“租購并舉”攪動樓市 稅收優惠政策將出臺

◎每經記者馮彪 繼今年3月，“建立購租并舉的住房制度”首次進入李克強總理的《政府工作報告》后，5月4日，國務院常務會議提出包括鼓勵個人依法出租自有住房、推行統一的租房合同示范文本等促進住房租賃市場發展的措施。 中國房地產估價師與房地產經紀人學會秘書長柴強對《每日經濟新聞》記者說：“目前房地產企業進入租賃市場的意愿不足，對居民個人來說，仍然愿意買房，租房只是作為暫時過渡。發展租賃市場，需要政府一定的引導。” 鼓勵個人依法出租自有住房 在5月6日的新聞發布會上，住建部副部長陸克華介紹，國務院常務會議已原則通過鼓勵租賃市場發展的六項措施，即培育市場供應主體、鼓勵住房租賃消費、完善公共租賃住房、支持租賃住房建設、稅收優惠和鼓勵金融機構加大支持，以及加強住房租賃監管。 在陸克華看來，發展租賃跟階段性去庫存有關系，但并不主要是出于去庫存的目的，例如北京和上海并不存在去庫存的問題，可是特別需要發展租賃市場。 柴強對記者說：“房地產行業一般會經歷三個階段，一是以房地產開發建設為主，二是以存量房投資和交易為主，三是房地產證券化。發展租賃市場也意味著我國房地產行業出現拐點。” 實際上，早在2003年出臺的《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》就提出住房租賃。但與發達國家租房占比達到40%到60%相比，我國仍以自有住房為主，自有率達到80%到90%。 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對記者說：“此次高層提出的措施擊中了租賃市場裹足不前的痛點，其核心就是增加租賃房源、規范市場管理、保障交易各方的權益，從供給側方向出發進行改革，發展住房租賃市場。” 具體來看，在增加房源方面，國務院常務會議提出，支持利用已建成住房或新建住房開展租賃業務，并且還鼓勵個人依法出租自有住房，以及允許將商業用房等按規定改建為租賃住房。 據陸克華介紹，對依法登記備案的住房租賃企業、機構，包括個人，給予稅收優惠政策的支持，相關文件很快會出來。 據柴強介紹，目前住房租賃企業的稅費負擔大概在17%左右，成本高導致企業進入租賃市場的動力不足，國務院的優惠政策推出后，行業有望迎來發展的春天。 推進房產投資信托基金試點 在嚴躍進看來，目前一線城市租房需求都很旺盛，如果盤活各種類型的存量房，能夠增加供給，解決現在租房難的問題，特別是鼓勵個人出租自住房，實際上是鼓勵住房投資行為，這對于后續房地產市場的投資行為也有引導作用。 實際上，房地產市場并不單純是房屋的修建和交易，還涉及到所有權的買賣、租賃，房地產的抵押貸款等內容。偉業我愛我家集團副總裁胡景暉稱，發達國家的房地產業占GDP的比重高達12%，中國目前還只有6%，因此中國的房地產業還有很大發展空間。在一級土地市場、二級增量房市場、三級存量房市場已具有一定規模的情況下，四級市場將成為中國房地產業的又一個突破點。 陸克華也稱，我國專門從事住房租賃的企業還不多。“企業普遍反映算不過賬。住房租賃資金收益率較低，資金回籠時間長，但是房地產貸款期限一般只有三五年，企業沒法做租賃經營。” 記者注意到，目前租賃行業2%~3%的租金收益率與房屋直接出售相比的確沒有收益上的優勢，房地產企業高舉債的開發模式也不利于企業從事租賃經營。 在柴強看來，在同一個時間點上，租金和售價比較，出租沒有優勢，但是如果錯開時間來看，租金回報還是不低的。因為租金上漲，五年前購買的住房，現在用來出租，收益率就會高一些。當然，這就需要一個較長時期的金融支持和融資計劃。 在5月6日的新聞發布會上，陸克華再次提及，為租賃企業提供金融方面的支持。例如，支持符合條件的住房租賃企業發行債券、不動產證券化產品，穩步推進房地產投資信托基金（REITs）試點，拓展直接融資的渠道。 “推進REITs試點，能夠為房地產企業提供長期穩定的投資資金，符合租賃市場的經營特點，能為企業進入租賃市場創造條件。而且我認為，以房屋租金為基礎的REITs也能豐富投資渠道。”柴強對《每日經濟新聞》記者說。