深圳樓市：減稅讓豪宅市場再添一把火

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每經(jīng)記者 白亞靜

買買買，中國樓市進入新一輪調(diào)控期。最近，從信貸規(guī)模、房貸首付比例到交易稅費，利好消息層出不窮。

2月19日，財政部、國稅總局、住建部聯(lián)合發(fā)布通知，進一步下調(diào)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的契稅和營業(yè)稅。

該政策在繼續(xù)繞開一線城市的同時，也為深圳樓市留下了后門，并將利好臨深片區(qū)。

在綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁看來，減免交易環(huán)節(jié)稅費能有效刺激臨深片區(qū)的樓市繼續(xù)攀高，更多的深圳購房者將到莞惠地區(qū)買房。

豪宅減稅很可觀

在國稅等三部門的版本里，契稅減免分為兩種情況：一是，“對個人購買家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅”。二是，“對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。”

深圳地稅局稱，這一政策落地在深圳市場的影響是，個人購買首套住房時，契稅不再區(qū)分普通住房和非普通住房。

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心經(jīng)理何倩茹稱，深圳不執(zhí)行的僅是契稅第二項，對第一項卻留有空間，這意味著利好大戶型豪宅市場。

此前，深圳購房者在繳納契稅時，首先將根據(jù)“普通住宅價格”劃分是否屬于普通住宅，其次才是90平方米關(guān)卡。由此產(chǎn)生三個契稅標準：3%、1.5％、1%。現(xiàn)在，只有1%、1.5%兩檔，原先價格高于“普通住宅價格”的物業(yè)都將享受契稅減免。

這勢必將為正處于量價齊升的深圳豪宅市場再添一把火。

根據(jù)深圳中原數(shù)據(jù)，深圳豪宅在傳統(tǒng)淡季的1月共成交540套，雖環(huán)比上月下降13.3%，但卻創(chuàng)下了近四年的同期新高；整體均價也突破了8萬元/平方米，環(huán)比上漲10.5%，跑贏新房9.5%的上漲幅度。

上述成績還是在1月只有4個豪宅項目入市的情況下取得的，中原預(yù)計，2月春節(jié)過后，將有11個豪宅樓盤開盤或加推。

以地處深圳豪宅圈的華潤深圳灣悅府項目為例，其目前總價最低2800萬元的物業(yè)，將一次性減免契稅42萬元。 

臨深片區(qū)樓市成交將攀高

需求端看，深圳房價高企，不少購買者外溢至惠州、東莞、中山。

宏觀看，除了交易稅費減免，2月2日央行還宣布首套房和二套房首付比例分別降至兩成和三成。另外，2016年1月人民幣貸款增加2.51萬億元，創(chuàng)單月歷史新高，同比多增1.04萬億元。

這使得目前不少臨深片區(qū)的樓盤也處于高熱狀態(tài)。以距離深圳福田最近的臨深片區(qū)東莞鳳崗為例，其標桿項目大運城邦的售價已順利翻倍，由于在不到一年的時間里快速上漲，遠高于東莞當(dāng)?shù)劂y行滯后的評估價，導(dǎo)致即使首套房的首付比例按政策可以執(zhí)行兩成標準，在實際購買中，往往繳納4~5成首付后，銀行才提供貸款。

惠州也受益于深圳樓市。以其臨深片區(qū)大亞灣的標桿項目龍光城為例，均價已從去年初的每平方米4000多元攀升至今年初的12000多元。

不過，惠州市場分化嚴重，除了臨深片區(qū)，大部分樓盤都處于以價換量的狀態(tài)。在首付貸降低、稅費減免之前，來自市場唯一的利好消息是，由于近年庫存較高，所以2016年的供應(yīng)量有所收窄，中原預(yù)計為929萬平方米，是近4年最低，與去年大致持平。

在綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁看來，減免交易環(huán)節(jié)稅費能有效刺激臨深地區(qū)的樓市繼續(xù)攀高，更多的深圳購房者將到莞惠地區(qū)買房。