每經編輯｜吳若凡    

（本文原載于微信公眾號“邦地產”real-estate-circle）

每一個稍微了解過《物權法》的人們都模糊地知道，小區公共車位的停車收益應該是全體業主的。可是，沒有一個物業管理公司主動地把這些停車位收益交給業主，而是把它收入囊中，變成物業管理公司的小金庫，有的甚至變成了小區保安的灰色收入。業主們叫苦連天，可是卻無可奈何。

在這樣的背景下，一篇題為《小區車庫到底屬于誰？法院判決：全體業主享有地下停車庫的權益！》的文章在微信朋友圈瘋傳。一時間，該案引起了軒然大波，人們紛紛就“住宅小區的車庫到底屬于小區業主，還是屬于房地產開發公司？”展開了激烈討論，甚至認為該案的判決將成為判例法在全國范圍內推廣。

但緊接著，南京鼓樓區法院就對該事進行了辟謠。

而真相是

案的判決是，星漢城市花園小區業主實際有權取得的車庫為29個，原告業委會要求確認其對小區全部車庫均有占有、使用、收益、處分的權利，依據不足，法院不予支持。

要歸全體業主所有得先滿足這個條件

尚公律師事務所律師趙志東表示，一審判決結果是對法律的理解，即土地屬于全民所有，而二審是找了實踐中的法律規定。

趙律師表示，從實踐操作來看，根據《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》，如果該車位是按照事先規劃所得，那就理當歸開發商所有，即36個是屬于開發商，而超過36個以外部分就屬于全體業主。

這里的36個車位是按照2004年12月15日南京市《商品房附屬房屋轉讓等問題的若干規定(試行)》第六條的規定，即應有不低于15%(最低6個)的車庫為業主保留。

趙律師表示，小區停車位如果是事先規劃經由審批部門同意建造，那開發商享有出售、租賃的權利。而超過規劃的車位就由業委會享有。

此外，一般而言如果地下車位的面積已作為公攤面積被小區業主分攤了，那么開發商是無權出售的。這類地下車位屬于全體小區業主所有。

車位首先要看是不是屬于開發商所有，即開發商是否有車位的所有權。《物權法》規定：小區里面的公共配套設施屬于全體業主所有，如果車位是公共設施，開發商就不對其享有所有權，更不能將車位進行市場交易(車位使用權或所有權的買賣)。

如果車位不屬于小區內公共配套設施，開發商必須取得車位的所有權，房產管理部門在進行審批時，會予以核準，會發一個車位的《所有權證》，里面的內容明確了開發商對車位享有的所有權，包括車位的數目、面積等。在這種情況下，開發商是可以將車位的使用權賣給業主的，這種交易的實質是租賃。此外，開發商擁有的車位的所有權也是可以進行交易的，對于時下有的樓盤推出的買房子送產權車位的活動，購房者一定要確定開發商擁有該車位的產權。

天價車位仍然難少！

新城控股高級副總裁歐陽捷表示，應該尊重法律，我們應該尊重法律，依法辦事，從法院的判決來說，無法跟物權法對抗，從物權的角度來看，究竟是誰的物權，是開發商還是業主的，如果明確是屬于業主的，誰出錢誰所有，除非政府以合同文件形式約定，比如出讓土地的時候必須代建什么，要么就是用立法文件。

也就是說，即便是政府規定，也無法與法律對抗，如果政府規范性違反法律，應該是無效的。

對于律師所說的規劃外的車位該如何處置，歐陽捷也給出了自己的看法，如果開發商建造的停車位超出了實現規劃，那么理應由相關部門對其進行處罰，甚至沒收，而后在經由政府部門無償的轉給業主委員會，而不是說多出來的東西就自然而然歸業主所有。

歐陽捷告訴記者，從《物權法》角度來看，沒有明確說是屬于業主，就都應該屬于開發商，因為開發商對建造車位投入了成本。除非政府以合同文件形式約定，比如土地出讓合同中明確規定建造房屋時要代建或者以立法的形式作出相應規定，除此之外的一些規范性文件均無效。

簡而言之就是，開發商所建的車位理所應當就該歸開發商所有。

此外，如果不是在合同中規定，又不是法律明文規定，就要看建造車庫的錢是由誰承擔，歐陽捷告訴邦爺，如果車庫建設的錢，算在整個房屋成本里，那車庫產權就算整個業主所有。

現在，開發商一般是將車位拿出來單獨銷售，并沒有含在房價里，在稅收管理和成本核算時，已經將車位成本單獨剝離開，這就意味著是開發商單獨投入成本建設，因此開發商就有權銷售。

如果開發商違建，政府應當按照相應的法律法規對開發商進行處罰，處罰的方式有罰款、拆除，如果不能拆，就申請法院沒收，沒收完之后可以有償或者無償的轉給全體業主。

而現在的判罰成了無償轉讓。不過，歐陽捷最后也指出，開發商在建造車位時也必須遵守相應的法律規范，如果違規，就理應受到處罰。但如何處罰應該取決于政府，違反了政府規定，應該由政府來處罰，而不是由司法審判來處理。

停車難”、“停車貴”成為一個日益難解的沉疴。為了讓自己出行無后顧之憂，不少業主仍選擇買一個屬于自己的車位，但目前來看，對于車位的定價問題，目前尚無相關規定和定價機制，這也就導致了許多小區天價停車位的存在。

然而，除了開發商建造的車位，還有很多占用了小區綠化和公共空間的停車車位，按照物權法的法理，應該是屬于全體業主的。這一部分收入，如今卻沒有被物業公司及時公開、公布。由于公共停車位沒有確定的收費票據，很多時候業主要想起訴物業公司的不法行為，也面臨取證難的問題，而這恰恰是最需要法院給予支持的。

雖然，星漢城市花園小區業主沒有完全獲得勝訴，但是，在這些業主打響了“保護業主公共車位權益”第一槍之后，相信會有越來越多的小區業主加入到維護公共利益的陣營，共同停車位收益權歸全體業主所有的時代即將來臨！

? 對本文有任何疑惑請關注邦地產，也可加入“邦地產w”與作者交流！

編輯：王婷婷 審核：楊羚強 終審：蔡戰波