每經編輯｜每經記者 區家彥 發自廣州    

每經記者 區家彥 發自廣州

小米科技創始人雷軍與格力電器董事長董明珠的10億元 “賭約”再度發酵。董明珠日前表示，由于小米現在已經進入房地產，所以自己與雷軍之間的10億元賭約宣告作廢。雷軍隨即在接受央視采訪時表示，小米并未涉足房地產業，也沒有做房地產的計劃。

不管雷軍最終是否會成為攪局者，他在房地產產業鏈上的一些布局已經引發地產商們的高度關注，其中最受關注的莫過于YOU+國際青年社區。自邦地產于去年11月末獨家報道了雷軍斥資1億元入股YOU+國際青年社區后，這個以打造年輕人線下社區為定位的長租公寓引發了市場極大的反響。

2月10日，在廣州恒大御景半島酒店舉辦的YOU+創始人劉洋交流會上，遠洋地產、雅居樂、奧園地產、星河地產、美好置業等多家知名房企管理者、房企高管面對面與劉洋交流。一家房企的營銷總監坦言，就是要從雷軍投資的首個房地產項目吸取經驗：為未來征服90后的市場做好準備。

互聯網的顛覆是杞人憂天/

“大家都擔心雷軍會來顛覆房地產，但我覺得這是杞人憂天。”一位參與交流會的華東某大型房企高層在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，相對于房地產，雷軍所處的科技類行業其實更容易被技術革新所顛覆，因此他更迫切地需要能切入傳統行業以尋求更大更穩定的發展空間，比如房地產行業。對于地產商而言，也需要新思維改進營運模式，因此兩者之間不存在誰顛覆誰的問題，合作共贏也許才是大的方向。

“我前一段時間與萬科、富力等房企的高層曾經有過交流，發現他們釋放了同一個信號：從今年開始房地產已經進入白銀時代，很難再回到以往的高額利潤的日子。”在交流會上，劉洋表示，在新的時代下，地產商必須要轉變思維，舍棄眼前的利潤堅決轉型。只要做好成本核算，在一定程度上讓出利潤回饋消費者，當用戶黏性產生，戰略調整完成，新的利潤源泉便會產生。

與傳統房地產“拿地-賣房-銷售”的模式不同，YOU+國際青年社區通過租下一些位置不佳的樓宇，改造成公寓對外出租。劉洋介紹，YOU+目前的商業模式是，在收取不高于市價的租金水平下，為租客提供遠優于周邊的環境與服務，并通過組織各種社交活動讓這些在外地打拼的年輕人聚集起來，形成一個有溫情的線下社區，為漂泊的年輕人提供一個溫暖的家。

這樣的市場到底有多大？根據《中國人才發展報告（2010）》的數據，保守估計北京地區，那些收入不高、居住面積很小又辛勤打拼的“蟻族”有10萬人，全國的“蟻族”已達上百萬，而且還在逐年遞增。隨著房價的不斷攀升，在北上廣漂泊的年輕人將面對越來越嚴峻的居住問題。

一方面是巨大的市場潛力，但另一方面是難以令人滿意的回報率。新城控股高級副總裁歐陽捷在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，目前國內公寓類物業的租賃回報率約為3%，回報率甚至比不上貸款利息。在這樣的情況下開發商如果選擇自持物業，通過租金模式的成本回收期高達30年以上，因此鮮有企業愿意“轉售為租”。

劉洋也坦言，無論是他還是雷軍，均認為YOU+現在還不是考慮賺錢的時候，目前最重要的是做好產品，通過積累用戶做“粉絲”的生意。當平臺搭建好后，用戶數量積累到一定的階段，YOU+便可以往里面添加各種增值服務，從而探索盈利模式。

