去樓市追風還是去股市抄底？這些聰明人已經開始行動了

每經編輯｜每經記者 楊建    

每經記者 楊建

“金九銀十”的說法最早是在樓市出現的。不知從何時起，A股市場上也流傳著“金九銀十”的說法，信徒還不少，這些股民對9、10月份的行情寄予厚望。而去年6月以來，A股持續低迷，很多資金又從股市撤出進入樓市，樓市不斷升溫，面對不斷上漲的房價，有人甚至不惜借高利貸湊首付。今年國慶期間，由于樓市調控政策出臺，一夜之間，樓市氣氛驟然冰凍，成交量下滑，房價料出現調整，大量資金會不會重回A股呢？

到底是去樓市追風還是去股市抄底？國慶期間，有私募人士在微信圈表示，樓市資金開始轉戰A股了，在前期發行的私募產品中，有不少認購者是從樓市撤下來的投資者。此外，據中國結算公司數據顯示，8月持股超1億元的超級散戶已悄然進場，較7月增加174人。這些現象都說明，這些聰明資金已經開始行動了。

歷史數據揭示樓市與A股相關性

對于國慶期間出臺的房產調控政策，中航信托宏觀策略總監吳照銀發布的最新研究報告稱，國慶期間北京等城市先后出臺樓市調控政策，或將樓市資金趕往金融市場。報告認為，這種限購限貸的調控方式會讓房地產銷售急速冷卻，一方面會導致信貸、貨幣供給等總量貨幣數據增速下行，另一方面也會讓一部分房地產市場的資金流向其他投資市場，譬如股市等，從而有可能打破股市過去幾個月來的窄幅震蕩，走出一小波向上的行情。

好買財富數據顯示，2005年之前，由于我國樓市處于市場化初期幾年，股市處于股改之前，二者關聯度不高。2006年到2010年，樓市、A股整體呈正相關。但在2012年之后，在經濟數據下行和資產配置荒環境下，二者反向關系明顯。

2012年6月至2013年12月，70個大中城市新建商品住宅價格指數同比持續回升，但上證綜指則從2400點下跌至2000點左右。

而在2014年至2015年3月，房價同比增速一路下滑，而同期上證綜指卻節節攀升。隨后，2015年6月以來，股市經歷三輪深度快速下跌，而房價尤其是一線城市和部分熱點二線城市的房價卻一路上升，可以說A股和樓市正是在這時開始了“蹺蹺板”關系。

對此，有私募人士指出，每一輪股市上漲的第一階段，在賺錢效應帶動下，部分投資者會暫緩購房，把資金投入股市，甚至會出現賣房籌資炒股，這一階段股市走強將分流部分樓市資金。2014年~ 2015年上半年，樓市和A股完全負相關，就是這種情況；第二階段是股市經歷上漲之后，已攀升到一定高度，部分風險意識強的投資者開始落袋為安，拋售股票，轉而購房。2015年6月股市大跌前后，不少高端住宅樓盤熱銷，就有不少是從股市退出的資金。

而在股市見頂之后，越來越多的投資者離開股市，其中部分人將資金轉入樓市，這助漲了房價。2015年6月以后，A股斷崖式下跌，樓市穩步攀升，今年9月，樓市火爆，A股成交低迷，振幅創14年的新低。面對樓市的高燒不退，監管層不得不加碼調控，今年國慶期間，樓市調控政策先后出臺，一夜之間，樓市氣氛驟然冰凍，成交量出現斷崖式下滑，而一些先知先覺的投資者開始在樓市兌現，資金有望轉向股市的低洼地帶布局。

樓市資金悄然進場抄底A股

房價就像一面多棱鏡，映射著不同投資者的多樣選擇，面對目前火爆上漲的房價，有人開始不顧一切投入樓市，也有人在逢高拋售房產，甚至連上市公司也紛紛加入“賣房”大軍。據不完全統計，今年以來共有76家上市公司發布房產交易公告，上市公司扎堆賣房有些是為了保業績，還有一些是為了保殼。

對此，業內人士表示，上市公司紛紛加入賣房大軍，從一個側面表明當前樓市有過熱的態勢；另一方面，上市公司選擇此時減持房產物業，也向市場傳遞了一個信號，即樓價可能已經偏高，具備了出售的價值。對此，博道投資認為，房產短期在資產配置荒及加杠桿效應下，個別城市的房價快速上升，可能短期并不具有持續性。相比而言，A股市場經過較長時間的震蕩整理，一些個股性價比已經開始顯現。

旭誠資產陳贇表示，在流動性寬松、資產配置荒的背景下，A股市場的確有替代房產成為民眾實現資產保值、增值的潛力，但是缺的就是賺錢效應與信心。相較于房地產，A股市場經過了去年以來的調整，繼續出現大的系統性風險概率極低，比目前的樓市更具備投資價值，一旦A股出現一波穩定的反彈行情，極有可能吸收部分房產市場的資金。

值得注意的是，近期有私募人士在微信圈表示，在其近期發行的私募產品中，有不少認購者是從樓市撤下來的投資者，這些資金已經開始有步驟地布局A股了。另有私募人士表示，隨著資產配置荒的持續，此時的股市比樓市更安全。顯然已經通過炒房獲利的大佬們也意識到了這一點，他們把目光悄然轉向了有很多潛在機會的股市。而那些從樓市撤出來的資金，更愿意讓專業機構投資者替他們管理資金。

另外有數據顯示，信托新增A股開戶數8月環比增加近140%。一方面，券商和基金子公司在證監會“八條底線”壓力下被迫停止通道業務和配資業務，導致大量資金轉為通過信托渠道進入A股；另一方面，房價經過一輪暴漲后，資金借道私募配置股票的需求在增加。另據中國結算公布的8月統計月報顯示，8月末持有A股流通市值超過1億元的自然人有4392人，環比7月末增加174人。

