資本“抄底”上市房企 地產股將繼續迎上揚行情

隨著房地產市場進入調整期，房地產企業估值不斷走低，給機構投資者帶來抄底機會。今年以來，金地集團、金融街等大型房企均遭遇險資舉牌，且險資舉動有愈演愈烈之勢。

分析人士認為，隨著房地產業平均利潤率降低，資金撤出現象將繼續。由于市場低迷的預期持續，各路資本增持地產股將成為常態。由于政策、市場等基本面正從底部走出，隨著樓市資金“換血”，地產股將繼續迎來上揚行情。有機構認為，在2015年3月前，都將是基本面淡季，重點需觀察貨幣政策信號。目前是貨幣放松前期，且CPI持續低位，房價未漲，屬潛入地產股蜜月期。

供需逆轉估值探底

國家統計局數據顯示，1-11月，商品房銷售面積101717萬平方米，同比下降8.2%。商品房銷售額64481億元，下降7.8%。

國家統計局數據顯示，自2012年4月以來，全國商品房庫存連續30個月上漲。與最低點相比，近兩年多全國商品房整體庫存上漲近九成。

機構人士認為，雖然市場交易絕對值仍較高，但是供需關系逆轉已使房地產市場進入轉折期。未來一段時間，市場交易、房企拿地、新開工等動作都將放緩。房地產業整體利潤率呈走低趨勢。

評級機構標準普爾發布報告表示，明年房地產仍處于去庫存階段，一線城市與二三線城市會有分化表現：三線城市房地產市場狀況惡化情況會比較明顯，二線城市市場局部趨穩，具有高土地成本特點的一線城市市場相對健康。

在上述背景下，地產股估值受到影響。分析人士認為，盡管地產股估值較此前有所修復，但仍處于相對低點。目前，仍有不少地產股市盈率處于3至6倍之間的歷史低位。

資金“棄樓入股”

在這種情況下，資金異動已不可避免。隨著投資回報率下滑，資金可能逐步撤出樓市。各大產權交易所數據顯示，最近兩年來，涉及房地產產權交易數量和規模都在增加。蘭德咨詢數據顯示，未來將至少有三成房企出局。有機構甚至指出，“三成”的說法相對保守。

中國證券報記者在多地調研發現，不少二三線城市房地產項目陷入開發困境，企業因缺錢而轉讓項目或股權的情況比比皆是。一些主業并非房地產的企業，也在近年不斷撤出房地產業。

在現有市場環境下，業內人士認為，這種趨勢將持續。一方面，一線城市拿地和投資門檻較高，企業難以進駐。另一方面，二三線城市庫存規模偏大，企業缺乏投資動力。

住建部政策研究中心研究員王玨林表示：“過去房地產市場比較好的時候，很多資金脫離其他實體產業進入房地產業。當前房地產市場熱度下降，行業利潤率降低，資金撤出是正常現象，也是必然結果。”

隨著近期央行部署降息，A股牛市行情凸顯，吸引了樓市資金流動。

國際投行高盛判斷，中國居民資產配置將從房地產市場轉向股票投資，這將為市場帶來約4000億元資金。有機構預測，銀行理財產品將棄樓市進股市。僅這兩項就使上萬億元資金從樓市流出。

數據顯示，1-11月，房地產開發企業到位資金110115億元，同比僅增長0.6%，增速比1-10月回落2.5個百分點。業內人士認為，全國房地產開發企業到位資金增速處于多年來罕見的低點。房地產業資金“缺血”狀態及庫存較高現狀，將使未來1-2個季度內，房地產開發和拿地等投資活動依然較弱。

前華遠地產董事長任志強近日表示，房地產市場底部運行時間至少要持續到明年9月左右。投資增速減緩、庫存消化等都將迎來長周期調整過程。