廣州部分銀行仍做“二押”：無需贖樓 3天審批 10天放款！

“2017年將是‘強監管’的一年，也是‘監管問責’的一年，銀監會2017年上半年將組織全國銀行業集中進行市場亂象整治工作”，中國銀監會黨委委員、主席助理楊家才4月7日在新聞發布會上如此表態。

為進一步加強金融監管、防范化解銀行業風險，銀監會昨日下發《關于銀行業風險防控工作的指導意見》（以下簡稱《指導意見》），明確了十項銀行業風險防控的重點領域。其中，在防范房地產領域風險方面，要求分類實施房地產信貸調控，強化房地產風險管控，加強房地產押品管理。

值得注意的是，加強房地產押品管理是新亮點。去年，招商銀行上海分行推出“有房就貸”產品，被市場質疑為“二押”產品，引起不少爭議。近日，南都記者發現，部分銀行在廣州地區也推出了類似的“二押”產品，無需提前還款“贖樓”，就可以抵押房產再貸款。

市場：部分銀行推“二押”產品

民生銀行廣州某支行的客戶經理日前向南都記者表示，存量客戶可以做“二押”，無需贖樓，3天審批，10天就可放款，“這個產品是我們新推出的，還在按揭中的房產也可以做抵押，最高可以貸出評估價的七成”。

對于貸出后的資金用途，該客戶經理表示，基本沒有限制，只要是按揭客戶都可以做。南都記者再次詢問是否可以用于購房，該客戶經理表示肯定。

“二押”，即房屋二次抵押貸款，主要是指在銀行已做抵押貸款、目前還在正常還款，這種情況下房主如再次申請抵押貸款，不必提前還清銀行貸款，只要能通過專業評估，即可根據評估值進行再次抵押。

某股份銀行個貸部負責人向南都記者表示，“二押”也是房屋抵押貸款業務中的一種，其實一直是存在的，大部分銀行從未取消過。

“由于按揭貸款尚未還清，再次抵押貸款存在一定風險”，該負責人表示，所以一般銀行只接受抵押后的剩余價值，比如100萬元的房產，第一家銀行押了70萬元，另一家可能就只認定30萬元，如果房產增值了再另外計算。

對于“二押”后獲得貸款資金的最終用途，廣州某資深按揭人士向南都記者表示，貸款的資金不能用于購房或者證券投資等，只能用于消費或者經營需要。上述股份行的個貸部負責人也表示，銀行在發放貸款時需要貸款人提供用途材料的審核，后續也會監控資金的流向。

另一家股份行廣州分行個貸部負責人也向南都記者表示，二次抵押貸款最主要的風險在于沒有第二還款來源，一旦出了問題，第一時間查封，應該可以追回成本。但如果遇到房價下跌，則可能會出現較大風險。

分析：估值管理不到位對銀行影響大

據《指導意見》顯示，銀監會要求銀行業金融機構要完善押品準入管理機制，建立健全房地產押品動態監測機制，及時發布內部預警信息，采取有效應對措施。

那么，目前銀行在房地產押品管理上存在哪些風險問題？

對此，某股份行廣州分行負責人昨天向南都記者表示，近年來銀行在房地產押品的估值管理上存在風險；一般而言，銀行需根據不同押品種類分別進行不同凈值評估管理，但在實際操作中卻是另一番光景。

“這個問題在商住房上比較突出，在樓市中，商住房與普通住宅是存在一定價差的，但銀行在估值管理時，雖然做了分類，但兩者價差不大，并沒有反映真實水平”，前述股份行廣州分行負責人指出。

事實上，估值管理不到位帶來的風險對銀行自身影響最大。

廣東住房研究會副會長韓世同向南都記者分析其中邏輯：如果押品（樓價）持續上漲，那么即便估值虛高，風險問題也不會暴露；而一旦押品價格出現大幅波動，特別是出現下跌，那么超過了抵押人的預期，往往會出現斷供，形成銀行不良資產。

“因此，監管部門加強房地產押品管理可能意在降低押品風險，對押品估值要更為審慎”，韓世同表示。

風險：搶按揭過早放款需謹慎

銀行業風險管理中，操作風險問題一直是監管再三強調的。而據南都記者了解，房地產押品管理中也出現了一些操作風險問題。

前述股份行廣州分行負責人表示，2016年各家商業銀行爭食住房按揭貸款，為了搶業務，部分銀行在操作中沒有按規定完成操作。

據悉，銀行按揭貸款全部流程主要包括以下五步：第一，購房人與開發商（或原房主）簽訂商品房買賣合同，并辦理商品房買賣合同的登記手續；第二，購房人付清首期購房款，準備材料申請按揭貸款；第三，貸款銀行審核簽訂借款合同和抵押合同，并辦理合同公證；第四，辦理房屋產權抵押登記；第五，貸款銀行向購房人發放貸款。

事實上，商業銀行除了利率折扣外，放款速度快慢也成為重要的搶客利器。而問題就出現在搶快上，部分銀行在沒有完成法定抵押登記手續，就給客戶進行放款操作。

“有些銀行僅僅在收到登記受理回執這一步就給客戶放款了，完整的法定抵押登記手續全程大概是半個月時間，省下了這段時間對客戶來說確實是放款快了，但這一時間差中潛藏了極大風險”，前述股份行廣州分行負責人表示，如果登記手續不成功，銀行又已放款，那么銀行將面臨貸款資金損失且無抵押物的風險。