熱點城市新“地王”樓面價均超周邊房價

6月1日，信達集團以總價58.05億元、樓面價4.8萬元拍得上海寶山區顧村一幅地塊。據估算，該項目未來的保本售價將超過7萬元/平方米，是當前該區域銷售均價的2倍。

5月30日，被市場稱為二線城市樓市“四小龍”之一的安徽省合肥市成交12宗土地，有10宗溢價率超過200%，其中包河區兩幅地塊溢價均超過350%，一日攬金近百億元，有的地塊竟吸引近20家房企參與競拍。

上海、合肥土地拍賣的火爆表現僅是一二線城市高總價、高單價（樓面價）、高溢價“三高”地塊頻出的縮影。據克而瑞研究中心統計，今年以來，22個熱點城市“三高”地塊達118宗，其中有51宗地溢價率在100%以上，最高達400%。而在上一個“地王年”2013年，全國的“地王”數量也不過60幅。

有關人士表示，在此輪土地拍賣中，熱點城市“三高”癥狀普遍是一大特點。5月27日，2016年全國總價地王在杭州誕生，信達地產以123.18億元、接近100%的溢價競得該地塊；24日，武漢出讓8宗地塊，其中一幅地塊經過250多輪激烈競爭后，被正榮地產以9.72億元奪得，溢價率達173%。而在23日，蘇州更有兩宗地因超過政府規定的最高出讓限價而流拍……

以葛洲壩集團剛剛拍得的南京河西南地王為例，該地塊總價32.8億元，相當于2015年南京土地出讓金總額的4%；單價達每平方米4.5萬元，是5年前該區域單價的近10倍；溢價率更是超過110%。

近期拍出的一些“非地王”地塊也不同程度地患上“三高”癥。5月份，北京集中出讓的3宗郊區地塊以近百億元的總價拍出，大興黃村地塊樓面價達3.5萬元/平方米，溢價率118.3%；兩宗昌平南邵地塊，樓面價均超過3.3萬元/平方米。與南京河西南地王同日拍出的其他3幅宅地的溢價率也接近或超過100%。

一線城市土地市場不僅呈現“三高”癥狀，而且還屢現“郊區地王”。包括6月1日拍出的顧村地塊，上海還有18日保利地產斥資55億元拍得的周浦宅地，樓面價達5.45萬/平方米，這意味著未來該項目的售價須達7.9萬/平方米才能保本；19日，泰禾集團連奪上海崇明縣兩地塊，溢價率超過200%。而在此前一周，奉賢區和松江區均刷新了土地歷史成交紀錄，三個區域地王總成交金額近80億元、溢價率均超過100%。

地價高過周邊現房價，“三高”地塊頻出……非理性的土拍市場，令不少業內人士開始擔憂。克而瑞研究員馬千里等業內專家分析認為，目前土地市場的過熱表現，主要原因還是實體經濟壓力增大，一些產業資本和銀行信貸資金紛紛涌入房地產業“找錢”。當然，也不乏新“地王”解套前“地王”現象，造成地價節節上漲。如保利首開去年10月在北京拿下的孫河新“地王”，成交樓面價高達5.38萬元/平方米，直接將中糧地產2013年摘得的4.8萬元/平方米孫河前地王解套；在北京常營拿下的“地王”則讓2014年奪下該區域地王的恒大瞬間獲利20%。

面對屢創新高的地價，一家近期頻頻參與土拍的開發商投資總監卻認為，“地價高估并不是最可怕的，最怕的是無地可拿。一二線城市風險相對較小，土地價格貴還可以賭；如果未來沒地，我們手里連籌碼都沒有了。因此現在要做的就是拼命讓自己依然存在在牌桌上。”這可能是目前一些開發商“玩命”拿地的普遍心態。

值得關注的是，近期所有拍出的地王，其樓面價均高于周邊在售的商品房價格。記者在位于上海泗涇地王周邊的“國貿天悅”發現，該項目由于毗鄰樓面價每平方米近4萬元的“新科”地王，房價預期強烈看漲。此前項目一期銷售均價約為2.8萬元，即將推盤的二期已報價3.4萬元。南京單價地王周邊的在售樓盤價格在3萬至3.5萬元之間，遠不及單價地王4.5萬元的樓面價。在蘇州、合肥等城市，“面粉價格貴過面包價格”也已屢見不鮮。

地價泡沫并非如“皇帝的新裝”無人戳破。中原地產首席分析師張大偉表示，一線城市土地空間已然不足，房企開始“圍獵”二線城市，地方政府應高度關注高地價推動高房價帶來的高杠桿和泡沫風險。“所有地王都有較大的虧損可能，過去幾年全國的地王目前基本都在虧損或者平本銷售。未來一旦房價進入調整周期，房企很可能將面臨巨大的銷售難題。”

為防止發生房地產泡沫，目前已有地方政府祭出土地出讓限制政策。蘇州5月18日公告，對多塊出讓的土地設定最高報價，超過最高報價終止出讓。南京5月27日也宣布實行土地出讓最高限價辦法，在熱點區域的住宅用地出讓時，由政府設定地塊的出讓最高限價。

中國房地產協會原副會長朱中一表示，及時調整土地供應節奏，加大有效供給，可以調整市場預期，逐漸緩解供需矛盾，降低房價在短時間內過快上漲的風險。