半月談聚焦定向售樓：誰買走了低價房？是否等于特權買房？

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“定向銷售的低價房，到底被誰買去了？”這是社會對樓市議論比較多的一個話題。半月談記者調查發現，定向銷售價普遍大幅低于市場價，每平方米差價少則數千多則上萬，一套房差價十幾萬到超百萬，定向銷售對象中有政府機關、企事業單位等。

專家認為，與已被明令禁止的政府機關集資建房相比，部分針對公權部門的“定向銷售”性質類似，是權力攫取優質資源的隱蔽手段，明顯有悖社會公平。

一套房差價可達上百萬

所謂定向銷售，是指該房源專門鎖定某一個群體向其銷售，不向社會普通購房者開放銷售，而且普遍比市場價低。近日，半月談記者走訪合肥樓市發現，“同房不同價”現象較為常見。

半月談記者調查獲悉，合肥市濱湖新區陽光里小區，經濟開發區的金嶼海岸、銅冠花園、玖瓏公館，政務區安糧云水居，新站區昊天園等樓盤均有定向銷售房源。

通過合肥市物價局商品住宅明碼標價查詢網站，半月談記者發現陽光里樓盤有數百套定向銷售房源。同一單元、同一樓層的房源，單價懸殊巨大。比如9棟3301號房源為定向銷售，備案單價每平方米6850元；9棟3302號房為市場銷售，單價每平方米10840元。在該樓盤的9棟、10棟等房源中，幾乎每一層都有標明為定價銷售的房源，有的一棟樓幾乎全部是定向銷售。在銅冠花園小區，定向銷售的12棟2402號房，單價每平方米4732元；而市場銷售的12棟2401號房，單價每平方米14033元，兩者懸殊巨大，一套房差價百萬元以上。

據陽光里小區開發商包河房地產開發有限責任公司負責人介紹，該地塊是2014年5月拿到的。2015年年初，考慮到當時有的樓盤銷售難問題突出，公司決定對陽光里樓盤提前開展針對政府機關的營銷活動，只要預付15萬元，即可享受單價6280元的優惠，當時預計市場價單價為6500元，而且15萬元可抵充16萬元購房款，當時有400多人進行團購交了預付款。等到2016年樓盤開盤，合肥房價暴漲，致使此前團購價格與市場價差距較大。由于當時樓盤還沒辦理預售證，收取預付款存在違規風險，因此公司只對政府機關進行團購，未向社會公開團購。

據房地產專家分析介紹，定向銷售大致可分為兩類：一是市場機制決定，比如某部門與開發商議價，通過批量購房爭取降價優惠，這是正常的。第二類是權力與資本結合，比如某部門利用特權拿到某個地塊，再與開發商合作開發，商品房建成后可以遠低于市場的價格購買。前者屬于市場行為，后者則是權力資本結合，但在現實操作中，兩者有時會同時存在，很難區隔，不是內部人士難以察覺。

定向銷售對象不少為“關系戶”

通過查詢多個有定向銷售房源的樓盤備案信息，半月談記者發現，獲得定向銷售的低價商品房的購房者中，不少是政府官員、國企職工以及事業單位、龍頭企業員工。

除了以安徽省有關黨政部門為定向銷售對象的陽光里小區，半月談記者對其他有定向銷售房源的樓盤進行調查發現，新站區當代MOMΛ未來城定向對象是京東方職工，銅冠花園定向對象是國企職工，金嶼海岸的定向群體是經開區管委會人員等。合肥市經開區、政務區、濱湖區、新站區等均有定向銷售商品房。

半月談記者調查發現，經開區銅冠花園的開發商安徽銅冠房地產開發有限公司是安徽省知名大型國企下屬公司；金嶼海岸小區開發商合肥海恒發展股份有限公司是合肥經開區管委會下屬國企，所開發地塊系合肥經開區管委會轄區范圍內土地，定向銷售對象是經開區管委會人員。另一有定向銷售房源的玖瓏公館的開發商為合肥葛洲壩置業有限公司，該公司法人股東為中國能源建設集團安徽省電力設計院和中國葛洲壩集團置業有限公司，而電力設計院正是該樓盤的定向銷售對象。

合肥學院房地產研究所副所長凌斌說，集資建房被中央明令禁止后，定向銷售方式成為一些政府機關和國企事業單位解決職工住房問題的常見方式。在城市高房價壓力下，還有一些地方政府需要建設人才公寓，以吸引高科技人才，這也是定向銷售的一種運作模式。

定向售樓亟待前瞻調研、完善制度

在高房價背景下，定向銷售被民眾質疑為特權買房，“同房不同價”深深刺痛民眾神經。半月談記者采訪時遇到的購房者普遍表示，價差如此巨大，其中是否有腐敗發生？哪些特權人士在買低價房？低價房的成本是否轉嫁給了普通購房者……

盡管民眾對“同房不同價”現象表示質疑，但地方房地產監管部門與民眾態度存在較大差異。半月談記者采訪到的房地產監管部門負責人中，認可支持定向銷售的理由主要有三點：一是定向銷售樓盤都是經過政府有關部門審批許可的；二是定向銷售多是團購，團購價低于散客價是市場經濟的常態，也是作為市場主體的房地產開發商自由定價權的體現；三是定向銷售的購買對象普遍存在早期交納預付認籌款。當時認籌價與市場價相差不大，只是由于房價暴漲，開盤時市場價大幅高于定向銷售價。

但是不少專家并不這樣認為。凌斌說，定向銷售很不公平。這類低價房拉低了樓市均價，在一定程度上扭曲了房地產統計數據的真實意義，使得公眾對房價的直觀感受與政府房價統計數據差距很大。

專家認為，與多年前被中央明令禁止的政府機關集資建房相比，定向銷售的本質類似，都是政府利用行政權力為特殊群體配置資源的一種方式，不過由于是通過商品房渠道進行變現，形式更為隱蔽。

具體來說，有的樓盤是在開發商通過正常的招拍掛拿到地塊后，向部分定向銷售對象開展營銷，然后定向銷售對象通過團購購買。有的樓盤是在土地拍賣出讓之初的環節，由某個政府部門或企事業單位等憑借自身特殊資源對地塊初步鎖定，隨后交給某個房地產開發商進行開發，并約定優惠對象、優惠范圍，最后開發商用低價房作為回報。

半月談記者在采訪金嶼海岸、陽光里等樓盤定向銷售情況時，問及樓盤開發商土地競拍等情況，有的開發商坦誠告知，有的開發商則避而不談，并想方設法阻撓記者對此進行調查發稿。

隨著高房價時代到來，這種“同房不同價”現象受到的關注度必然會越來越高。專家建議，應對定向銷售全面調研，尤其是面向政府部門、事業單位、司法機關等部門的定向銷售行為，如果存在特權尋租現象，應該嚴格查處。同時，要盡快建立完善定向銷售的相關制度，維護黨委政府公信力和廉潔性，防止定向銷售的低價商品房成為腐敗暗道。