保利中航重組交易價縮水至20.3億 受“業績變臉”拖累？

每經編輯｜魏瓊    

每經記者  魏瓊

每經編輯 王婷婷

繼保利置業重組終止，保利地產與中航地產的重組出現“插曲”。

12月5日晚間，中航地產集中發布重組報告書。公告顯示，此次重組的交易對手由保利地產調整為其全資子公司廣州金地和保利江西，原方案中貴陽中航地產70%股權、惠東康宏發展51%股權的其他股東尚未書面放棄優先購買權，故剔除上述兩標的，交易價由23.23億元降至20.3億元。

交易價降至20.3億元

根據上述重組報告書顯示，此次重大資產出售方案有了調整，出售交易對方由保利地產變更為全資子公司廣州金地和保利江西；交易的標的公司由10 家減少為8 家，貴陽中航房地產開發有限公司持有70.00%股權、惠東縣康宏發展有限公司持有51.00%股權，不再在本次交易中進行出售。

交易標的減少后，此次資產出售的交易價格為人民幣由之前的23.23億元降至 20.3億元。

關于原因，中航地產表示，截至本報告書簽署之日，尚未取得陽中航地產、惠東康宏發展其他股東放棄優先購買權的書面聲明，為加快推進本次重組相關事宜，貴陽中航地產 70%股權及惠東康宏發展 51%股權不再納入本次資產出售范圍。

“業績變臉”重組為“甩包袱”

從公布重組至今，參與出售的項目也在逐漸減少，由最初的70個左右項目減少到目前的8家房地產項目公司股權及1個房地產項目在建工程。

分別為成都航逸科技有限公司 100.00%股權、成都航逸置業有限公司 100.00%股權、江蘇中航地 產有限公司 100.00%股權、九江中航城地產開發有限公司 100.00%股權、新疆中 航投資有限公司 100.00%股權、岳陽建橋投資置業有限公司 100.00%股權、贛州中航置業有限公司 79.17%股權、公司全資子公司深圳市中航城投資有限公 司直接持有的贛州中航房地產發展有限公司 100.00%股權、公司全資子公司江西中航地產有限責任公司持有的南昌中航國際廣場二期項目。

從項目分布來看，中航地產的房地產開發項目多位于三、四線城市，庫存較大，未來發展面臨較大壓力。2013-2015 年度，中航地產房地產開發業務營業收入分別為 41.27億元、35.95億元、35.92 億元，呈逐年下滑趨勢。

也由此，這次交易被業內戲稱為“甩包袱”。中航地產在公告中也坦言，此次交易標的為前景不佳的房地產開發業務相關資產和負債，通過交易可以經營負擔，提升盈利能力。

中航或將借保利擴大物管業務？

雖然業績不亮眼，但重組完后，中航地產表示，將剝離房地產開發業務，集中資源重點發展優勢產業，也就是物業管理業務。

近些年，房地產開發業務競爭激烈，利潤空間一度被壓縮。數據顯示，2009年至2014年，物業管理行業的整體收入則維持12.7%的年均增長率，高于同期年均GDP增長速度。

在中航地產的業務版圖中，物業管理也更有亮點。公告數據顯示，今年上半年，公司物管業務超額完成經營目標，新簽項目36個，續簽項目44個。截至2016年6月底，中航地產物業管理項目總數達359個，在管項目面積達 4285萬平方米。

關于未來物業管理業務的發展方向，中航地產表示，未來將圍繞機構類物業資產的管理，重點發展“物業及設備設施管理”、“資產經營”以及“客戶一體化服務外包”三項核心業務，并將建立具有差異化競爭力的服務體系和服務品牌，打造“物業資產管理及服務外包專業提供商”。

對此易居智庫研究智庫中心研究總監嚴躍進認為，加快剝離地產業務，這會使中航地產的后續業務模式更單純，但中航地產的物業管理業務規模不大，如果是單純經營自有物業，規模效益不明顯，與保利合作后，未來中航地產有可能可以并購保利旗下物業或者其他項目，進行擴張。