對此，人大重陽金融研究院客座研究員萬喆表示，在目前資產配置荒的背景下，樓市和股市都是市場資產配置的主要對象。由于樓市和股市的市場需求群體、市場功能定位等不完全相同，對于市場目前討論的樓市對A股有抽血作用的說法，實際上這種作用并不是很明顯，當然不排除部分投資樓市的資金撤離到股市。

九泰基金基金經理則表達了“房地產調控政策預期或成為推動股市新變量”的觀點，認為“近期樓市異?；鸨?，預計隨著調控加碼，樓市與股市間蹺蹺板效應的邊際變化，有利于股市資金面的好轉。”

這些因素影響A股市場后期走勢

在今年四季度，A股市場或將面臨一些變數，未來股市將何去何從？是否還有其他投資機會？據格上理財調研數據顯示，私募認為未來影響股市走勢的主要有六大因素，包括房地產政策、國際政治和美聯儲加息、貨幣政策和通脹、增量資金入市、經濟轉型和改革，以及財政政策。

對此，前海開源基金執行總經理楊德龍表示，樓市已經被炒上去了，不僅僅是北上廣深，最近二線樓市漲幅也很大，對于那些有長遠眼光的投資者來說，目前炒房不如買優質的藍籌股，這些優質成熟的公司，也可以說是“現金牛”公司。此外，也有券商分析師表示，從大類資產輪動角度看，資金流向股市的前提在于上市公司的盈利預期改善和投資者的風險偏好提升，房地產可能面臨調控等因素，有望使資金重返股市。

重陽投資認為，后市將呈現系統性均衡、結構性分化的特點。一方面市場整體系統性機會不足，尤其是高估值的中小市值股票將面臨持續的調整壓力；另一方面，在改革創新求突破、利率趨勢性下行的宏觀背景下，符合經濟轉型方向、業績穩定的低估值優質藍籌股的吸引力將持續上升。未來資產配置策略上，股票組合將繼續布局受益于改革紅利的優勢公司。

博道投資認為，目前更關心全球貨幣政策潛在的“拐點”。美聯儲年內加息將是大概率事件，同時歐洲和日本兩大經濟體的負利率對其金融體系的穩定性也造成了隱患，大規模寬松的成本越來越高，因此全球貨幣政策大規模量化寬松也到了一個瓶頸期。綜合來看，市場仍處于筑底階段，目前點位的A股，還是能找到不少持有6~12個月有30%左右收益的放心個股。

淡水泉投資認為，站在全球角度，金融危機以來，經濟增長乏力，債務水平高企，各國持續采取寬松貨幣政策，以及由此產生的投資回報率下降，這是全球投資者共同面對的現實。在這種情形下，持有現金將不是好的選擇，基于優質股權構建良好的投資組合，才是應對未來不確定性的最優方案。而弘尚資產認為，在受益于轉型與改革的板塊中，尋找下一個階段市場龍頭并逐步布局，如醫療健康、大消費、文化體育等。

私募普遍倉位不高等待加倉時機

值得注意的是，盡管上證指數依然圍繞3000點附近持續震蕩，私募基金管理者卻在準備“彈藥”，等待加倉良機。隨著市場逐漸企穩，投資者也開始嘗試入市，特別是對于高凈值客戶人群來說，更看重多元化資產配置。

記者采訪多家私募了解到，目前較多私募都是持股過節的，倉位普遍都在四五成左右，后期加倉的空間較大。甚至有私募表示，從5月下旬開始，市場迎來一波反彈行情，逐步建倉的基金也積累了部分安全墊，只要加倉時機一旦來臨，可以馬上滿倉。

而從資金層面看，前期密集發行的私募產品都迎來建倉期，數千億資金等待加倉時機的到來。據統計數據顯示，最近三個季度以來，私募基金產品成立數量和規模均逐步增加，截至2016年8月底，基金業協會已登記私募基金管理人17085家。已備案私募基金39704只，認繳規模8.03萬億元，認繳規模比肩目前公募基金的規模。截至2016年8月底，按正在管理運行的基金總規模劃分，管理規模在20億~50億元的私募基金管理人421家，管理規模在50億~100億元的160家，管理規模100億元以上的140家。

對于接下來的加倉信號，部分私募基金經理認為需要從多方面去把握：首先是超預期的改革措施，如果接下來改革推進力度和速度超越市場預期，市場必然會予以積極回應，市場整體估值會得以抬升；其次是情緒面的改善，去年高點以來的3次階梯式下跌，讓投資者損失較大，市場需要賺錢效應提振人氣；最后需要關注房價大漲后的情況，最近一年來房價飛漲，要關注居民資產配置轉移的情況。

旭誠資產認為當前行情可從三大方向進行戰略性建倉：1，有真實產業鏈整合需求的上市公司，此類標的不能單純的尋找待轉型的小市值公司，還需根據新政中各類借殼認定指標進行選股，需要更多考慮上市公司的經營情況以及真正需要產業鏈整合的上市公司。2，此類震蕩行情中，消費類等防御型行業將有資金回流，投資者可重點關注。3，市場上比較活躍的概念股，如國企改革、PPP的熱點。

不過，對于樓市資金能否進入股市，機構也有不同觀點。廣發策略研究報告指出，過去國內的三輪房價下跌都是短周期的回調，而如果本輪房價調整是長周期的向下拐點，那么對股市會有負面影響。

廣發策略認為，未來可能導致房市資金流入股市的條件是：行政調控導致房價出現短周期下跌，且貨幣政策維持或者進一步寬松。