上海樓市調控第一天成交量史上最高！但退房潮將現？

每經編輯｜吳若凡    

（本文原載于微信公眾號“邦地產”real-estate-circle）

3月25日，上海房地產交易中心網站（“網上房地產”）日交易量，最終鎖定在2499套！

“這應該是上海有史以來日成交量最高的一天。”優淘城總裁薛建雄就說。的確，這一數字，在網上房地產建立的十多年里，也很少見。

更耐人尋味的是，當天上午，上海剛剛公布了被稱為“史上最嚴”的樓市限購措施，根據上海《關于進一步完善本市住房市場體系和保障體系促進房地產市場平穩健康發展的若干意見》，上海規定非戶籍上海家庭必須社保連續繳納五年，才能有購房資格。同時，二套房認房又認貸，既會查詢購房者名下是否有其他房貸，也會查詢名下是否有房。二套房的首付成數也提高到了五成，非普通商品房提高到七成。而根據之前上海劃定的普通商品住宅總價標準，大多數的在售新盤都屬于非普通住宅。

這樣嚴格的調控政策，居然成就了史上最高的日成交套數！這到底是怎么回事？

邦爺根據以往經驗分析，從政策發布到各交易中心落地執行會有一段真空期，即一般是政策下達的第二天才開始執行。因此，不排除一部分人抱著試一試的心態趕著網簽，那些在周四晚間沒能趕上網簽末班車的購房者，也紛紛寄希望于“真空期“。就是這些“簽約大軍”，促成了當日成交量的歷史新紀錄。

暗藏退房潮？

但應該注意的是，新的數據記錄產生了，后續市場可能會出現一些波動，比如退房潮。

因為住建委相關領導在25日舉行的記者招待會上已經明確表示，《意見》從即日起施行，已經在進行交易的，以網簽時間為準。也就是說，25日起網簽要執行新的標準！！！

但之前有網傳消息說，在3月24日的新房簽約量中，有一部分是沒有購房資格的買房人的無效網簽。對此，中原地產分析師盧文曦也說，購房資格通常在網簽之后審核。

邦爺了解到，一些還有幾個月才有購房資格的購房者，的確有在最近幾天加緊簽約。但按盧文曦說法，這些已經成功網簽的購房者，最終會因為購房資格不符合要求不得不退房。不過她也表示，這個比例不會很高。

如果上述分析是對的，在未來幾天上海將很快出現大規模的退房潮，大批購房者因為所簽訂的購房合同無效，而不得不退房。

某資深中介人士也介紹稱，自3月份以來，購房者分化較明顯。一部分人知道調控即將落地，所以持觀望態度，并不著急入市。但也有一波人群著急入市，他們也正是此次被限購的主力——社保剛滿2年的非戶籍群體。這部分人也是受此次調控新政影響最大的人群。

上海中原成交的統計顯示，2015年上海購房者中：外地27歲以下占5.6%（這部分人在新政后就不能買房了）。外地人總數占48%，假設其中1/4不滿足連續5年社保，占10%（扣掉27歲以下）。非首套24%，假設其中一半受影響，占12%。也就是說，在購房人群里，受影響的占28%。

購房資格大匯總

購房資格已經成為大家討論的熱點話題。邦爺匯總后大致如下：

情況一：

購房人在3月25日之前已經累計繳納24個月社保，但3月份繳納的社保單尚未拉出。浦東和嘉定兩區交易中心的工作人員表示，這類人群并不在新政限購之內，依舊享受2個月的社保政策。（此處應該有掌聲~~）

情況二：

購房人已經繳納23個月社保，到4月份就滿24個月，很遺憾，此類情況在限購之列。

邦爺認為，這幾天各家開發商和房屋中介有必要加緊啟動對業務員的政策培訓，以避免因個別業務員的頂風作案(忽悠客戶，讓他們先網簽，等滿了兩個月再去交易中心進行審核)，拖累整個公司。因為上海昨天明確進一步強化房地產市場監管，規范從業行為,嚴肅查處違法違規行為。正愁找殺雞儆猴的對象呢！

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