房企密集發債 融資難加速中小開發商洗牌

每經編輯｜王杰    

每經記者 王杰 發自北京 

在樓市各種新政利好刺激下，房企對資金的需求也更加旺盛。

4月24日，朗詩地產（00106，HK）發布公告稱，其作為發行人擬向認購人海通國際證券有限公司發行本金為1億美元于2018年到期的優先票據，年息為9.5%。

4月27日，華遠地產（600743，SH）發布公告稱，華遠地產獲準向社會公開發行面值不超過14億元（含14億元）的公司債券，為5年期品種，票面利率為5.24%。

新城控股高級副總裁歐陽捷說，中小企業如果未來被淘汰出局，最大的原因是缺錢，一是自有資金短缺，不足以支撐企業的運作；二是融資渠道變窄，中小型房企更難拿到資金，房地產行業洗牌加速。

低成本公司才能活得更久

上海世茂股份有限公司4月24日公告稱，公司2015年度第二期短期融資券已于4月22日發行完畢，募集資金已于4月23日全額到賬。公告顯示，上述短期融資券發行總額20億元，票面年利率4.65%，發行價格100元/百元面值，面值100元。計息方式為附息固定，到期一次還本付息。

歐陽捷表示，房企融資能力取決于評級，評級越高其融資成本越低，此外，融資成本也取決于企業的風險程度。但總體來說，海外融資成本相對低于國內。

中原地產研究部提供的統計數據顯示，截至4月27日，4月房企公布的海外融資有景瑞控股、華潤置地和越秀地產共三筆，總融資額度為12.15億美元。

中原地產首席分析師張大偉說，整體看，房企海外融資難度越來越大，融資額持續處于低位，截至目前，今年融資總額合計僅為57.45億美元，同比減少71%。

“融資能力決定成本，企業間的競爭從融資就開始了。”中國房地產數據研究院執行院長陳晟說。

香港粵海證券投資銀行董事黃立沖在接受《每日經濟新聞》采訪時表示，其實向來房地產行業的戰略都與融資能力有關，在物業持有成本比較高的情況下，開發商多使用短平快方法開發，而融資成本比較低的話，可以做一些大盤、開發周期比較長的項目。

陳晟表示，在開發企業的轉型中，必須考慮如何拿到便宜的錢。在目前形勢下，金融將會在房地產競爭的產業鏈中起到關鍵作用。很多房企在往金融的方向和屬性去發展，也是這樣一個目的。

融資難加速行業分化

融資的難度加劇了行業的分化。

上周（4月17日~4月23日），北交所企業國有產權新增掛牌項目總金額為7.78億元，環比增長81.78%，房地產業、專用設備制造業、汽車制造業居掛牌金額前三位。其中, 北京住總集團有限責任公司下屬企業轉讓的“洛陽住總宇泰房地產開發有限公司60%股權及27105.65萬元債權”項目以6.25億元掛牌轉讓，為上周重點項目。

歐陽捷說，據了解，銀行對于百強外的房企，基本上是收斂的狀態，或者不放款；而基金、信托也是如此，雖然不像銀行那么普遍，但是也在收口。中小企業只能通過社會融資，高利息加速了中小房企的消亡和淘汰。

黃立沖認為，目前國內的開發稅賦較高，如果毛利率不夠的話，開發商寧可不做這個項目。目前面臨的問題是當開發商融資越來越高，回報率跑不贏融資成本，這樣項目就會虧錢或者不值得做了，這時候中小型開發商就被迫退出市場。“只有可以把融資成本降到很低的房企才可以做，這就是房地產開發投資進入低谷期的常態。”

黃立沖說，一些中小開發商已經對投資房地產興趣不大，這些開發商或把資產投到海外、別的產業抑或是股市。