樓市迎新一輪調(diào)控 或從需求側(cè)轉(zhuǎn)向供給端

記者 梁倩 

近日，上海規(guī)土局掛牌出讓分別位于嘉定區(qū)和浦東新區(qū)的兩宗地塊，要求在70年內(nèi)競(jìng)得人須100%自持。相較于“限地價(jià)、限房?jī)r(jià)、競(jìng)自持面積”等方式，造成70年自持結(jié)果，這是全國(guó)首次在出讓開(kāi)始就表明全部面積為出租70年的土地出讓。

業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)調(diào)控正在從抑制需求側(cè)，為購(gòu)買(mǎi)人群劃線，轉(zhuǎn)向供給端，加大供應(yīng)量，從限制供應(yīng)價(jià)格到提高拿地門(mén)檻，為樓市做“加法”。

公告顯示，兩地塊均不得建設(shè)公寓式辦公和酒店式公寓，且須精裝交付。兩宗地塊須至少提供1897套租賃住房。其中，嘉定新城地塊占地面積2.85萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積7.13萬(wàn)平方米，須提供租賃住房不低于671套。張江地塊占地面積6.5萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積13萬(wàn)平方米，須提供租賃住房不低于1226套。

“土地供應(yīng)模式已出現(xiàn)轉(zhuǎn)變。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，這兩宗地塊一開(kāi)始就明確了租賃屬性，避免地價(jià)高溢價(jià)率對(duì)交易市場(chǎng)的影響。同時(shí)，對(duì)租賃房源將有非常明顯的補(bǔ)充作用，兩宗地合計(jì)9萬(wàn)多平米，能夠提供平均單套60平米左右的租賃房源大約1600套，將明顯緩解區(qū)域租賃房源供應(yīng)緊張。

張大偉預(yù)計(jì)，未來(lái)一二線城市土地供應(yīng)將越來(lái)越“限價(jià)化+居住化”，以北京為例，2017年成交的所有住宅用地全部限價(jià)或自住房化，這種情況下，從土地供應(yīng)開(kāi)始房屋全面回歸居住屬性。

張大偉表示，從北京317調(diào)控開(kāi)始，樓市調(diào)控全面升級(jí)，從減法看，抑制投資需求已經(jīng)做到全面圍堵，最近從土地供應(yīng)及房源供應(yīng)再次發(fā)布加法政策。

除加快供應(yīng)外，對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格的限制也愈加嚴(yán)厲。此前，長(zhǎng)沙市發(fā)改委、住建委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局長(zhǎng)沙調(diào)查隊(duì)三部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《長(zhǎng)沙市商品房銷(xiāo)售價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)監(jiān)制操作規(guī)程》，通知強(qiáng)調(diào)，長(zhǎng)沙市的商品住房項(xiàng)目申請(qǐng)預(yù)售許可證，價(jià)格比照2016年10月的均價(jià)來(lái)確定。

值得一提的是，除長(zhǎng)沙外，鄭州、廊坊也表示，新備案預(yù)售商品住房銷(xiāo)售均價(jià)原則上不高于2016年10月份周邊新建商品住房?jī)r(jià)格水平。河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、國(guó)土資源廳日前聯(lián)合下發(fā)通知，明確規(guī)定，鄭州市新備案預(yù)售商品住房銷(xiāo)售均價(jià)原則上不高于2016年10月份周邊新建商品住房?jī)r(jià)格水平，且不得捆綁車(chē)位銷(xiāo)售以及設(shè)置其他附加條件。

從全國(guó)數(shù)據(jù)來(lái)看，市場(chǎng)整體漲幅開(kāi)始放緩的原因，主要是一二線城市房?jī)r(jià)已出現(xiàn)了環(huán)比下行，雖然三四線城市房?jī)r(jià)繼續(xù)高位運(yùn)行，但整體漲幅下行。從趨勢(shì)上看，2017年第四季度，房地產(chǎn)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)漲幅很可能會(huì)降低至個(gè)位數(shù)，與此同時(shí)，一二線城市進(jìn)入調(diào)控政策抑制下的降溫周期。

CRIC研究中心研究員楊科偉表示，上半年，房地產(chǎn)行業(yè)政策一方面繼續(xù)支持高庫(kù)存的二線和三四線城市去庫(kù)存;另一方面,一線城市和熱點(diǎn)二三線城市密集出臺(tái)以“限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售”為核心的緊縮調(diào)控措施。雖有一定的效果，但仍然陷入“政策向左，市場(chǎng)向右”的困局，緊縮政策的四面“圍堵”只是讓投資需求和資金從核心城市四處“外溢”至其他城市，以至于前期諸多高庫(kù)存壓力城市都走出了“量?jī)r(jià)齊升”之路。

“因此，調(diào)控從限制需求側(cè)，轉(zhuǎn)為供給端。”楊科偉說(shuō)，調(diào)控正在向土地供應(yīng)、住房供應(yīng)、供應(yīng)價(jià)格等多方面供應(yīng)端口轉(zhuǎn)向。同時(shí)，預(yù)計(jì)不排除會(huì)有更多的三四線城市跟進(jìn)落實(shí)限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售等緊縮政策，熱點(diǎn)輪動(dòng)帶來(lái)的結(jié)果就是三四線城市將成為樓市調(diào)控的新主場(chǎng)。隨著政策調(diào)控蔓延至三四線城市，以及部分城市開(kāi)始執(zhí)行“四限”之下，投資客消退之后價(jià)格將有大幅調(diào)整。