京滬試點共有產權住房 全國性推廣還遠嗎？

每經編輯｜李宇嘉    

李宇嘉   

國慶期間，筆者回到老家（西北某三線城市），與業內人士交談發現，不管是下屬縣市的居民，還是鄉鎮（村）村民，不少人非常向往城市。進城打工、進城陪讀、進城養老或進城給子女帶小孩等，近年來是普遍現象。

值得注意的是，這些人群剛進入城市，租房是普遍選擇。但是，凡在城市居住超過3年的，都會考慮告別租房，想方設法買房。一些高收入的人群買商品房，部分低收入人群買無房本的拆遷安置房，甚至小產權房等。據筆者了解，“扎根”城市是他們買房的主要訴求，高房價、高生活成本，這是他們選擇買低成本安置房、小產權房的主要原因。

像筆者老家這樣的城市，人口不過200萬，產業結構（以礦產資源、機械制造、農產品加工等為主）很傳統，大多數老百姓收入水平相對較低，但很多人買房訴求還如此強烈，遑論東部、中部城市？由此，筆者想到，“租售并舉”的住房新制度下，“先租后買”是理性的消費模式。問題是，借助政策扶持的租賃，這些新市民能穩定下來、安頓下來，但面對高房價和低支付能力，他們怎么實現買房訴求呢？購買無房本的拆遷安置房、小產權房等，貌似成為了“有產者”，但產權瑕疵將給未來產權功能帶來很多障礙、社會問題。筆者認為，共有產權是一種可行的選擇。

從9月30日起，《北京市共有產權住房管理暫行辦法》（以下簡稱“辦法”）正式開始實施。辦法明確，共有產權住房申請條件是“在本市無住房”、“在本市無住房轉出記錄”。同時，滿足在本區工作的非戶籍家庭住房需求的房源應不少于30%。

可見，共有產權住房重點滿足“夾心層”、“新北京人”的住房需求。老百姓關心的公共服務享有、轉讓條件上，辦法做了重大創新。首先，共有產權房屬于產權類住房，落戶、入學與普通商品房無差異，從而以公共服務均等化，解決家庭購買共有產權房后顧之憂；其次，不動產權證滿5年的，可按市場價格轉讓，政府代持機構優先購買，代持機構放棄優先購買權的，轉讓對象應為其他符合申購條件的家庭。

因此，從本質上講，購房者擁有的共有產權住房，在權益上與商品住房無任何差異，不僅享有住房附屬的基本服務，還能分享體現在房屋增值上的城市化紅利、城市發展紅利。與商品住房唯一的區別是，購房者以自己的支付能力，選擇購買的產權部分，這才回歸到了共有產權的本源。另外，產權份額劃分上，既可以是5：5，也可以是6：4，還可以是3：7。這樣，即便高房價，但折讓地價，以項目開發成本和適當利潤為基礎定房價，戶型限制（90平方米以下戶型至少占到70%）及產權共有等多方支持下，“夾心層”、“新市民”擁有產權住房的訴求可以實現。

顯然，共有產權住房的產權是非常清晰的，這樣就杜絕了過去經適房、限價房等保障房模式下，因產權不清而導致的尋租行為等。產權清晰，有利于厘清保障和市場的關系。對于購房者來說，其所擁有的產權部分具有商品房的屬性，購房者持有、交易、管理、處置和收益分配是自由的，這有利于房產自由流動和住房價值實現，激勵“夾心層”、“新市民”為住房夢想而努力。更重要的是，土地讓利、價格優惠、產權共有、份額靈活降低新市民成為“有產者”的門檻。因為，高房價的橫亙下，“夾心層”、“新市民”從租房到買房的難度還是較大的。

北京住房供應結構發生重大變化，即大規模轉向租賃住房、共有產權住房。未來5年北京將新建150萬套住房，其中租賃住房、共有產權住房分別建設50萬套和25萬套，合計占到住房總供應的50%。

同時，順應回歸居住屬性的住房頂層設計，土地供應也將在“價高者得”的“招拍掛”模式上轉型，從“夾心層”、“新市民”等群體的住房需求、公共服務“落地”需求出發，從國有土地全民所有的公共屬性出發，轉向滿足民生需求的供地新模式。由此，土地讓利將是共有產權住房用地的重要內容，也將對“夾心層”、“新市民”等住房需求形成可持續支撐。

共有產權房是租賃與交易的中間狀態，打破產權價值0和1絕對分割狀態，順利銜接起了“從租到買”，本質上是“先買小房子，再買大房子”，這不僅是理性的購房行為，也順應需求，豐富了多層次的住房供應體系。而且，共有產權與培育租賃市場、“購租并舉”本質上是相通的，即根據居民支付能力，通過“先租后買”、“先小后大”、“先上車后改善”，構建住房梯次和理性消費層次。因此，住建部印發《關于支持北京市、上海市開展共有產權住房試點的意見》，指出這是制度創新，希望形成可復制、可推廣的試點經驗，加快解決住房困難家庭的基本住房問題。

實際上，類似北京這種房價高、需求大以及“夾心層”、“新市民”住房需求亟待解決的城市還有很多；不僅東中部特大、超大城市如此，中西部（類似于筆者老家這樣的三四線城市）中小城市也如此。

筆者認為，“租售并舉”、共有產權等住房供給側的制度創新，除了順應需求，豐富住房供應體系外，最重要的意義是，它們給新市民、非戶籍人群“扎根”城市一個可觀的預期、一個可以實現的夢想。那就是，不僅可以通過體面的、低成本的租房，在城市順利安頓下來，還能夠通過共有產權住房，成為城市的“有產者”。

“有恒產者有恒心”，只有預期到自己未來能實現安居，并“扎根”城市，居民生活和工作才能安定，消費才會釋放，個人和家庭的決策才不會“短期化”，整個社會才會更加穩定，內需社會也才能構建起來。（作者為深圳市房地產研究中心研究員）