四季度以來房地產信托降至“冰點”

房地產信托的融資規模隨政策收緊而應聲回落。據用益信托發布的前10個月集合資金信托產品數據統計，10月份房地產信托成立規模103.79億元，環比下降了約50%，而進入11月份以來，更是有一周未統計到集合類房地產信托成立。 光大興隴信托研究員羅凱認為，監管部門和各家公司都對房地產信托業務持謹慎態度，加強監管和提高項目過會條件，降低此類業務的比重以降低風險集中度。 看得見的下降 10月份以來，集合類房地產信托的成立規模呈明顯的下降趨勢。用益信托網近日發布的前10月份集合資金信托產品統計數據顯示，10月份共成立房地產信托38只，與9月份相比減少了27只；成立規模103.79億元，與9月份的210.15億元相比下降了50%。 而進入11月份以來，下降速度有蔓延的趨勢，其中，用益信托的周報顯示，在上一周（11月7日-11月13日），統計到的房地產信托的成立數量和規模為0。 針對房地產信托融資規模下降的現象，用益信托的解讀為，“在產業金融領域，房地產和基礎產業是信托公司服務時間最長、積累經驗較為豐富的兩個行業，以往這兩個行業內的企業普遍通過高負債、高杠桿并持有重資產進行經營，但是隨著行業利潤空間收窄，這種經營方式的風險日益凸顯。” 值得注意的是，房地產信托在10月份的平均預期收益率為6.87%，較今年1月份已下降了1.36個百分點。 在光大興隴信托研究員羅凱看來，集合類房地產信托近期融資規模的下降，從房地產市場的角度來看，原因有三點：1.目前處于房地產小周期的頂點；2.政策全面收緊，國家明確限制資產泡沫，住建部銀監會等部門從分兵到合進，對房地產市場進行調控；3.人口拐點已過，剛性購房需求增長速度趨于下降，二手房供應增速抬頭，城鎮化人口流入速度邊際遞減，沒有支撐房價長時期高速上漲的基礎。這些原因導致目前普遍認為房地產的進一步增值空間逐步減小，但是風險在累積。 “基于此，監管部門和各家公司都對房地產信托業務持謹慎態度，加強監管和提高項目過會條件，降低此類業務的比重以降低風險集中度。”羅凱對《證券日報》記者表示。 風險機遇并存 銀監會近日下發通知擬對房價上漲過快的16個熱點城市銀行業金融機構進行專項檢查，除對房地產開發貸、房地產中介等相關業務檢查外，房地產信托業務合規經營情況也被納入其中。具體包括：是否嚴格執行房地產相關信托業務監管規定；是否加強信托資金用途和流向監控；是否通過多層嵌套等產品規避監管要求；信托公司是否發放用于支付土地出讓價款的信托貸款，是否向房地產開發企業發放流動資金信托貸款等。 “可以預期，住建、銀監、國土等監管部門將會在黨中央國務院決策拍板下通力合作、打好政策組合牌，依法調控，真調真控，控而不亂，緊而不松。從信托監管看，‘432’需要做適當調節，提升開發企業自有資金比例和資質要求。”羅凱說。 不過，地產調控對信托公司來說將來也并非不是一個機會，羅凱認為：“從信托業和信托公司來看，隨著前段時間房地產政策的收緊，信托公司大都已提升了房地產項目的審批過會條件。但不排除銀監和住建管理部門管理趨嚴后，房企從銀行、資本市場發債等轉向信托尋求融資的剛需增大。” 根據用益信托發布的今年前10個月集合資金信托產品的統計數據，房地產信托的融資規模在9月份達到頂點，這與房地產市場的走勢相匹配。 “從投資者的角度看，隨著房地產項目風險敞口的增大，在投資購買信托產品時需要對投向做仔細的了解，不用一棍子打死，但要精挑細選，簡單講就是選項目質地優、房地產資質優的項目。已經購買了去年底至今發行的房地產信托產品的投資者，不必驚慌，及時關注相關產品所投項目的進度、所在地的政治經濟情況和國家與所在地房地產相關政策等。”羅凱說。