“1/3房價續土地期限”的陽謀：讓人不買二手房？

每經編輯｜吳若凡    

（本文原載于微信公眾號“邦地產”real-estate-circle）

這兩天，因為“房子的土地使用權到期，要交1/3房價續約”這事，溫州再度一躍成為全國輿論焦點。盡管，溫州國土部門出來辟謠說“房價1/3”是外界誤讀，他們自己還不知道怎樣征收呢，但無奈這條誤讀的消息已經像蝗蟲一般在網上蔓延開來，其演化出的各種版本，更是讓很多人徹夜難眠。

其實，按照之前深圳已經完成的部分土地使用權續期案例，大部分業主在使用權到期后所補繳的地價其實并不高。

《南方日報》報道就披露，《深圳到期房產續期若干規定》規定，在深圳存在的、特殊的行政劃撥用地在補繳地價數額為公告基準地價的35%。根據規土委最新發布的2013年深圳市基準地價，各個區根據商業、辦公、住宅、工業等土地用途的不同，基準地價從1000元/平米~5000元/平米不等。

以已經完成土地使用權續期的福田香蜜湖為例，房屋銷售均價為65000元/平米左右，按照深圳最高的基準地價5000元/平米計算，僅需要補繳大約1750元/平米，僅相當于總房價的7%。

為什么平均房價更便宜的溫州，地價補交金額卻要遠遠高過平均房價更貴的深圳？

溫州市政府“窮”啊~

官方數據顯示，2015年溫州全年財政總收入僅677.92億元，但全年一般公共預算支出569.43億元。而且2015年溫州全年固定資產投資3052.81億元中，民間投資達到1911.86億元，占全部投資比重為62.6%。

由于財政狀況并不寬裕，溫州在基礎設施投入中，不得不利用ppp模式引入更多的社會資本。

根據《溫州日報》的報道，去年舉辦的第三屆世界浙商大會上，溫州共有14個PPP項目參加推介。2015年全年溫州共有25個項目列入國家PPP項目庫，38個項目列入省PPP項目庫，項目數和總投資均列全省第一，全年有10個項目簽約落地，涉及農業水利、市政、交通、公共服務、生態環境、物流等六大領域。

相比之下，深圳要比溫州有錢得多。2015年來源于深圳的公共財政收入達到7240億元，地方級公共財政支出實現3587億元，財政收支盈余很多。也因為財政收入有較高盈余，深圳去年花了大量資金用于城市更新改造，總投資573.02億元，占固定資產投資比重17.4%。

與此同時，土地出讓收入較少，一定程度上也給溫州的地方財政帶來了壓力。中指院數據顯示，2015年溫州的土地市場全市成交總金額只有282.34億元，而且流拍率高達25.7%。

土地續期費太高，房地產很受傷？

溫州大學房地產研究所的市場監測數據顯示，2006年到2011年,溫州市區商品房銷售均價從8045元/平方米一路上漲到34674元/平方米，6年當中足足漲了4.2倍。

但據第一財經報道，自2011年下半年起，溫州市區房價比最高峰時，普遍下跌了30%~50%，截至今年3月份，溫州房價已經連續40多個月出現下跌，無人接盤的情況也越來越多。

而且，對于喜歡動用配資杠桿炒房的溫州炒房團來說，近年世界經濟不景氣、國內房地產市場低迷，都讓他們蒙受了不小的損失，2011年溫州甚至爆發了民間借貸危機，數百億元民間借貸付諸東流。

直到2015年，溫州市區住宅年度成交均價18345元/平方米，同比下跌了5%，恢復無力。

“在這種情況下，征收高額土地使用權續期費用，只會對溫州的二手房市場產生沖擊，勢必將拉高二手房交易的成本，整個存量房市場的交易量就會大幅下降。”上海復世投資管理有限公司合伙人鄒毅就如是說。但他認為，高額續期費對新房和土地市場沒有影響。

從數據看來，好像是這么回事。溫房網數據顯示，3月溫州新房成交5948套，環比上漲了約70.4%，單月成交量即使在2015年，也能排到第二。而且，今年一季度溫州的住房成交面積也同比增長了37%，達到114.47萬平方米。

但不要忽視，截至2015年底，溫州市區累計待售商品房仍然高達27685套，按照前12個月的平均銷售速度計算，市區商品房庫存去化周期仍需16.05個月。

所以，溫州這條誤讀的消息，其實對當地一二手市場都會有一定影響。比起抑制和驚恐，或許還是出臺一些刺激性的政策，讓庫存消化得快一點，更靠譜吧~

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編輯：王婷婷 審核：楊羚強 終審：蔡戰波