這樣的商業模式與傳統房地產大相徑庭，更接近于互聯網模式。以小米為例，它正是通過向市場提供高性價比的手機產品，依靠價格優勢和口碑營銷建立品牌，并快速擴充市場份額。雷軍曾表示小米在3~5年內不盈利，未來盈利模式是類似美國最大的會員制連鎖零售商Costco的會員費模式，即一頭抓住具有吸引力的商品，另一頭則是不斷增加高黏性會員帶來的會員年費。但不可否認的是，無論是小米還是YOU+，至今都沒有找到清晰的盈利模式。

“YOU+的模式是很新穎的，比如說它的線下社區做法，但是目前它更強調情懷，商業模式模糊，盈利點也不清晰”，上述房企高層向記者表示，以一套30平方米的LOFT約2000元的月租金計算，扣除各項成本后能維持現金流平衡已經不容易，如何支撐其在全國大面積擴張更是疑問，一旦后續融資跟不上，資金鏈便有斷裂的危機。

關注重點：怎樣讓90后買房子/

從2014年春節后，90后馬佳佳做客萬科總部，給萬科高管上課，讓他們了解90后置業需求的信息；到邦地產YOU+公寓創始人劉洋“粉絲”見面會的受熱捧，這些事件所傳遞出的一個共同信號是：90后正在成為新房市場的購房主力。而關于他們的資料和數據，開發商掌握得非常少。

所以，盡管在不少地產商的眼里，YOU+更像是一個異類，但這不妨礙大佬們開始審視YOU+所代表的新模式。《每日經濟新聞》記者了解到，包括萬科、綠城在內的大型房企正計劃發展租賃型青年公寓，部分房企已與YOU+展開合作層面的探討。

龍頭房企萬科的轉型步伐最為迅速。記者了解到，萬科曾于今年1月中旬邀請劉洋到位于深圳大梅沙的萬科總部參加2014年萬科營銷系統大會，為萬科的全國營銷團隊介紹如何運營線下社區。萬科廣州公司的一位內部人士更向記者透露，今年廣州萬科將推出租賃型極小公寓，主要是租給剛畢業的年輕人，萬科還計劃推出“租金抵房款”的營銷方式，即等待這些年輕人以后有足夠資金考慮在萬科買房，就可以拿前期繳納的租金去抵扣房款。

“雖然大家都知道租賃型公寓回報率比較低，但這些大型房企之所以也想嘗試，還是因為轉型的需要”，上述房企高層向記者表示，住宅市場的天花板越來越明顯，大型房企都知道現有的模式看上去還挺賺錢，但前景黯淡，因此它們也希望在主營業務仍處于強勢階段之時，多嘗試全新的經營模式。YOU+的模式能否成功現在還遠沒有定論，但是誰也不敢保證馬佳佳所說的“90后不買房”情況會不會出現。

“YOU+所做的并不是顛覆房地產，我們更希望能與地產商展開合作”，劉洋在交流會上表示，年輕人住房是一個很大的痛點，YOU+希望能攜手更多產業鏈上的伙伴一起合作，比如說引入信托基金注資，由地產商負責開發項目，YOU+負責社區管理，通過輕資產的營運模式降低資本投入并提高回報率。

此外，政策層面也在鼓勵租賃型住宅的發展。1月14日，住建部發布的《關于加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》指出，通過建立住房租賃信息政府服務平臺，積極培育經營住房租賃的機構，支持房地產開發企業將其持有房源向社會出租，積極推進房地產投資信托基金（REITs）試點。

“其實類似YOU+這種青年公寓能很好地解決年輕人的住房難題，某種程度而言減輕了政府在住房保障上的壓力，如果國家政策層面能在稅費或土地出讓等方面給予支持，加上我國無風險利率的下降，類似YOU+這樣的公寓租金回報率達到理想的水平并非不可能”，上述房企高層告訴記者。

更重要的是，一旦YOU+培養出一個個具有用戶黏性的線下社區，未來能延展的區域會很多，比如與房子相關的服務和上下游，像年輕、單身的房客所喜歡的一切（旅游、音樂、交友）都可以產生出商業機會。彩生活估值之所以遠高于傳統地產商，恰恰是因為它的社區營運概念，這或許也是雷軍最看重YOU+的地方。