盤古出資信披不實 國興地產疾進“電商產業園”遇挫

每經編輯｜杜冉樂    

每經記者 杜冉樂

欲速則不達。不少房企謀跨界轉型，急于“彎道超車”，卻未必是件好事。

9月10日晚，國興地產（000838，SZ）對外披露，擬與香港盤古集團（Pangoo）、重慶闊野商貿（以下簡稱重慶闊野）圍繞“互聯網+ 電商產業園”項目開展全產業鏈合作，合資成立電商置業、創業孵化公司和金融服務公司等，該事項已獲得董事會審議通過。

不過，上述合作卻受到盤古對電商置業資產出資一事的羈絆。《每日經濟新聞》記者向國興地產證券事業部咨詢出資詳情，但對方稱不久即有新的公告版本。隨后，國興地產暫時取消了臨時股東大會審議上述議案。

傍上盤古 出資存瑕疵

總部位于香港的盤古集團，其掌舵人陳文輝的“第一桶金”最早來自于澳洲，隨后又擴張至歐洲，2010年回歸中國市場，并將北京作為全球運營總部，號稱建立打造消費類電子為代表的3C領域全球一流品牌，合作伙伴涉及韓國LG等全球巨頭。

據了解，陳文輝以“盤古”這個詞作為公司品牌，正是借用了中國歷史上盤古開天辟地這一傳說，對應的英文“Pangoo”，則為中國Panda（熊貓）和澳洲Kangraoo（袋鼠）的結合。

如今，盤古集團又成了國興地產的開路先鋒。國興地產的戰略意圖是，通過盤古與地方政府洽談項目優勢，為其跨界布局“互聯網+ 電商產業園”引入投資項目。

按照合作協議框架，上述三方合資成立電商置業、創業孵化公司和金融服務公司，“電商置業”注冊資本為2億元，盤古集團、國興地產和重慶闊野的實際出資比例分別為30%、65%和5%。

電商置業設立1個月之后，盤古公司、國興地產和闊野公司出資在深圳前海分別設立“創業孵化公司”和“金融服務公司”，注冊資本均為1000萬元，股權比例均為65%、30%和5%，三方的出資款來源為“電商置業”分別向三方提供的借款。

但問題的關鍵就在于出資形式，如果電商置業的環節存在問題，勢必殃及后面兩個公司的設立等。

公告顯示，國興地產和重慶闊野均對電商置業采取貨幣出資，4個月內繳清，而盤古集團以資產出資，兩年內繳清，但公告并未明確以何種資產出資，資產質地如何等關鍵性信息。

對此，《每日經濟新聞》記者于9月11日專門致電國興地產證券事務部，其相關工作人員說，他們也正在商討這個事情，要求記者關注第二天公司新的公告版本。

當晚，國興地產宣布取消臨時股東大會，緣由為上述盤古資產出資披露不實，稱各方目前仍就該資產的具體內容進行溝通，待各方達成補充協議并確定其評估價值后，再發布召開臨時股東大會的通知。

下注百個“電商產業園”

從合作框架協議細節來看，盤古明顯具有合作談判優勢，國興地產為傍上這個3C大腕，做出了一定的讓步。

盤古拿下項目落地資格之后，由電商置業出資2000萬元成立電商產業園開發項目公司，負責項目開發、銷售等與房地產相關業務，其所需的開發資金由國興地產籌集，但資金成本須自己承擔。

上述三方約定，未來5-10年內，在中國大陸拓展50-100個“互聯網+ 電商產業園”項目。

興業證券分析師閻常銘表示，目前地方政府引入產業園項目熱情高漲，產業園周邊一般會配套較多住宅項目，這有助于國興未來以低價獲取土地，推動其住宅業務。

但是這種商業運作模式，也容易陷入“產業園地產化”的誤區。目前，包括卓爾發展、毅德國際等主打物流產業園類上市公司正是因此而備受詬病。

根據三方約定，電商產業園項目產生銷售收入之后，其中的5000萬元利潤不按三方實際股權比例而按盤古65%、國興地產30%和重慶闊野5%分配，其中盤古超過股權比例的35%部分，視作品牌溢價。

上述5000萬元預分配利潤，將用于充實創業孵化公司和金融服務公司資金，之外的剩余利潤按三方實際股權比例分配。

記者注意到，電商置業須自持或留出一部分物業，但要與地方政府約定物業體量，交給創業孵化公司經營，前三年免收租金，第四年至第六年僅收取50%的租金，第七年調至市場收租水平。

在電商置業董事會席位上，三方各委派一名，由盤古出任董事長和財務經理，國興地產派總經理，而創業孵化公司由盤古派任董事長、總經理和財務經理，金融服務公司另行協商。

值得注意的是，各個項目的建安成本限額指標，由電商置業公司董事會測算并協商確定，并由國興地產按此指標承包建設，節約額由國興地產分享，超支額由國興地產承擔。

也就是說，國興地產除了要承擔產業園項目籌集開發資金的壓力之外，還可能面臨建設成本超支的風險。