恒大提前完成銷售目標 龍頭房企“馬太效應”加劇

每經編輯｜每經記者 區家彥 發自廣州    

每經記者 區家彥 發自廣州

受今年房地產市場波動的影響，大量中小型房企面臨無法完成全年目標的困境，但超大型房企“強者恒強”的局面卻在進一步鞏固。

根據恒大地產（03333，HK）昨日（12月3日）發布的11月份銷售數據，公司單月實現銷售金額134.1億元，環比增長48.2%，同比增幅高達88.5%。《每日經濟新聞》記者注意到，今年1～11月，恒大地產有7個月的單月銷售額超過百億元，11月銷售134.1億元的成績創下半年以來的單月最高。

今年1～11月，恒大地產累計實現銷售金額1207億元，同比增22.7%，達到1100億元年度目標的109.7%，成為首家提前完成年度銷售目標的主流房企，這也是恒大地產連續6年超額完成全年銷售目標。

多數房企恐難完成全年目標

根據上述公告，恒大地產今年11月銷售額為134.1億元，銷售面積為169.2萬平方米，銷售均價為7927元/平方米，分別同比增長88.5%、56.6%和20.4%。1～11月，恒大地產累計銷售1207億元，銷售面積為1668.1萬平方米，同比增長14.2%，銷售均價為7236元/平方米，同比增長7.4%。

據公開資料，恒大地產今年銷售目標鎖定1100億元，因此截至11月份，公司成為首家提前超額完成了年度任務的主流房企。

2014年已接近尾聲，雖然有央行“9·30房貸新政”以及降息等政策刺激，但從主流上市房企至今公布的銷售數據可以看出，多數房企可能無法完成今年的銷售目標。

克而瑞研究報告顯示，其監測的21家重點房企2013年前10月銷售目標完成率平均值達到88.3%，而2014年前10月銷售目標完成率平均值為74.2%，下滑14個百分點。

不僅如此，2013年前10月有5家房企超額完成全年銷售目標，其中碧桂園的累計銷售金額更是超出目標20%以上，43%的上市房企完成全年銷售目標的90%以上。相較而言，截至2014年10月，僅有6家房企完成全年銷售目標的80%以上，只占監測房企總數的28.6%。

此外，據Wind資訊統計數據，截至12月1日，滬深兩市共計27家上市房企公布了2014年業績預告，其中僅有6家業績預增，近兩成房企業績預虧。

房地產行業集中度將提高

“去年市場利好因素眾多，項目銷售處于上升狀態，一些實力較強的房企在10月份超額完成目標并非難事。而今年直至9月底前，限貸政策收緊導致市場不振，對房企銷售去化造成很大壓力。”克而瑞研究中心分析師沈曉玲向《每日經濟新聞》記者表示，即便自9月份起救市政策陸續出臺，但由于上半年銷售落后太多，相當一部分房企要完成年度目標幾無可能。如金地集團，前10月僅完成目標的55%，11月和12月份平均每月需要完成前10月月平均銷售額的4倍才能達成目標，顯然可能性很小。

但是，超大型房企的銷售完成率依然位居前列。以5家已經上市的千億房企為例，除了恒大地產，截至10月末，萬科與中海的目標完成率分別為85.6%與84.4%，保利與碧桂園的目標完成率為71.3%與71.9%。億翰中國于日前發布的《2014年1～11月中國典型房企銷售業績榜單》顯示，綠地集團前11月銷售金額預估達到1918億元，趕超萬科成功登上行業第一的“寶座”。

“類似萬科、恒大等超大型房企得益于巨大的規模、廣泛而合理的布局以及強大的銷售網絡和隨行就市的定價策略，抓住了廣大的剛需，使他們逆市實現持續增長。”一位房地產行業分析師認為，只要市場環境不出現大幅逆轉，大型房企能通過提高市場占有率繼續擴大銷售規模，加上央行“不對稱降息”后，商業銀行會更重視資產質量，信貸資源更傾向于財務狀況良好的大型房企，房地產行業的市場集中度將保持加速提高的勢頭。

記者注意到，得益于良好的銷售表現與財務狀況，恒大地產于11月16日發布公告稱，擬用自有資金提前償還將于明年1月27日到期的13.5億美元優先票據，有力回應部分機構對其“高負債”的質疑。