上海出臺城市更新辦法 土地價格未來或回落

每經(jīng)編輯｜吳若凡    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 吳若凡 發(fā)自上海

上海商品住宅面積（含保障性住房面積）的計(jì)劃供應(yīng)量已持續(xù)兩年下降：2013年為1000公頃，2014年為550~750公頃，2015年則為400~600公頃。“僧多粥少”效應(yīng)甚至影響到此前的上海建設(shè)用地的出讓，開發(fā)商哄搶現(xiàn)象連續(xù)發(fā)生，土地溢價率不斷上升。

為此，上海市政府于5月1日前夕發(fā)布公告稱，《上海市城市更新實(shí)施辦法》（以下簡稱“《辦法》”）將在今年5月正式實(shí)施。

五牛基金投資副總裁呂偉賓對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者稱，上述《辦法》很大程度緩解了土地供應(yīng)量不足的問題。隨著土地市場供應(yīng)量的加大，許多可變性質(zhì)土地將供應(yīng)到房地產(chǎn)市場中來，未來將給開發(fā)商提供更多機(jī)會。

新規(guī)用意：盤活存量土地

根據(jù)澎湃新聞網(wǎng)報道，2020年規(guī)劃建設(shè)用地規(guī)模3226平方公里，將作為上海未來建設(shè)用地的“終極規(guī)模”。上海商品住宅面積（含保障性住房面積）的計(jì)劃供應(yīng)量因此已持續(xù)兩年下降：2013年為1000公頃，2014年為550~750公頃，2015年則為400~600公頃。 

在土地供應(yīng)量逐年減少態(tài)勢下，開發(fā)商拿地成本日益高企。該《辦法》的發(fā)布，將改變開發(fā)商拿地成本，使上海土地開發(fā)和城市發(fā)展進(jìn)入新的階段。

業(yè)內(nèi)人士錢生輝對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者指出，上海原有的老舊工業(yè)和舊式里弄，也將因?yàn)樯鲜觥掇k法》找到新的開發(fā)、改造途徑，避免了過往大拆大建的做法，提高了土地使用效率。

上海中原地產(chǎn)咨詢總監(jiān)宋會雍認(rèn)為，通過實(shí)施《辦法》，某些地塊完成歷史使命后，可以賦予其新的功能和價值。

錢生輝說，《辦法》將改變開發(fā)商原有的粗放開發(fā)模式，更加精工細(xì)作地建筑每一棟房子。可以預(yù)期，未來上海的每一個街區(qū)、每一棟建筑都將是精工產(chǎn)品。

地價預(yù)期將下降

宋會雍認(rèn)為，《辦法》將緩解開發(fā)商對于土地供應(yīng)不足的焦慮感，對地價的預(yù)期將被調(diào)低，“此前土地市場供求不均，開發(fā)商才有投機(jī)囤地的念頭。”但在《辦法》實(shí)施后，開發(fā)商有其他的途徑獲取土地，那些存量的其他性質(zhì)土地可以向商業(yè)和住宅用地轉(zhuǎn)換，開發(fā)商可以通過獲取這些存量土地，來解決土地儲備的需求。這使得土地拍賣市場此前一度存在的激烈競爭現(xiàn)象，可以因此得到有效緩解。

新城控股副總裁歐陽捷向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，《辦法》中落實(shí)改變用地性質(zhì)的方針，同時也解決了目前住宅用地供應(yīng)不足的問題。

五牛基金投資副總裁呂偉賓向記者表示，原有工業(yè)用地、科研用地、舊城改造用地，未來都可以轉(zhuǎn)化為商業(yè)或住宅用地。

上海杜躍平律師事務(wù)所主任律師杜躍平稱，《辦法》實(shí)施后，上海的舊城改造將由原來的大拆大建，轉(zhuǎn)為局部動遷和改造。上海城市的部分歷史建筑，也將得到妥善保護(hù)，因此，《辦法》對保留上海的歷史人文藝術(shù)，也有非常大的意義。