2%。

近10年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，讓房企與投機(jī)者賺得盆缽滿(mǎn)溢，這也是各種亂象頻現(xiàn)的主要原因。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士建議，應(yīng)加快建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，遏制投機(jī)高額獲利。

此前深圳發(fā)布《深圳市人民政府關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見(jiàn)》征求意見(jiàn)稿，明確提出未來(lái)保障類(lèi)住房比例將不低于60%，并將嚴(yán)格控制大戶(hù)型高檔商品住房用地，同時(shí)在新出讓居住用地中提高“只租不售”用地比例。

值得一提的是，對(duì)于安居型商品房，深圳將實(shí)行一定年限內(nèi)的封閉流轉(zhuǎn)，購(gòu)房人在產(chǎn)權(quán)封閉期內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓給其他符合條件的購(gòu)房對(duì)象或由政府回購(gòu)。若購(gòu)房人自購(gòu)房之日起累計(jì)在深繳納社保滿(mǎn)15年，或滿(mǎn)60周歲且購(gòu)房滿(mǎn)10年，則可以申請(qǐng)向政府繳納一定比例增值收益后取得完全產(chǎn)權(quán)。

張大偉表示，深圳安居型商品房，將有效降低政府的保障成本，降低購(gòu)買(mǎi)住房的門(mén)檻，滿(mǎn)足城鎮(zhèn)住房困難家庭多層次住房需求。更為重要的是，由于從購(gòu)買(mǎi)到出售形成閉環(huán)，有效壓縮牟利空間，降低房地產(chǎn)的投資屬性，打擊投機(jī)行為，影響短期獲利的可能性，促使住房向居住屬性回歸。

(來(lái)源：半月談 記者：鄧中豪 鄭鈞天)