馮焱東：樓市是在去庫存還是仍在增庫存

每經編輯｜馮焱東    

◎馮焱東

當前有一種比較流行的觀點，認為樓市正處于去庫存階段，這種說法并不準確。實際情況是我國樓市整體仍處于庫存增長階段，去庫存階段尚未到來，但已經比較臨近。我們先來看一下全國房地產待售統計數據。

自2011年以來，我國房地產待售面積一直處于不斷增長狀態，從2011年底的2.72億平方米增長到2015年6月的6.57億平方米，待售與銷售比自2011年以來也在不斷擴大，這表明近幾年我國房地產處于增庫存階段。在這個階段必須控制新增供應量，同時加快消化庫存，才能迎來樓市的去庫存階段。

2011年以來，全國房地產投資額一直高于銷售額，表明開發商資金正在不斷沉淀于存貨中，只有銷售額大于投資額才能說明去庫存開始減少。

雖然整體去庫存階段尚未到來，但庫存的消化已經出現一些積極變化：一是庫存增長幅度明顯放緩；二是5月住宅庫存比4月減少121萬平方米，是2011年來的首次減少。

由于庫存量不斷增長，房地產供求失衡局面加劇，對于絕大部分二線及以下城市來說，供應泡沫已經取代房價泡沫成為行業主要矛盾。

供應泡沫和房價泡沫的危害一樣大：一是積壓巨量資金；二是少數項目面臨爛尾危險；三是影響金融安全和財政收支平衡，拖累經濟發展；四是導致房地產行業收益率整體下降，部分項目面臨虧損。

供應泡沫雖然沒有房價泡沫那樣惹眼，但如不及時治理則有可能對房地產行業和宏觀經濟金融造成打擊。

房地產是地方性產業，供應泡沫的治理首先需要地方政府擔負起應有的責任。地方政府是土地的壟斷供應方，供應泡沫主要是地方政府多年來不夠節制出讓土地造成的。要治理泡沫主要也得靠地方政府控制土地出讓規模，讓房地產供求慢慢恢復平衡。目前地方政府普遍負債過重，要控制土地出讓規模客觀上存在難度，但不控制供應泡沫可能危及經濟和金融安全。

其次是鼓勵需求。目前利率下行，前幾年限制需求的政策逐步解除，鼓勵需求的政策陸續出臺，這對消化供應泡沫有好處。

對于開發商來說，如何應對供應泡沫是一個直接關系到發展快慢甚至生死存亡的問題。筆者的建議主要有兩點：

一是清醒認識到供應泡沫的客觀存在及其危害。房地產黃金時代的發展致使很多開發商形成思維慣性，沒有徹底意識到房地產已經進入一個全新階段。供應泡沫危害性很大，隱蔽性較強，它會慢慢侵蝕行業和企業的健康，掏空項目利潤。

供應泡沫時代是開發商利潤逐步被侵蝕或轉移、歸還社會的過程。對于大部分城市來說，房地產已進入一個庫存不斷增加、隨后逐步消化的中長周期，這個周期的長短取決于各個城市土地過度供應的程度和銷售去化的速度。在這個過程中，房地產資產整體上可能正處于一個顯性貶值（房價下跌）或隱形貶值（房價停止上漲或漲幅低于社會平均投資利潤率或通貨膨脹率）階段中。少數房地產資產升值也會有，但不屬于普遍現象。

第二，拋棄幻想，果敢行動。在庫存不斷增長和庫存逐步消化的中長周期中，需要結合不同板塊和不同產品，冷靜分析房價上漲的概率。實際上，隨行就市是市場經濟最基本的一個規律，價格規律不會以人的意志為轉移。

供應泡沫就是一種產能過剩，形成需要很多年的積累，消化同樣需要時間。有很多開發商都是第一次遇到這樣的一個行業周期大轉折，大部分開發商還來不及建立新的思維模式和應對方案。

開發商一般對短周期相對敏感。在應對這種周期過程中，開發商必將加速分化，能隨行就市、高周轉、及時接受低利潤甚至虧損現實的開發商市場份額將越來越大，利潤率雖然下降但總體利潤可能還會增長。在價格上不夠靈活、依然期望好收成的大部分開發商在很大程度上掩護了高周轉開發商的出貨，銷售規模可能停滯不前，利潤不斷下滑。

在這種周期波動十分明顯、顯性的短周期與隱形的中長周期同時存在的情況下，開發商必須思考和直面一個根本性問題：我們處于周期的哪個階段？我們是選擇與周期共舞，還是與周期抗衡？

（作者為民生銀行地產研究院首席研究員）