以價換量搏“金九” 上市房企凈利率承壓

每經編輯｜每經記者 尚希 楊羚強發自北京、上海    

每經記者 尚希 楊羚強發自北京、上海

根據上海易居房地產研究院發布的“金九”前半月的成交報告顯示，9月1日~15日，20個典型城市新建商品住宅成交面積環比下跌約6%。

“金九”上半場成色不足，促使加速跑量的房企紛紛選擇“以價換量”。近日，“萬科重慶項目單價跳水兩千”的消息，更是被視為“金九銀十”降價大潮開始的信號。

“目前大型房企的毛利率普遍在30%左右，凈利潤率維持在17%左右的水平。近些年隨著房地產行業發展，土地、人工、建筑建材等成本不斷增長，行業規模不斷壯大，企業毛利率呈現下降的趨勢。”中投顧問高級研究員鄭宇潔在接受 《每日經濟新聞》記者采訪時表示。

在大幅降價的背景下，開發商的凈利潤率有進一步下滑的風險。億翰智庫上市公司研究中心副主任張化東說，前幾年開發商降價10%，凈利僅損失3%。但現在降10%的價格，帶給凈利的影響至少是4%~5%。

完成銷售目標的降價/

雖然降價被認為是無法避免的，但并不一定會形成類似2008年或2011年那樣的全國性降價風暴。

旭輝控股董事長林中說：“從開發商的角度來看，每年都會有個銷售目標，像我們今年的銷售目標已經完成了百分之六十，后面只剩下百分之四十，我們的銷售壓力就會比較小。而且，我們有四十幾個項目，不會每個項目都要降價，我們一定會采取一個隨行就市以及靈活應變、一城一策的銷售策略。”

他更希望在完成銷售目標的同時，使公司的利潤損失降到最小。他告訴《每日經濟新聞》記者，目前很多大中型的地產商降價都不是因為資金壓力，核心還是要完成年度目標，完成對資本市場的承諾，還有平衡好自己各項指標的表現。不過，有一些中小型企業可能會碰到資金壓力，難以度過行業低潮。

此前，國家統計局的數據顯示，目前開發商的資金還未達到緊張程度，雖然前7月來自房屋銷售預收款、訂金等資金比去年有一定幅度下降，但這部分資金的空白很快被開發商用銀行貸款填補，所以從總體看，開發商的資金充裕度并不比去年同期弱。

在這樣的情況下，開發商的降價幅度和促銷力度，顯然沒有很多人預期的那么多。 據記者觀察，目前開發商降價多是小幅讓利，類似2008年、2011年那樣的七折降價，僅出現在極少數的樓盤。

有部分開發商甚至希望通過送服務，而不是直接降價來促銷。比如世茂就在近期推出了“宅服務”，讓部分購房者在未交房前有機會提前住到世茂提供的房屋，提前體驗產品和服務。據世茂集團副總裁蔡雪梅介紹，上述服務在常州推出后，帶動了當地的樓盤當月銷售明顯增長。

不過，要指望以服務替代降價，吸引購房者快速入市購房并不現實。即使蔡雪梅也承認，提高服務附加值，并不像降價那樣立竿見影地產生效果。也有業內人士稱，世茂在常州銷售增長，不可能不降價。

利潤率將進一步收縮/

如果說幾年前大幅降價對企業的影響只是凈利率下調2%~3%，那么現在的影響顯然要大得多。

宋延慶和張化東均告訴記者，目前房地產項目如果降價，對利潤率的影響可能要減少4%乃至更多。目前，房地產行業的平均毛利率在30%，凈利率僅10%左右。如果凈利潤下降4%或更多，利潤率顯然就將跌入10%紅線以內。

事實上，很多開發商的利潤率已經跌入紅線內。蘭德咨詢提供的數據顯示，利潤率下滑是房地產行業的大趨勢，從2010年起，A股上市房企凈利潤率以每年1個百分點左右的速度下滑，預計到2015年，行業毛利率將低于30%，平均凈利潤率可能踩到10%的紅線。蘭德咨詢在一份覆蓋202家上市房企的統計中表示，53%的企業凈利率已觸及10%紅線。

對此，一位房企人士表示，一般來說，20%的毛利率是比較低的，30%則較高，而25%在行業中處于正常水平，按此標準，已經有不少龍頭房企觸及“紅線”。