葉檀：副中心房價上漲是資源集聚的市場選擇

◎每經(jīng)評論員 葉檀

在規(guī)劃方案逐漸清晰之后，通州房價開始出現(xiàn)上漲。

這是必然之舉，北京容納不下那么多的人口，以衛(wèi)星城、副中心的方式外移，建立成熟的城市群是最好的辦法?！吨泄脖本┦形本┦腥嗣裾P(guān)于貫徹京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要的意見》首次向社會披露涉及京津冀協(xié)同發(fā)展的一些重磅信息：北京將聚焦通州，加快市行政副中心的規(guī)劃建設(shè)，將在2017年取得明顯成效；“控”與“疏”雙管齊下，嚴(yán)控新增人口，2020年人口控制在2300萬以內(nèi)，中心城區(qū)力爭疏解15%人口。

以往北京不堪重負(fù)，現(xiàn)在副中心在獲得資源的同時，也分擔(dān)部分功能。打造城市群是人口眾多的國家節(jié)約資源的好辦法，在城市群中出現(xiàn)多中心，各區(qū)域協(xié)同發(fā)展打造各自特色。北京市社會科學(xué)院副院長趙弘表示，行政副中心一是進(jìn)行前瞻性規(guī)劃，把軌道交通建設(shè)提早謀劃，要留下永久的農(nóng)田、綠地；二是盡快疏解北京公共服務(wù)資源，增強(qiáng)副中心服務(wù)能力；三是按照跨區(qū)域的戰(zhàn)略思路，謀劃通州副中心與燕郊、大廠、香河、武清、寶坻等河北和天津區(qū)縣的聯(lián)動發(fā)展。副中心將是綠色的，有高效經(jīng)濟(jì)的，也是擁有與北京相等的公共服務(wù)的。

但不可避免的是，由于資源集聚，副中心的房價會上漲。通州房價上漲已經(jīng)是事實，交易量也在上升。鏈家市場研究部李巧玲表示，本輪通州購房熱中，除了剛性需求的支撐外，投資需求大約占到20%左右，主要以購買二套為主。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，通州住宅市場的庫存量已經(jīng)達(dá)到最近六年來的最低值。通州市場價格上漲最明顯的是商住公寓市場，2015年成交均價達(dá)到了22902元/平方米。

很多人擔(dān)心，通州房價上漲將提高經(jīng)營成本，降低通州的競爭能力，這樣的擔(dān)心不無道理。

解決的方法是依靠市場的力量，使多中心協(xié)調(diào)發(fā)展。如《環(huán)球時報》報道，東京從1958年開始陸續(xù)打造了7個副都心（即副中心），其中有新宿、澀谷、池袋等，占地約4.5平方公里的御臺場臨海副都心仍處建設(shè)“進(jìn)行時”，預(yù)計2016年基本建成。還有種說法是，到2020年東京舉辦奧運會時，臨海副都心還將建成大型港口，可以停泊大噸位的豪華游輪，那時才標(biāo)志著御臺場建設(shè)開發(fā)的結(jié)束。

開發(fā)商可以選擇自己認(rèn)為合適的區(qū)域進(jìn)行開發(fā)，而居民也可以根據(jù)自己的工資收入選擇是生活在寸土寸金的核心區(qū)，還是生活在散落各地的多個中心。隨著人口的增長，用綠化帶將東京中心城區(qū)和郊區(qū)隔離開是個失誤，東京在發(fā)展后已消除了副中心的概念，融合為一個大城市。

各中心的生活成本是不同的，特色也是不同的。比如東京周邊有筑波科技城，橫濱未來港，千葉幕張會議城等，不同的中心適合不同的人群居住，東京核心區(qū)域的壓力也就相對減輕了。經(jīng)過多次實踐、試錯，日本找到了一條自己的首都多極發(fā)展之路。

由于目前中國戶籍制度的限制，培養(yǎng)出了一批特殊利益群體，比如在大城市近郊擁有土地、房產(chǎn)的人，就因為戶口在當(dāng)?shù)?，常常出現(xiàn)天上掉餡餅的美事，一旦拆遷，就可以獲得豐厚回報。居高不下的房價中有一部分為這些人的腰包鼓脹作出了貢獻(xiàn)。

警惕房價炒作，或者控制不讓炒作沒有用，重要的是進(jìn)行規(guī)劃，弱化戶籍等過度管制，讓資源自由流動，每個人、每家企業(yè)會在最合適的地方落腳，成本是恰好可以承受的。