香港痛苦指數11年來最高 樓市或進入擠泡沫階段

香港樓市迎來“寒冬”。中原地產統計，1月份香港物業成交約3500宗，這是1991年1月以來的最低數。去年四季度以來，數位地產大亨對香港經濟前景擔憂，半山豪宅折讓掛盤、大宗工商物業低價“拋售”頻頻發生。另外，2003年以來連續飆漲12年、漲幅達到3.7倍的房價似乎也要掉頭向下了，私人住宅價格指數在2015年9月份達到頂點后，四季度下跌了8%。

樓價下跌，香港股市和匯市同時受挫。開年以來短短15個交易日，恒指累計下跌3500多點，創兩年來新低；港幣對美元也突然轉弱，一度逼近7.75-7.85的法定港匯波動區間上限，港元也跌至2007年以來的新低。

全球經濟和金融市場風雨飄搖，背靠的祖國大陸正處在“穩增長”和“調結構”的艱難平衡中，香港不會貿然放棄聯系匯率制度。擁有1.6萬億港元銀行資金、3500億美元的豐厚外匯儲備，港府像1997年那樣誓死捍衛港元匯率是毫無疑問的。但是，金融危機后，美國率先復蘇并加息，兩地勞動生產率的差距擴大，聯系匯率制度下貨幣政策不獨立的弊病暴露。

既然貨幣之間相對價格無法調整，就只能通過資產價格“通縮”來實現，1997年香港樓價、股價齊跌就是這樣的。因此，此輪股市和樓價調整在預期之中。而且，2014年以來，“滬港通”和A股泡沫已讓香港基礎貨幣飆升，而近期沽空人民幣的資金紛紛借道香港，但遭到中國央行狙擊后開始退出。因此，不能不承認資金流出香港，短期拆息上升也是必然的，銀行、地產等對資金和利率非常敏感的板塊將預期下行。

1997年金融風暴后，恒指和香港房價一直到2003年4月和8月才觸底，如果參照1997年，房價下跌或許剛剛開始。而且，隨著自由行收緊，全球經濟動蕩，美聯儲加息，過去12年推動香港房價上漲的一系列動力，如大陸買家、超低利率等因素將不復存在，樓市為悲觀籠罩或許不是短期的。瑞銀證券、里昂國際等研究機構預測，2016年香港房價會下跌10%左右，而到2017年，香港房價將下跌27%。

政府手中有足夠的手段來刺激樓市，香港政府只要把2012年—2013年間推出的多項“辣招”(15%的買家印花稅、20%的超額印花稅)取消后，來自大陸的海量買家和避險資金自然會把香港房價抬上去。目前，從控制資產過度“通縮”和捍衛聯系匯率制度來說，未來有必要托底港股和樓市等資產，但近期梁振英政府已經明確表示，“辣招”把外來需求、炒家和投機者擋在外面，政府無意撤 “辣招”。

未來，即便房價繼續下滑，筆者預計港府撤 “辣招”的可能性也不大，主要在于近年來，香港居民對于政府在住房、收入等民生上抱怨有加。香港人均住房面積僅16平方米，為全亞洲乃至世界人均居住面積最小的城市，超過一半的私人住宅面積少于50平方米，甚至還有20萬人居住在“劏房”(相當于內地的“隔斷房”)，人均面積僅7.5平方米，只比香港懲教署監獄囚倉的人均標準高27%。

國際調查機構Demographia的數據顯示，香港樓價中位數相當于港人每年收入中位數的19倍(港人俗稱“痛苦指數”)，這是該調查11年以來的最高值。

過去十幾年，對香港樓市而言，確實有多重利好，如背靠大陸、人民幣升值，而全球量化寬松導致流動性進入東亞等新興經濟體，借助香港這個中轉站進入內地是常規途徑。但現在看，這些利好都褪去甚至逆轉了，香港房價或許要擠掉一些泡沫，這對金融機構來說是危險的，但底層民眾無尊嚴的住房現實及強烈訴求則倒逼港府要讓房價跌一跌。對待樓市上，未來港府或者就陷入這樣左右為難的囧境中。