國土資源部部長吐露玄機：上海樓市調控重在增供給？

每經編輯｜蔡雅蕓    

（本文原載于微信公眾號“邦地產”real-estate-circle）

消息稱，上海即將迎來史上最嚴厲調控，《21世紀經濟報道》稱內容包括：

①將收窄“3·30 新政”的執行力度。②多部門建議加強資金杠桿監管，涉及P2P、首付貸等。③上海銀監局方面建議收緊“非普通住房”的房貸政策。④建議限購資格應該提前認證，未來二套房實行差別化的政策。

央行副行長潘功勝3月9日在政協小組會討論時也表示：解決目前的一線住房上漲問題，需要一些綜合措施。央行正與住建部、銀監會等部門商量，準備開始對一些房地產市場、房地產企業、房地產中介機構參與金融業務進行治理，若沒有資質，將不能跨界經營。

在這一背景下，國土資源部部長姜大明說，將采取分類調控的原則增加一線城市的土地供應面積。將充分發揮政府土地收儲，及時增加土地供應面積。

這些意味著上海房地產市場的調控，不僅會抑制需求，更將增加供應，以減緩片面抑制需求，推升的房價“堰塞湖”決堤的危險。

真相：一線城市土地供給不斷減少

今年1月，上海市規土局正式發布了《上海市城市總體規劃（2015-2040）綱要概要》，該官方文件首次完整披露了上海未來20年發展的重要目標，并表明建設用地將只減不增，總量控制在3200平方公里以內。也就是說未來五年上海只有6000公頃左右的新增建設用地 。

在這一背景下，上海推向市場的土地不斷減少。中指院數據就顯示，上海2011年住宅用地計劃供應量為1200公頃，2012、2013年該數值均為1000公頃，2014年為700公頃，2015年住宅用地計劃400~600公頃。不僅僅上海，北京國有建設用地供地計劃已連續5年下降，深圳更是5年內住宅用地供應減少了92.3%。

那么人口呢？根據統計局數據顯示，2014年深圳市常住人口已達1077.89萬人。同期，北京、上海、廣州的常住人口分別為2151.6萬人、2425.68萬人、1308.05萬人。而且各大一線城市都在提倡控制人口：到2020年，廣州的常住人口要控制在1800萬人以內，北京要控制在2300萬，上海人口不超2500萬，深圳控制在1100萬。比較一下，這些城市很快就達到臨界值了！

人多地少是一線城市不可忽略的現實，而土地越稀有價值就越高，數據就顯示，截至2月一線城市樓面均價已達到13335元/平米，環比上漲54%，同比暴漲133%。

最佳辦法：大力發展城際地鐵

上海市委書記韓正在去年曾發言，上海房地產市場的結構性問題的根本原因，是供地不合理，中小套型普通商品住房用地供應明顯減少。要抓緊研究制定約束性措施，土地供應量不變，結構必須調整。此外，上海要不斷地挖掘存量城市建設用地的潛力，加快棚改、舊改，并深度開發存量工業用地。

但這些土地從整理到供應上市，需要的時間很長（快的要一兩年，慢的更要五到十年）。更何況，目前上海外環內的舊改成本越來越高，部分地塊的動遷成本甚至達到每平米10萬元。指望著靠盤活存量土地來緩解土地需求問題，實用性并不高，遠水也救不了近渴。

所以，解決土地供給不足的問題，上海需要借助更多外力，比如周邊的小城市，他們的房價相對低廉，很有機會成為上海房價的“瀉洪區”。

事實上，上海已經作好了相應的“瀉洪閘門”設計，將大批在滬就業的非上海戶籍人口，送往上海周邊的中小城市定居。

之前，上海制訂的《上海市軌道交通近期建設計劃（2017-2025）》就透露，未來10年，上海將建設的9條軌道交通中，有多條是通往太倉、嘉興等地的城際地鐵。

這些地鐵線路，將像已經通車的11號線那樣，將大批人口送往周邊安家，以有效解決土地供給不足問題。所以，希望上海將城軌的規劃迅速落實，并進一步增加通向昆山、太倉、嘉興、蘇州等地區的軌道交通線路數量。

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