萬通集團董事長馮侖演講

每經編輯｜隋丕寧

黃波：謝謝臺上的四位嘉賓，掌聲歡迎你們入座。請馮董留步，最后有一個壓軸大戲，請馮主席為大家做精彩的分享。

馮侖：今天非常高興在這里討論商業房地產的創新。聽了一下午，大家在講“互聯網+”，其實這就是喜新厭舊的文明表達。“互聯網+”，任何對傳統行業覺得不滿意，然后要加一個小鮮肉，對舊的東西不滿才會有+。過去很早的時候總在場一首歌，世上只見新人笑、不聽舊人哭。這些小鮮肉妖艷、性感，大家都想干。為什么呢？都想去做，如果說干會有別的想法。

我今天在房地產這個行業，看一下互聯網和房地產究竟發生了什么樣的變化。房地產這個行業，最近一段也被小鮮肉撩撥得有點寢食不安，經常有些出軌的想法。房地產和互聯網之間，現在已經有了四種出軌的方式。

第一種就是我們講的，在房地產客戶和渠道、產品和客戶之間，發生了巨大的變革。這個變革，我們現在看到國內叫房多多，搜房、涂家，所有的這些東西在顛覆著，首先是顛覆著傳統房屋中介行業，過去中介賣房的基本上岌岌可危、朝不保西。第二個顛覆的是旅館行業，傳統旅館行業被途家取代越來越大的份額。比如說我們來溫州，完全可以在手機上直接定任何一個上了網的途家公寓房，三江立體城的很多房可以放在這里面，可以不用住酒店了，進到房子里跟酒店差不多，有毛巾、拖鞋、浴巾，走了以后自然有人打掃好，這個服務在中國叫途家。外地朋友到北京來問我住哪個公寓，這跟酒店不一樣，這種改變取代了一般的旅店。在通路上發生了比較大的變化。

王石也講到了，三年干了萬科三十年的事，房多多三年在這個平臺上銷售額兩千億，萬科三十年才達到，這就是互聯網在通路商對房地產行業的巨大顛覆。這是出軌方式之一。

第二種方式就是我們現在看到的家里面的東西，智能家具。移動互聯網競爭最后的兩個節點，一個固定節點是室內，室內所有消費終端，手機、電視等聯成一體。另外是移動端點，在汽車里整合在一起。大家發現互聯網公司很奇怪，都做汽車了，同時都做智能家具。汽車和我們的關系不大，智能家具取代了傳統家裝行業。現在最大的家裝是制勝，今后買房不需要花錢，互聯網公司免費幫你把互聯網家具裝好。中國有上億家庭，有幾億套住宅，如果每個家庭在移動互聯網時代家里面整合起來，變成智能家居，互聯網公司就會有價值。

我到樂視去看，如果有一千萬人買樂視，等于互聯網企業進入到一千個最終消費端點，未來互聯網會逐步取代家居行業，使智能家居成為標準配制。每個人回到家里，無處不在的服務商在家里體現，這次不是出軌，而是被其他人騷擾。現在他們說，我們替你來整合在一起。互聯網對于房地產的改變，顯示在智能家居上。

第三種方式就是社區改造取代傳統工業服務。現在傳統物業公司已經沒有辦法生存了，為什么呢？勞動力成本越來越高，我們作為傳統房地產物業管理，占到員工的3/5。可是物業管理員工成本不斷提升，政府規定收費不能提升，社區交了15-20年，但是收費不能漲。物業公司不斷裁人，服務標準降低，收費率降低，服務就更差，收費率就更低，于是物業管理越來越差。在這種情況下互聯網來了幫助大家，以前物業管理比較好，大媽摔倒了別人不敢扶物業敢扶，基本上可以證明他是什么樣的人。有病幫你送醫院，樓下停一個救護車。叫餐，幫你接一下。現在都不需要了，社區O2O服務，你可以定餐，你想做按摩可以叫人上來，叫外賣、叫車、看病，所有的車物業公司沒有必要了。以前物業公司還有一件事，上門收電費，有時候被壞人乘虛而入，現在不需要了。物業還得干一件事，那就是修水管，現在也不需要了。為什么呢？手機把全社會修水管的人上網，就跟嘀嘀打車一樣競爭，也不發現物業了，我們發現物業真沒用。所以社區O2O將會取代傳統的物業管理，傳統物業公司不轉型就要死掉。萬科最近改變了，把傳統物業開放，跟大家在一起，提供電子商務式的社區O2O。

大家看房地產已經跟過去很不一樣了，傳統習慣都已經因為環境發生變化而變化。三江立體城是沒有物業公司的，剩下的都用社區O2O解決，服務得比較好，大家也不用交物業費。有社區O2O的地方，現在是零物業費，所以叫做高就業、高福利、低成本、可持續，將來會出現這樣的服務。

第四個就是開發，房地產開發當中出現了互聯網新的模式，定制和眾籌。也就是說，我們現在可以拿手機，包括萬通做的自由定制平臺，你可以根據你的希望在定制平臺上找到相應的項目，根據你的愿望來提出你要什么樣的房子。如果只有你定人很少，就可以發起眾籌，一幫人在這里蓋房子，是工業4.0的概念，是C2B的模式，大規模定制，定制汽車、最后定制房子。房子飽和以后再買住房，實際上就在定制網站上找一塊地，有一個項目參與進去，最后他按照你的要求做好，這樣的話房價會省1/3。今后連房地產的開發環節也可以定制。

我講這些事情，實際上是出現一個問題，房地產本身在按照這四種方式，在四個方面被“互聯網+”。這個的很有意思，一個是加號，現在又出來一個夾，夾子的夾子。以前是加號的加，我覺得這兩個字很有意思。夾子更狠，房地產是被互聯網夾住了，你逃不脫了。從渠道方面，從智能家居方面，從社區O2O方面，從開發方面，房地產已經被互聯網改變了。

我們對商業不動產，究竟是更需要還是不需要。剛才主持人講這個事我不太贊成，說商業不動產好像不太需要或者更難做了，不對，非常不對。為什么呢？大家仔細想一件事情，有了互聯網以后，我們對于空間的需求多了還是少了，對于住宅以外的空間需求，我認為大大的提高了。非常簡單，我們現在敢于跟陌生人說話，跟陌生人約會，這叫陌陌。我說這么好玩的事，確實沒有學過，陌陌起家是在萬通中心，最后跑到萬近。在我們那里不到一千平米，現在潘石屹那里四前多平米，陌生人之間交往頻率越來越提高。陌生人之間的交往，他的公司都變成了四五倍空間需要，陌生人第一次見面肯定不能跑家里，第一次見面在咖啡廳，咖啡廳多了；第二次見面去餐館，餐館多了；第三次見面在如家，如家多了。只有貪腐的領導干部找不到干部，經常被紀委抓住，這些年輕人有的是地方。