中基協(xié)：投資16大城市普通住宅的私募資管產(chǎn)品暫不備案

每經(jīng)編輯｜楊建    

每經(jīng)記者 楊建 每經(jīng)編輯 杜宇

2月13日，基金業(yè)協(xié)會(huì)重磅發(fā)布《證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)私募資產(chǎn)管理計(jì)劃備案管理規(guī)范第4號(hào)-私募資產(chǎn)管理計(jì)劃投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目》，嚴(yán)格規(guī)范私募資管業(yè)務(wù)投資房地產(chǎn)的行為，避免資金違規(guī)流入房地產(chǎn)調(diào)控領(lǐng)域。業(yè)內(nèi)人士指出，這一政策是繼銀行、信托公司輸血樓市資金被加強(qiáng)管控后，房地產(chǎn)公司的私募資管融資渠道也被監(jiān)管堵住，房企的融資渠道進(jìn)一步收緊，這對(duì)進(jìn)一步抑制熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)泡沫有幫助。

熱門城市的住宅私募資管產(chǎn)品暫不予備案

新規(guī)要求，私募資管計(jì)劃投資于房?jī)r(jià)上漲過快的熱點(diǎn)城市的普通住宅地產(chǎn)項(xiàng)目的，暫不予備案。目前包括16個(gè)熱門城市，包括北京、上海、廣州、深圳、廈門、合肥、南京、蘇州、無錫、杭州、天津、福州、武漢、鄭州、濟(jì)南等，這些地方房?jī)r(jià)上漲迅速，是地產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)；

新規(guī)規(guī)定，私募資管計(jì)劃不得通過銀行委托貸款等方式向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供融資，包括委托貸款、嵌套投資信托計(jì)劃及其他金融產(chǎn)品、受讓信托受益權(quán)及其他資產(chǎn)收（受）益權(quán)、以名股實(shí)債的方式受讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股權(quán)，還有其他債權(quán)投資方式，這些都不予備案。同時(shí)禁止私募產(chǎn)品向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供融資用于支付土地出讓價(jià)款、提供無明確用途的流動(dòng)資金貸款，以及直接或間接為各類機(jī)構(gòu)發(fā)放首付貸等違法違規(guī)行為提供便利。

因?yàn)榍短淄顿Y產(chǎn)品等方式規(guī)避相關(guān)監(jiān)管要求，變相投資于熱點(diǎn)城市普通住宅地產(chǎn)項(xiàng)目。這幾年銀行委托貸款、信托計(jì)劃等流向房地產(chǎn)的資金很多，個(gè)別還將融資用于支付土地出讓價(jià)款，導(dǎo)致杠桿越來越高，風(fēng)險(xiǎn)較大，此外資金還流向借錢湊首付，這也是去年房?jī)r(jià)暴漲、泡沫大的又一原因。

而此次備案4號(hào)文件監(jiān)管的對(duì)象，不僅包括證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)的私募資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，也包括私募基金管理人的業(yè)務(wù)，為了避免私募監(jiān)管套利，這兩者開展的投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目業(yè)務(wù)，都要受到監(jiān)管。但是監(jiān)管也明確，證券公司、基金管理公司子公司按照規(guī)定開展的資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)不適用，并進(jìn)一步明確，投資標(biāo)準(zhǔn)化債券和股票以及股權(quán)投資的，不受《備案管理規(guī)范第4號(hào)》限制。

新規(guī)旨在調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)

監(jiān)管明確要求募集資金不得用于普通住宅地產(chǎn)建設(shè)，因?yàn)楝F(xiàn)在普通住宅地產(chǎn)泡沫較大，價(jià)格漲幅大，是調(diào)控重點(diǎn)，實(shí)際上私募資管產(chǎn)品投資房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)模在資產(chǎn)管理總規(guī)模中的占比不算高，而4號(hào)文幾乎考慮了所有私募基金子公司可能通過其他形式規(guī)避的方法，按照此文執(zhí)行的話，私募基金在房地產(chǎn)通道業(yè)務(wù)上將幾乎無所作為。

前海開源基金楊德龍告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“4號(hào)文的出臺(tái)主要還是防止房地產(chǎn)的泡沫，而目前樓市顯然存在著一定的泡沫，國(guó)家也在加大調(diào)控力度，估計(jì)后續(xù)還會(huì)繼續(xù)加碼，而監(jiān)管層通過封堵房地產(chǎn)公司的資金來源渠道，通過對(duì)上市公司的融資渠道的打壓，可以起到抑制資產(chǎn)泡沫的作用。”

中國(guó)人民大學(xué)重陽金融研究院研究員萬喆告訴記者，“這個(gè)政策的目標(biāo)和今年以來中央的政策是一致的，主要是防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)、抑制資產(chǎn)泡沫。總的目的是減少資產(chǎn)泡沫、打擊投機(jī)套利。這幾年私募地產(chǎn)基金名股實(shí)債成風(fēng)，私募資管計(jì)劃以募集資金購(gòu)買某一地產(chǎn)項(xiàng)目，然后通過地產(chǎn)商的運(yùn)作回籠資金兌付收益。另外在2014年，房地產(chǎn)信托也大量興起，成為房地產(chǎn)募集資金的一個(gè)重要渠道，如果這個(gè)渠道封堵后，房地產(chǎn)企業(yè)將面臨資金緊張，而這個(gè)政策將經(jīng)過3到6個(gè)月時(shí)間傳導(dǎo)，在下半年將看到實(shí)際效果，這也是控制資產(chǎn)泡沫的一種手段。”

西藏琳瑯投資王琳對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“房地產(chǎn)市場(chǎng)從去年9月份之后，國(guó)家加大了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)總體產(chǎn)能過剩，國(guó)家在引導(dǎo)房地產(chǎn)去庫存，而4號(hào)文幾乎把所有熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)私募資管業(yè)務(wù)都堵死了，和房地產(chǎn)有關(guān)的私募基金資產(chǎn)管理規(guī)模會(huì)將大大縮水，對(duì)于一些規(guī)模較小的房地產(chǎn)公司而言將遭受承重打擊，而將會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)集中程度越來越高。”而對(duì)于這部分資金是否會(huì)流向股市，王琳告訴記者，“實(shí)際上目前A股市場(chǎng)不缺資金，只是市場(chǎng)沒有賺錢效應(yīng)，這些資金也不會(huì)進(jìn)來，如果有了賺錢效應(yīng)，場(chǎng)外的資金肯定會(huì)流向市場(chǎng)。”

也有市場(chǎng)分析人士指出，這一政策力度比較大，也是繼銀行、信托公司輸血樓市資金被加強(qiáng)管控后，基金子公司的房地產(chǎn)非標(biāo)融資業(yè)務(wù)的口子也被監(jiān)管堵住，房企的融資渠道變窄，這一政策對(duì)部分房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占比較大的基金子公司影響較大。此次新規(guī)主要還是旨在調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，但也被認(rèn)為是監(jiān)管層清理私募非標(biāo)業(yè)務(wù)的一個(gè)先兆。