王健林給了孫宏斌兩個出手的理由

經濟觀察網 記者 陳哲

關于這筆交易，我們在7月10日當天發表的《融創萬達交易計劃的五個看不懂》一文中提出五個疑問。隨后的融創公告提供了更多的細節，某種程度上回答了部分疑問。

13個文旅項目加76個酒店資產包，632億元，是構成交易的核心要素。融創買得合算與否，眾說紛紜。

從公告內容來看，文旅項目總建面5897萬平方米，可售面積是4973萬平方米，即便按收購酒店的總資金成本632億元計算，平均的樓面地價是1270元/平方米。

這是什么概念？三四線之王碧桂園2016年全年新增土儲的樓面地價是1926元/平米。另一家以地價便宜著稱的開發商恒大，2016年全年新增土儲的樓面地價是1996元/平米。而萬達文旅資產包中的城市多是二線城市。

按照國際評級機構穆迪統計，這些土地的規模相當于融創2016年全年總土儲的81%。野村證券估計，可銷售面積平均售價可達1.3萬元/平方米，以此測算，文旅項目給融創帶來的貨值超過6000億元。

王健林出售資產的解釋至今無法說服所有人，某種程度也應證了這是一個旁人夢寐以求的資產包。對孫宏斌而言，更是難以抗拒。

這筆巨額交易對買家而言最大的風險，實際上是對后者流動性的考驗。掏600億還不夠，關鍵家底是能否覆蓋后期。能接盤的，確實也不多。

果不其然，三家國際評級機構都警示了融創的風險。對現金流的擔憂很大程度上在于融創收購文旅項目的標準是注冊資本金，平均每個項目的注冊金在23億元左右，但是到實際開發中要投入的資金可能數倍于此。如果再考慮到今年并購資金已經突破千億，融創后續必定將承受相當大的資金壓力。另外，萬達在出售巨額土儲的同時，還搭售了融創并不偏好的300億酒店資產。

一個很多人注意到的細節是萬達給了融創一筆委托貸款。這筆貸款的數額很有意思，296億元，與文旅資產的對價相當。問題在于，萬達為什么要借這筆錢給融創，而且是以基準利率，三年期。對融創而言，以較低成本獲得較長期限的流動性，顯然有利。

價格合適，提供流動性，王健林給了孫宏斌兩個出手的理由。

最后，我們來回顧一下，孫宏斌在2016年底在一場內部交流時曾提及自己的三個投資邏輯和兩個風險。

這三個邏輯是：“買對地方、買對時間，多借點錢（最好是長錢）”。而風險是指現金流的風險和（土地）價值風險。孫宏斌說，“地別買錯了，買錯了，即使現金流沒問題，最后也會成為窟窿；如果地買對了，即使現金流有問題，你還可以賣掉。”