張敬偉：庫存陰霾依然壓頂樓市難言進入春天

◎張敬偉

春節的腳步越來越近，但凜冬的氣息依然籠罩。股市再次傷透投資者的心，樓市呢？

據中國指數研究院發布的最新數據顯示，2016年1月份，中國100個受監測城市（新建）住宅平均價格為11026元/平方米，環比上漲0.42%。從漲跌城市個數看，60個城市新房價格環比上漲，39個城市環比下跌，1個城市持平。2016年首月，中國百城房價延續回暖勢頭，連續第9個月環比上漲。

樓市的春天來了？數據顯示似乎如此。但是透過籠統的大數據，各地的具體數據卻是大不相同、分化嚴重，冷暖自知。

北上廣深四大一線城市，即使在市場最困窘的時刻也未松綁限購，樓市依然一片大好。2015年，四大城市還出現排隊買房的熱鬧景象，“地王”也重出江湖。二線省會城市和計劃單列市的樓市風景也由冷轉暖。三、四線城市至今還在苦撐。關于中國樓市的過剩情況，官方和各機構都有自己的評析和數據支持。版本雖然不一，但保守估計，全國城市去庫存需要6年~7年時間，這還不包括在建項目。

因而，中央經濟工作會議將樓市去庫存作為重點議題之一。中央不僅提出了問題，而且給出了解決方案，譬如通過戶籍改革紅利，挖掘農民工購房需求，通過市場化引導使開發商降價消化庫存等等。當然，房貸、稅收等方面的政策性優惠可能還會繼續，以刺激多維度的購房需求。簡言之，讓剛需大起來，讓改善性住房需求強起來。

說起來容易做起來難。從限購城市的解禁，到首付比例、商貸和公積金政策的寬松，再到寬松貨幣政策帶來的月供負擔減輕，樓市的政策性紅利是組合性的。但是一線城市的樓市已然紅火，三、四線城市的需求依然動力不足。

即使中央加大樓市去庫存的力度，但政策紅利已經釋放得差不多了。樓市庫存期望在短期內消化掉幾乎是不可能的。為了消化庫存而消化，不僅會造成消化不良，也可能帶來嚴重的市場后遺癥。任志強曾說，7億庫存難消化，開發商只有炸掉。其言雖然極端，但也釋放出一個信號，靠常規手段去庫存有難度，非常時期需要非常手段。

的確，從樓市到其他行業產能過剩，看似是市場主體的市場行為，其實是政策主推和投資沖動的產物。權力因素可以促成過剩產能，但是產能過剩時政策面又受到了市場主體的牽制和掣肘。任志強宣稱開發商有權力炸掉樓市庫存，凸顯政策面和市場主體在失衡的市場中的角色尷尬。

在政策面看來，投資沖動主導下的樓市庫存和產能過剩，可以通過政策面的修正和主導去消化。但是，樓市庫存和產能過剩造成的債務壓力卻要由市場主體擔承。在此情勢下，政策面對市場主體的推動能力不強，甚至會造成市場主體的逆反式反彈。

讓開發商降價消化庫存的方案可操作性并不強。基于成本因素和利潤考量，市場主體希望維持可能的高價，哪怕付出較長的時間成本。開發商降價賣房去庫存不大現實，更不可能“炸庫存”。但是，政策面和金融機構可采取“反市場”的手段去庫存。比如，以行政手段的方式收回“爛尾樓”和“半拉子工程”，金融機構將“跑路”開發商的欠債作為“呆賬”消化等等。

現在，政策面還有緩沖空間。由于去庫存壓力主要集中在三、四線城市，通過戶籍制度改革和提升這些城市的公共服務水平，加強它們的吸引力，庫存的房子自然就能賣出去。此外，購房政策在稅費優惠方面也有繼續下調的空間，通過政府購買作為保障房也可消化相當的庫存。

這需要時間。分化的樓市決定了一線乃至二線城市已經看到了曙光，而對于三、四線城市來說，央行和銀監會昨日的新政也讓它們看到了希望。樓市長時間的火爆讓國人家庭擁房率處于高位。以往供給側的非理性積累，導致了三、四線城市的樓市庫存壓力很大。如何去庫存，政策紅利應盡力釋放，市場失效時其他手段也可選擇。

（作者為察哈爾學會研究員）