外資接盤萬科商業項目 行業供應過剩促抄底頻現

每經編輯｜每經記者 區家彥 發自廣州    

每經記者 區家彥 發自廣州

萬科于上周五（9月5日）發布公告稱，新加坡政府產業投資有限公司旗下的一家子公司以16.5億元的價格，收購了萬科旗下上海萬獅置業有限公司 （以下簡稱萬獅置業）90%的股權，從而獲得位于上海虹橋一宗建筑面積為11萬平方米的寫字樓物業。

值得一提的是，就在“過剩論”充斥商業地產之際，一些外資機構卻在悄然抄底。近日，美國凱雷投資集團計劃與萬科組建一家合資公司，擬收購萬科擁有的部分商業物業。海外地產基金基匯資本兩度接盤李嘉誠父子出售的商用物業。

“雖然從大范圍來看，商業地產過剩是毫無疑問，但在一、二線經濟發達城市的局部區域仍存在商業機會?！毕愀刍浐ＷC券投資銀行董事黃立沖告訴《每日經濟新聞》記者，部分外資機構洞悉其中商機，加上他們具備完善的“輕資產、重營運”商業模式，有助于其在供應過剩的大環境中抄底優質物業。

外資機構密集抄底商業地產

公告顯示，萬獅置業于2011年12月在上海成立，出售前由萬科全資擁有。萬獅置業主要從事開發與經營上海虹橋商務區核心區一期03號地塊南塊項目 （虹橋萬科中心），該項目為建筑面積約11萬平方米的國際A級寫字樓，毗鄰虹橋交通樞紐。截至2014年8月2日，萬獅置業估值約為18.3億元。

據悉，此次交易的買方是RECOSIACHINAPTELTD的全資子公司，其實際控制人為新加坡政府產業投資有限公司，是目前全球最大的房地產投資公司之一，投資范圍涵蓋辦公樓、購物中心、酒店、住宅、及工業地產等。

《每日經濟新聞》記者注意到，就在上述交易公告約一周前，萬科也宣布與美國凱雷投資集團簽下合作意向書，雙方擬建立資產平臺公司和商業運營管理公司，凱雷和萬科分別持有資產平臺公司80%和20%的股權，擬以收購股權或資產的方式收購萬科所擁有的9個商業物業。

今年以來，越來越多的外資大鱷增持國內商業地產。戴德梁行的統計數據顯示，今年二季度亞太區商用物業投資市場錄得共254億美元的投資額，較一季度上升9%，中國物業投資額環比增長66%至56億美元，成為增幅最大的國家之一。其中，以非上市基金及機構投資者為主力的外資，二季度參與亞太區物業投資的占比創下金融危機以來的新高。

全球最大辦公解決方案供應商英國雷格斯也宣布大舉進軍華南市場，該公司華南區區域總監梁敏渝向記者表示，公司已在廣州、深圳、佛山等華南區多個中心城市拓展市場，新增寫字樓物業辦公中心6家，區域內辦公中心總量超過20家，未來還將進一步深化布局華南市場。境外基金基匯資本在近一年內以合計104.6億港元的價格成功收購李嘉誠旗下的廣州西城都薈與北京盈科中心兩宗商用物業。

商業地產大型并購將增多

貝爾信綜合體數據庫顯示，截至8月末，國內商業綜合體項目已經超過8500個，其中在建綜合體項目高達4900余個，商業地產市場供需失衡，同質化凸顯，惡性競爭激烈。

“現在滿城均是綜合體，從行業整體情況來看，寫字樓的總量肯定是過剩的，但局部市場仍然存在機會?！弊吭降禺a執行總裁張遠此前表示，就北上廣深等一線城市來看，由于常住人口數量龐大、第三產業發展較快等原因，從中長期來看，對寫字樓的需求相當強勁。

在黃立沖看來，國內地產商的核心競爭力在于物業開發，更擅長“快速開發、快速銷售”的商業模式，但并不擅于運營持有型物業，加上國內資金成本高企，租金收益率低，因此在行業供應過剩的情況下，他們更傾向于出售物業獲取一次性回報。

“外資地產商則相反，其擁有更完善的金融能力，能通過基金形式募集資金實現輕資產運營，且具備物業運營、資產管理、租賃等一體化管理能力，能更好地提升商用物業回報水平，因此市場不佳時恰恰是其投資機會?！秉S立沖認為。

以基匯資本為例，其經營模式是收購地段良好但經營狀況不佳的商用物業，通過整改提高商業項目的營運能力以提高租金回報率，并在合適的時機尋求退出。

楚睿商業策劃營運機構董事長黃文杰告訴《每日經濟新聞》記者，“雖然商業地產供過于求的局面在短期內無法扭轉，但這也為部分擅長商業營運的外資公司或基金提供了并購機會，預計在商業地產領域出現大型并購的機會將增多。”