北上廣深試水房地產信托投資基金 可做空房地產

近日有業內人士透露，有關部門或正制定REITs試點方案，首期有望在北京、上海、廣州、深圳四地試點。

有知情人士撰文稱，此次高層吹風有望令REITs新政真正落地。他認為，此輪REITs試點的主要方式是公募，而不是上一次試點框架中開列的私募。未來有望通過交易所掛牌交易，建立一套透明的運行和監管機制，為以后“真REITs”向非政策性住房領域拓展打好基礎。

北上廣深有望先行試水

有關房地產行業的融資以及相關金融創新，似乎從來沒有獲得像如今這樣的寬松環境。房地產企業熱盼已久的融資工具房地產信托投資基金在經歷諸多監管層面的反復與轉折之后，終于有望取得階段性的突破。

REITs是房地產信托投資基金的簡稱。是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。在國外，REITs通過資本市場向公眾投資者發行，不過中國內地現有金融監管框架，并不支持以REITs形式向公眾投資者募集資金并返還回報。

據悉，根據住建部和有關部門的部署和要求，北京、上海、廣州、深圳四個特大型城市，正在根據本地實際情況，分別編制REITs試點方案，試點方案有望于近期初步編制完成。

試點方案編制完成后將聽取住建部和有關部門的意見，進行修改之后，北京、上海、廣州、深圳有望先行開展REITs發行和交易試點工作。房地產開發企業長期面臨的融資難問題，將看到“徹底改觀”的希望。

有消息人士透露，北京、上海、廣州、深圳四個城市編制REITs試點方案的工作，是在住建部等部門統一部署之下進行，實際上是一次“自上而下”的金融創新工作，這與以往“自下而上”的REITs創新性實踐，都有較大的不同，最終效果也會不一樣。

可成為做空房地產工具

REITs被提上包括中央政府在內的議事日程，并非首次。2008年底在出臺4萬億元經濟刺激計劃后，時任國務院總理的溫家寶曾召開國務院常務辦公會，提出要創新融資方式，通過并購貸款、REITs、股權投資基金和規范發展民間融資等多種形式，拓寬企業融資渠道。

根據這一精神，央行于2009年年初初步拿出了REITs試點的總體構架，并初步擬定了“REITs試點管理辦法”。但是，在當時央行的REITs試點總體框架中，REITs仍以信托的方式發行，不在資本市場或形態類似的公募市場掛牌交易。

由于央行2009年的REITs試點框架并未賦予其公募屬性，且只能在銀行間市場流通，其帶來的融資渠道變化意義不大，因此，在市場實踐中應者寥寥。對于房地產開發企業而言，他們需要等待REITs更實質性的作為融資渠道出現。

而本次試點，有望形成一些突破——本次住建部部署北京、上海、廣州、深圳四城市編制REITs試點方案，實際上是作為“積極培育房屋租賃市場。要構建完善的房屋租賃市場體系”下的一項工作進行的，而這項工作是未來一段時間，中央政府針對房地產市場的主要工作思路。

在一些專業人士看來，推出REITs在當前市場環境下無疑利大于弊。但通過REITs來幫助房企解決現金流的同時，考慮到市場供大于求的現狀仍未改觀，如果管理不當，也有可能引發負面問題。一旦REITs在二級市場建立成熟了，它也可能成為一個做空房地產的工具。

上海中原地產研究咨詢部總監宋會雍就曾對媒體表示，樓市進入一種更為穩定的預期，REITs的推出才可能產生正面影響。而如果物業仍有升值預期，但REITs的收益卻相對較低，可能同樣起不到應有作用。

有分析人士指出，我國此前在房地產資產證券化的推動上并不順利，主要是投資周期長以及收益率較低。據知情人士所說，未來新版REITs有望引入地方政府的國資房企或城投公司，他們承接了大量保障性與政策性住房的建設，也是資產打包的絕好資產。