譚浩俊：樓市兩極分化將更趨明顯

（作者：譚浩俊，每經智庫專欄作家，網絡財經評論人，現任鎮江市人民政府國有資產監督管理委員會黨委委員、副主任）

易居21日發布的一線城市快報顯示，6月份北上廣深4個一線城市新建商品住宅成交均價再創歷史新高，為27676元/平方米，環比增長9.1%，同比增長20.5%。

北上廣深等一線城市出現了量價齊升、環比和同比齊漲的現象，顯示房地產市場在一線城市已經復蘇。于是，有分析認為，隨著一線城市房價的反彈，很有可能帶動房價上漲預期的增強，從而帶動全國房價的上漲，給市場帶來較大風險。筆者則認為，可能性不大。

盡管一線城市房價已經出現了反彈，市場低迷的現象也基本消除，且投資者已經開始向一線城市聚集，一線城市的房地產開發用地也重新受到了關注，但是，這并不能有效傳遞到二三線城市，尤其是那些供求關系嚴重失衡、供遠大于求的城市。這些城市目前最大的任務，還是如何消化庫存。即便這些城市不再執行限購政策，或者出臺鼓勵投資者投資商品房的政策，投資者也不會輕易在二三線城市進行投資。投資必須建立在交易的基礎之上，商品房交易市場的狀況不好，投資者是不會去投資的，也是不會去壓資金冒險的。

比較現實的辦法，還是要通過一定的政策手段，激活剛性需求，激活潛在需要，從而帶動市場的發展。同時，要嚴格控制新的商品房建設、控制商品房的增量，以減輕市場壓力，緩解供求矛盾，平穩市場情緒。

一線城市房價的反彈，短期內是很難帶動其他城市的。在經濟沒有出現明顯復蘇、居民購房動力沒有明顯激活、投資者仍在等待觀望的情況下，房地產市場兩極分化的現象將越來越明顯，一線城市的房價會進一步上漲，投資者到一線城市購房的意愿將進一步增強；而二三線城市則繼續處于低迷狀態，投資者也不會輕易到這些城市進行投資。

必須充分重視的一個問題是，很多二三線城市，在經濟復蘇動力嚴重不強的情況下，十分希望通過房地產市場來拉動經濟增長，而嚴重的高庫存，又使得這些城市根本沒有條件再繼續增加庫存、增加對房地產市場的投資。否則，會使庫存更高，房地產市場更加低迷。

退一步講，就算政府有這樣的愿望，投資者也不會接受這樣的投資。那么，房地產對經濟的拉動作用就很難得到發揮，地方經濟復蘇的動力也就很難增強，從而使房地產業與經濟的關系陷入了惡性循環。如何破解這個難題，需要地方政府認真思考。基本的思路是，還是應當把注意力放到推動實體經濟發展上，放到鼓勵居民創業創新上，把經濟的基礎打扎實，把居民的消費能力提高。一旦經濟能夠復蘇，居民消費能力得到增強，自然會帶動房地產市場的復蘇，帶動庫存的消化。

（文章為作者獨立觀點，不代表每經網立場。）