每經編輯｜李宇嘉    

◎李宇嘉

盡管股市整體走勢低迷，但受到一線城市樓市火爆、銷售業績分化、險資增持萬科等影響，相關龍頭地產股抗跌性依然很強。

雖然樓市下行，但大房企在弱市中的優勢凸顯。再加上政策刺激和貨幣寬松不斷，大型房企中報業績普遍好于預期。地產龍頭的估值優勢，一方面在于銷售業績，另一方面在于積極轉型的地產龍頭抬高了估值中樞。

險資增持龍頭房企的股票，從2013年底開始到現在一直沒有斷過。這不僅是財務投資式的“抄底”行為，更是對未來樓市結構性投資機會的把握。

險資投資不動產，在國際上是慣例。作為長線投資資金，保險資金投資策略首要考慮的是穩健、安全。由于不動產、特別是商業不動產收益穩定，在股票、債券、黃金等資產組合中加入不動產是較為常見的平衡策略。

另外，保險公司出于辦公自用目的，特別是在老齡化帶來商業保險新機遇的背景下，需要打通養老上下游（養老保險和養老地產）鏈條，投資不動產是大趨勢。

財務投資是近年來境內險資增持龍頭地產股票的首要目的。樓市整體下行也給行業整合以及轉型帶來了機會。

事實上，近年來行業整體發展更利于龍頭房企。一方面，增量機會有限，提高了房地產行業進入的門檻和經營的要求，大部分房企被淘汰是必然的，這給資金、資源、品牌和經營實力更強的龍頭房企帶來了機會。因此，行業整合將成為大潮流。

另一方面，一線城市是未來樓市風險的“安全墊”和機會選擇的“安全區”。近期，一線城市房價領漲，可見這些城市在集聚人口、資源和促進產業轉型方面具有不可比擬的優勢，未來將是增量樓市超額利潤的來源。

但是，一線城市高地價疊加配建保障房或公共項目成為常態，只有龍頭房企才有操盤和經營能力。因此，近年來一線城市土地基本被龍頭房企搶食，或通過聯合拿地瓜分。就連長期扎根三、四線城市的典型代表碧桂園，也于7月11日宣布正式成立一線城市事業部，高調回歸一線城市。

與此同時，在政策上，國家及地方政府開始偏向于龍頭房企，除了大型公共配套由龍頭房企以BOT、PPP模式代建外，最明顯的就是融資政策。出于分散風險的考慮，銀行信貸將會淡出，直接融資將成為未來房企融資主渠道。不管是房地產信托投資基金，還是近期放開的公司債、中期票據，信用等級更高的龍頭房企無疑將是融資主體，這不僅有利于龍頭房企獲得更低成本的資金，而且也有利于獲得類似于險資一樣的長線資金。

筆者認為，探索行業和企業轉型，龍頭房企也將最先獲得突破和盈利，這將極大地提升它們的估值水平。目前，我國已積累了海量的存量住戶，為現有存量住戶提供物業管理、社區養老、社區金融等O2O的增量服務，將成為未來房企盈利主體。

今年以來，龍頭房企轉型非常積極。萬達布局了商業、金融、文化和電子商務新四大支柱，目的是通過向業主或住戶推送增值服務，向輕資產方向轉型。6月底，萬科董事會通過了萬科物業市場化擴張、分拆上市及引入事業合伙人機制，同時加快社區教育、社區家裝和社區生物環保版塊發展，并分拆上市。此外，碧桂園和中海地產宣布將物業管理業務分拆上市，保利全面開展養老和旅游地產轉型。

因此，筆者認為，險資增持龍頭房企，不僅在于抄底，更是窺探到了未來房地產企業強者恒強和率先轉型的機會。

（作者為深圳市房地產研究中心研究員）