精心拿捏樓市調控 為長效機制建設創造窗口期

每經編輯｜李宇嘉    

圖片來源：視覺中國

李宇嘉

上周末，中共中央政治局召開會議，研究2018年經濟工作，提出“加快住房制度改革和長效機制建設”，并明確這是明年要著力抓好的一項重點工作。會議同時指出，“防范化解重大風險要使宏觀杠桿率得到有效控制，金融服務實體經濟能力增強，防范風險工作取得積極成效”。

這意味著，一方面，樓市調控已進入“深水區”，短期調控政策要為長期改革創造窗口期，盡快實現從短期調控向長效機制轉變，讓調控與改革措施共同發力。同時，加快制定服務于新市民的、以租為主和租購并舉的住房新制度，以銳意改革來穩定預期。另一方面，2018年調控和貨幣政策（主要是房貸政策）仍將從緊，但要防止樓市回調、杠桿下壓引發系統性風險擔憂。

目前，住房需求潛力還很大，2.45億外來人群、2500萬大學畢業生等新市民，多數以城中村或城鄉結合部、邊緣化租賃，或者群租、合租等形式居住，建筑消防隱患、租賃秩序差、無服務配套、居住成本高、不享有基本公共服務等現象普遍存在。

此外，因城市高房價、高成本，我國還有大量的農業富余人口無法進城，同時還有一大批“留守人群”無法進城與親屬團圓。因此，基于住房新定位，著力推進長效機制建設，推進住房制度改革，既滿足和釋放以新市民為主的有效需求，又堵住由高收入人群投資主導的無效需求，樓市調控和金融穩定的雙重目標是可以同時實現的。

樓市調控的目標，首先在于祛除投資屬性，這是第一步。

房子成為投資品，這在國際上是一般現象，我國更是如此。過去，我國特有的土地供給制度，加上地方政府隱性擔保，每當樓市遭遇下滑時，地方政府往往以各種手段或明或暗“托市”，從而形成救市慣性，強化了房價“單邊上漲”預期，這種預期甚至固化為“洗腦式”的剛性認知。

更重要的是，過去十幾年我國經歷了史無前例的城鎮化、工業化，每年進城人口超過2000萬，京滬穗深等熱點城市每年流入人口40萬~70萬，加上沒有房產稅、遺產稅、綜合個稅、資本利得稅等收入調節“利器”，以及自古以來的置業買地傳統，房產投資屬性在我國演繹得淋漓盡致。

單純要祛除投資屬性的話，政策選擇上可以很簡單——徹底退回計劃經濟配給制，或徹底消滅杠桿——但這顯然不行。

一方面，越是需求大的公共品，越強調“投入-產出”平衡、老百姓可支付，否則無法實現可持續和高質量供應。上世紀80年代城市化高速推進時期，美國、歐洲的房貸首付比例甚至降至10%，也沒見投資需求如我國般火熱。

另一方面，除了房地產以外，地方債務、銀行信貸質量、匯率改革等，都是可能引爆系統性風險的領域，但“一手托幾家”的房地產最關乎全局。回到計劃和消滅杠桿（包括類似美國連續加息），毫無疑問會引爆樓市泡沫，觸發系統性風險。

因此，房地產調控只是工具，終極目標是實現全體人民住有所居。我們不像美國，風險在全球分散，可以持續加息刺穿泡沫，讓市場完全“出清”。相比10年前，我國多數城市的商品房價上漲數倍，居民杠桿率從2008年的21%上升至目前的53%，杠桿占可支配收入的比重從2008年42%上升到目前的90%。因此，樓市泡沫一旦進入失控或破裂狀態，巨大的外溢性和沖擊力或遠超2008~2009年金融危機的破壞力。

當然，在資本管制、匯率有管理浮動、央行握有巨額外匯儲備的情況下，我國有自信守住不發生系統性風險。但是，從國際金融風險多由樓市觸發的教訓來看，我們也不能掉以輕心。

黨的十九大強調，“守住不發生系統性風險的底線”。此次政治局會議再次強調，2018年防范風險工作要取得積極成效。這意味著，樓市調控要采取慢火煲湯“散泡沫”的模式，即調控要持續不間斷，但也要精心拿捏，短期調控與長效機制結合，滿足有效需求（新市民）與堵住無效需求結合，這正是當前各級政府都在推進的工作。

房屋之所以具有投資屬性，除了其天然的儲藏價值屬性外，能流通和杠桿效應是兩大動力。近年來，投資需求占比大的城市，住房流轉率就高，如2015年深圳房價翻了近一倍，二手房流轉率（交易二手房/存量二手房）高達8%，同期京滬二手房流轉率僅3%~4%。2016年漲幅最高的上海、2017年上半年漲幅較高的北京，二手房流轉率都上升到了6%左右。

因此，今年調控的重點是企業或個人限售、企業自持（用于租賃），即將住房流動性、換手率在高位鎖定。通過“凍結”中短期交易，增加交易摩擦，如降低二套房杠桿、拉長貸款發放周期、上浮房貸利率、自持且不能“以租代售”、房產稅高懸頭頂等，增加房屋流動的溢價耗損。

同時，房地產源頭的土地市場，一方面將新增地塊向租賃轉移，針對新市民這個有效需求的最大主體、最能體現“居住屬性”的主體，做“供給側”改革；另一方面，通過新出讓地塊配建保障房、自持或租賃“常態化”來降低溢價率。近期各大城市出讓地塊溢價率普遍在20%左右，甚至底價成交，說明這一改革初見成效。

由此，房價上漲預期及投資溢價空間明顯收窄。在交易時限拉長、交易摩擦增大的情況下，交易價差預期看淡，甚至不足以彌補時間價值的損耗。

今年7月的金融工作會議，吹響金融“去杠桿”的號角，無風險利率趨于上升，未來樓市交易流動溢價耗損更大。時間拉長后，未來基于投資需求的房屋交易，越來越索然無味，這是漸進“去泡沫”的優選路徑。

“去杠桿”是樓市調控的另一重點，但考慮到高位不勝寒的房價及泡沫風險，采取慢火煲湯“散泡沫”模式，即支持首套房低首付，甚至改善型的二套房也給予3~5成的首付支持。此次政治局會議明確，2018年防范化解重大風險要使宏觀杠桿率得到有效控制，這就意味著，在金融穩定委員會的統一部署下，各金融監管部門的對接會更加有效，資金很難違規流入房地產市場。

綜上，由資金、預期、地方政府托底而形成的房價螺旋上升閉環不再自我強化，2018年將呈現“高位平衡、緩慢回落”的走勢。這樣，不管是因房價（絕對水平）未明顯下跌而導致的頑固市場預期（房價還會漲），還是糧草充足的開發商沒有降價動力，都將因調控慢火煲湯“散泡沫”而漸進瓦解和解凍。

這就為長效機制建設、住房制度改革創造了較為穩定的“窗口期”。事實上，長效機制、住房制度改革在2017年已展開，如租購并舉、租售同權、集體土地入市、房產稅明確征收細節等。當然，要讓這些舉措產生切實的效果，還需要一個漸進的過程。

（作者為深圳市房地產研究中心研究員）